[摘要] 7月27日，搜房网将举行《“沪四条”加码楼市调控下半年拐点会否将至》大话地产研讨活动，邀请三大研究机构专家深度解析“沪四条”，分析政策走向及下半年楼市发展。
编者按：7月26日，上海房管局出台《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策，以及开展房地产经纪市场专项整治等四方面内容。因此，也被称为“沪四条”。在住建部出台二三线城市限购名单的风声下，“沪四条”的公布是否可以看做是维稳上海房地产市场的信号？楼市下半年的基调仍为巩固调控不放松？下半年房价下降是否能实现？
7月27日，搜房网将举行《“沪四条”加码楼市调控下半年拐点会否将至》大话地产研讨活动，邀请三大研究机构专家深度解析“沪四条”，分析政策走向及下半年楼市发展。
章惠峰：政府不会参与楼市定价 规范重于调控
中指研究院上海分院 章惠峰（博士）
精彩观点：
1、政府的目的在于防止开发商报价过高，是对一房一价政策的细化。如果政府过多干预定价过程，就会或多或少出现价格偏高偏低的现象，这都会对市场产生干扰作用。
2、如果说你是外地户籍，又不在上海工作，仅仅凭借注册一个企业，或者是补缴个税，就要求购房。——我们认为这不是刚需。
3、如果有的年轻人到上海不足两年就急于置业，一方面个人财富积累不足，缺乏这样的实力；另一方面，在政策制定上来说，也不鼓励来几个月就买房的行为。
4、如果说已出台的政策效果达到了预想的效果，他不会有更加严厉的政策，只是在细节上会进行细微的调整来进行完善。如果说目前政策没有起到很好的效果，与中央和地区的预期相去甚远的话，他会有更加严厉的政策出台，按照部分的情况来看，这种可能性不大。
政府指导定价是对“一房一价”的实施和细化
7月26日，上海公布了“沪四条”，包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策，以及开展房地产经纪市场专项整治等。
对此，有人疾呼这是“政府参与市场定价”的信号。中指研究院上海分院博士章惠峰表示，这一次“沪四条”首先提出了定价的问题，并不是“政府参与市场定价”的开始。政府将一直处于“指导”的位置，而不会实实在在的参与市场定价的。
为何下次结论？因为政府的目的在于防止开发商报价过高，是对一房一价政策的细化。如果政府过多干预定价过程，就会或多或少出现价格偏高偏低的现象，这都会对市场产生干扰作用。因此房价还会以市场的“自我定价”为主，政府辅之以监督指导，而最终的效果就是对遏制开发商过高定价的行为产生一定的限制。
规范意义大于调控不影响房企资金链
对于预售许可证规范，在去年的“沪五条”已经明文规定过的重申，此次重申，章博士认为 ，这意味着市场上仍然存在楼盘预订不规范的行为，仍然存在着开发商变相预售的行为，因此需要进一步的遏制和治理。
由于上海的房企以大型企业为主，中小型企业相对二三四线城市要少的多，整体的资金链较为充足，因此本次规范不会对开发商资金链有太大的影响。当然能，也不排除个别较小放弃，现金流和抗风险能力比较小，在目前定金收紧的情况下，会进行不规范操作而被抓到。
范围界定要清晰 刚就业就买房不算“刚需”
此次“沪四条”的出台最引人关注的就是非沪籍补缴个税不予承认。对此，有人担心可能会“误伤”刚需。章博士则一针见血的指出：“会不会误伤刚需，这就要看如何界定刚需了。”
章博士进一步举例解释，“如果说你是外地户籍，又不在上海工作，仅仅凭借注册一个企业，或者是补缴个税，就要求购房。——我们认为这不是刚需。我们认为的刚需应当是你在上海工作，没有上海户籍，又急需住房的，比如婚房等等。有工作就会有正当的纳税证明，那么这些人就可以按照正常的渠道购买到房子。”
“如果有的年轻人到上海不足两年就急于置业，一方面个人财富积累不足，缺乏这样的实力；另一方面，在政策制定上来说，也不鼓励来几个月就买房的行为。”章博士的解读给很多刚刚毕业，就患上所谓“购房焦虑症”的年轻人一剂猛药。
下半年稳定市场为主 进一步收紧可能不大
新政出台当然会对楼市产生影响，但不会很大，章博士在谈到未来一段时间的楼市走向时表示。前一段时间，俞正声书记在会见香港客人的时候明确表达了上海楼市调控的目标。他讲了两个观点，，上海不会打压楼市。第二，上海不鼓励投资和投机。我们可以解读为，目前采取的是稳定市场为主的策略，这和中央调控精神也是一致的：遏制过快上涨，而不是不让上涨。
从目前的调控效果上看，章博士预计可能性不大。未来会不会有更加严厉的政策出台，我认为取决于已出台政策效果。如果说已出台的政策效果达到了预想的效果，他不会有更加严厉的政策，只是在细节上会进行细微的调整来进行完善。如果说目前政策没有起到很好的效果，与中央和地区的预期相去甚远的话，他会有更加严厉的政策出台，按照部分的情况来看，这种可能性不大。
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