[摘要] 作为楼市调控储备政策之一，“限购令”在开年全国楼市一波反弹行情下快速扩容，从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二、三线城市。目前全国已有24个市县正式步入限购时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被“限购令”覆盖。
武汉限购令 中心城区每户限购一套新房
开年第14天，武汉终于按捺不住，发出“限购令”，欲为房价降温。
1月14日，武汉市房管局发文明确规定：自1月15日起，暂定对我市中心城区商品住房进行限购。这是继去年10月出台楼市调控政策后，武汉市再次发力稳定房价。
10天内，郑州、太原和武汉陆续出台“限购令”。迄今，共有16个城市采取限购措施。
新盘开发商陷观望
“‘限购’是去年武汉对异地置业者进行‘限贷’的升级版，调控力度进一步更强，其目的就是要稳定房价。”中国房地产研究会副会长顾云昌如是说。
武汉此次限购细则规定，本地户籍居民家庭及能够提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不论面积大小，只能在中心城区新购一套商品住房。而对于不能提供上述证明的家庭，则暂停在市中心城区购买新建商品房。
业内人士普遍认为，这是去年国内楼市调控以来，各地先后发出的“限购令”中最为严苛的一项规定。
对此，武汉市房管局方面表示，目前中心城区供求关系紧张，从这个角度出发，坚决抑制投资投机房的购房需求，缓解供求紧张的局面。
武汉市房管局1月5日发布的《2010年第四季度武房指数报告》显示，第四季度商品房“价量齐升”。江汉、武昌两区的房价每平方米分别达到9931元和9536元，突破“万元均价”指日可待。全市新房均价达到6573.28元；数量上升势头猛烈，四季度销售商品房40261套，环比增加38.83%。
另据国家统计局公布的数据显示，去年12月武汉房价同比涨6.6%，这已是武汉房价自去年9月来连涨的第4个月。
从之前已采取限购政策的城市的经验看，限购令出台后，部分购房人会因观望推迟购房，短期内成交量势必下挫——宁波曾一周下降40%，上海一度减少五成。
受“限购令”影响最深的是即将入市的新盘，而武汉诸多开发商目前仍在观望。光谷一新盘开发商称，“限购令”的突然来袭让其有些震惊，开盘价需要重新考虑，“但是具体的调整幅度，目前还未确定。”
合富辉煌市场研究部首席研究员龙斌告诉时代周报记者，武汉作为华中地区的中心城市，对周边人口具备很强的覆盖力和吸引力。短期内，限购措施会对商品房成交量造成颇大影响，但是长远看，因为刚性需求依然强烈，“限购令”恐难奏效。
以广州为例，去年10月15日出台限购令，至今已满三月。对比2010年12月17日-2011年1月15日与2010年11月17日-12月16日两月的网签成交数据，广州全市十二区市一手楼成交套数大涨约60%。同时，均价、新增供应量等都有所上升。而2010年全年，广州十区一手房成交量与2009年比下降了31%，但成交价却较之2009年上涨38%。
商业地产受追捧
1月18日，小雪纷飞。
“限购令剑指住宅，投资商业是正道”，武汉光谷一在售写字楼打出的广告辞在雪中颇引人注目。在住房限购的同时，商业地产获得了更多的关注。
中指研究院数据统计显示，2010年武汉商铺累计成交10129套，较2009年增加3103套；成交面积92.74万平方米，较上年增加45.7万平方米；成交金额125.46亿元，较上年增加73.28亿元。
顾云昌向记者分析，目前，普通民众投资渠道有限，而房产具有良好的保值和增值空间，其转向商业地产并不奇怪。“住房价格会较稳定，但商业地产必会受到市场热捧，从而抬升价格。”
在2011年武汉市首场土地拍卖现场，挂牌出让的28宗地块中有22宗是关于商业地产、金融开发等非住宅类项目。
“尽管近年武汉大型商业项目增多，但与同等城市比较而言，武汉商业地产仍处于发展初期。整体而言，潜力大，对投资者具备较强吸引力。”大汉隆城总经理丁莉认为，2011年的武汉火爆的商业地产行情还将继续。
与去年四季度一手房成交情况相比，二手房交易套数仅为其1/4，全年也不过4万套，每平米均价4509元。因此，此次二手房未纳入调控范围内。
据限购细则，在武汉无缴纳社保，或无纳税证明的外地人，一时间似乎被挡在了楼市外，二手房成为剩下的不错选择。武汉市房地产中介协会会长叶正明认为，这对饱受营业税优惠取消而打击的二手房市场来说，正是利好消息。不过从长远看，限购令会让中心城区销售下滑、价格下跌，这对以新房价格为标杆的二手房来说会有带动效应，二手房价涨幅也会很有限。
“据我了解，现在武汉市区几乎所有的二手房价格每方平米都上涨了两百元左右。”武汉21世纪不动产地产经纪人李殷萍告诉记者，就在限购令出台当日，不少二手房业主立马提高了房屋售价，“卖房者的心理预期要上升不少，市场的惜售心理也在增加。”
作为楼市调控储备政策之一，“限购令”在开年楼市一波反弹行情下快速扩容，从一线城市及热点二线城市迅速蔓延至二、三线城市。目前已有24个市县正式步入限购
时代，加上已传出明确信号准备实施的城市，预计近期逾30个城市将被“限购令”覆盖。业内人士分析认为，随着更多城市加入限购行列，楼市调控效果将逐渐显现。
下半年限购效应将显现
与2010年出台限购政策的14个城市不同，加入限购的城市均属于二、三线城市。而从2010年12月延续至开年的这一波楼市反弹中，二、三线城市的作用不容小觑。
据国家统计局的数据显示，在2010年的销售面积及销售额度增速上，中部地区为19.9%及39.7%，西部地区为13.5%及32.2%，均远高于东部地区的4.1%及10.1%。而据百城价格指数报告，位列去年12月份房价涨幅榜前十名的均为二、三线城市，其中刚刚出台“限购令”的昆明及郑州分别位于榜单的第八和第十三位。
从数据来看，“限购令”是直接导致当地楼市在短时间内成交量暴发性增长的主因。中房指数系统监测的每周交易数据显示，上周监测的35个城市中，成交量环比上涨的城市占六成，过半数城市成交量环比涨幅超过20%。其中1月21日出台“限购令”的济南涨幅，环比超过100%。
但“限购令”的紧缩效果在政策出台一段时间后将有所体现。比如，出台“限购令”仅一周的武汉上周成交量下跌居各城市之首，达27.28%。2010年率先限购的城市成交也逐渐
平稳，上海、南京和天津等城市成交环比微幅下跌，价格变动幅度都在5%以内。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，“限购令”蔓延对楼市调控效果有一个逐渐显现的过程。在2010年十余个城市限购后，部分投资、投机性资金流向了尚未限购的城市，“挤出效应”明显，比如由于“左邻右舍”的广州和深圳实行限购，东莞楼市成交火爆。但随着限购城市增加，城市之间的“挤出效应”将减弱。另外，大部分城市
规定一个家庭还能新购一套房，投资、投机者手中的“购房指标”一旦用掉就不能再买房。随着投资需求的减少，同时商品房供应量的增加，预计今年下半年调控效果将更明显，房价涨幅回落，总体维持盘整态势，其中部分城市房价将出现一定程度的下跌。
限购城市或达60个 今年房价或出现真下跌
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