[摘要] 7月27日，搜房网将举行《“沪四条”加码楼市调控下半年拐点会否将至》大话地产研讨活动，邀请三大研究机构专家深度解析“沪四条”，分析政策走向及下半年楼市发展。
编者按：7月26日，上海房管局出台《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》，包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策，以及开展房地产经纪市场专项整治等四方面内容。因此，也被称为“沪四条”。在住建部出台二三线城市限购名单的风声下，“沪四条”的公布是否可以看做是维稳上海房地产市场的信号？楼市下半年的基调仍为巩固调控不放松？下半年房价下降是否能实现？
7月27日，搜房网将举行《“沪四条”加码楼市调控下半年拐点会否将至》大话地产研讨活动，邀请三大研究机构专家深度解析“沪四条”，分析政策走向及下半年楼市发展。
章惠峰：政府不会参与楼市定价 规范重于调控
中指研究院上海分院 章惠峰（博士）
精彩观点：
1、政府的目的在于防止开发商报价过高，是对一房一价政策的细化。如果政府过多干预定价过程，就会或多或少出现价格偏高偏低的现象，这都会对市场产生干扰作用。
2、如果说你是外地户籍，又不在上海工作，仅仅凭借注册一个企业，或者是补缴个税，就要求购房。——我们认为这不是刚需。
3、如果有的年轻人到上海不足两年就急于置业，一方面个人财富积累不足，缺乏这样的实力；另一方面，在政策制定上来说，也不鼓励来几个月就买房的行为。
4、如果说已出台的政策效果达到了预想的效果，他不会有更加严厉的政策，只是在细节上会进行细微的调整来进行完善。如果说目前政策没有起到很好的效果，与中央和地区的预期相去甚远的话，他会有更加严厉的政策出台，按照部分的情况来看，这种可能性不大。
政府指导定价是对“一房一价”的实施和细化
7月26日，上海公布了“沪四条”，包括加强商品住房销售方案备案审核、加强商品住房预订行为监管、继续严格执行住房限售政策，以及开展房地产经纪市场专项整治等。
对此，有人疾呼这是“政府参与市场定价”的信号。中指研究院上海分院博士章惠峰表示，这一次“沪四条”首先提出了定价的问题，并不是“政府参与市场定价”的开始。政府将一直处于“指导”的位置，而不会实实在在的参与市场定价的。
为何下次结论？因为政府的目的在于防止开发商报价过高，是对一房一价政策的细化。如果政府过多干预定价过程，就会或多或少出现价格偏高偏低的现象，这都会对市场产生干扰作用。因此房价还会以市场的“自我定价”为主，政府辅之以监督指导，而最终的效果就是对遏制开发商过高定价的行为产生一定的限制。
规范意义大于调控不影响房企资金链
对于预售许可证规范，在去年的“沪五条”已经明文规定过的重申，此次重申，章博士认为 ，这意味着市场上仍然存在楼盘预订不规范的行为，仍然存在着开发商变相预售的行为，因此需要进一步的遏制和治理。
由于上海的房企以大型企业为主，中小型企业相对二三四线城市要少的多，整体的资金链较为充足，因此本次规范不会对开发商资金链有太大的影响。当然能，也不排除个别较小放弃，现金流和抗风险能力比较小，在目前定金收紧的情况下，会进行不规范操作而被抓到。
范围界定要清晰 刚就业就买房不算“刚需”
此次“沪四条”的出台最引人关注的就是非沪籍补缴个税不予承认。对此，有人担心可能会“误伤”刚需。章博士则一针见血的指出：“会不会误伤刚需，这就要看如何界定刚需了。”
章博士进一步举例解释，“如果说你是外地户籍，又不在上海工作，仅仅凭借注册一个企业，或者是补缴个税，就要求购房。——我们认为这不是刚需。我们认为的刚需应当是你在上海工作，没有上海户籍，又急需住房的，比如婚房等等。有工作就会有正当的纳税证明，那么这些人就可以按照正常的渠道购买到房子。”
“如果有的年轻人到上海不足两年就急于置业，一方面个人财富积累不足，缺乏这样的实力；另一方面，在政策制定上来说，也不鼓励来几个月就买房的行为。”章博士的解读给很多刚刚毕业，就患上所谓“购房焦虑症”的年轻人一剂猛药。
下半年稳定市场为主 进一步收紧可能不大
新政出台当然会对楼市产生影响，但不会很大，章博士在谈到未来一段时间的楼市走向时表示。前一段时间，俞正声书记在会见香港客人的时候明确表达了上海楼市调控的目标。他讲了两个观点，，上海不会打压楼市。第二，上海不鼓励投资和投机。我们可以解读为，目前采取的是稳定市场为主的策略，这和中央调控精神也是一致的：遏制过快上涨，而不是不让上涨。
从目前的调控效果上看，章博士预计可能性不大。未来会不会有更加严厉的政策出台，我认为取决于已出台政策效果。如果说已出台的政策效果达到了预想的效果，他不会有更加严厉的政策，只是在细节上会进行细微的调整来进行完善。如果说目前政策没有起到很好的效果，与中央和地区的预期相去甚远的话，他会有更加严厉的政策出台，按照部分的情况来看，这种可能性不大。
张宏伟:"沪四条"调控看执行 下半年楼市仍平稳
精彩观点：
1、政府指导开发商定价，对于具有投资需求的投资客，或者说有能力或者是有渠道可以买到一些房源的购房者来说，这是一个非常好的机会，无论是全款或者是贷款也好，或者是个人规避限购政策也好，如果说一旦把握住了现在的机会，在未来政策松的时候，会获得更大按照的剩余价值。
2、从去年1月份到现在，像“国十条”、“国十一条”、“沪四条”，我总结来看基本是4-6个月为一个周期。有可能在未来的4-6个月之后再有一个政策出台，具体什么政策会根据市场情况。
上海同策研究部总监 张宏伟
政府指导开发商定价趋行政化 利好投资客
关于政府指导开发商定价这一块，在很早之前，像去年市场成交价比较高的时候就已经初现端倪。对于上海来讲，“沪四条”出台之后，开发商备案时也需征得政府的意见，政府可以指导或者通过中介机构去进一步评估楼盘具体价格。从这个角度来说，我们可以理解为，上海也开始进入了政府定价的时代。虽然不像舟山那样，政府参与到每一个楼盘的定价，但是在细节上，政府也可以在这方面采取控制了。至于说后续效果会怎样，我觉得还是从市场实际情况来看一下政府定价是什么样的情况？再来看他是不是可行，或者说他是什么样的形式出现，或者是直接指导或者是间接指导。
以舟山市场为例，政府直接定价，政府直接对报价的高低做出反应，如果说报高了，马上会让你调下来。对于一般性的，相对来说比较敏感的一些楼盘，在定价的时候，一般会参照当时的市场价格，以低于市场价格5%-10%的价格为基准。在这样的情况下，虽然说当地有政府定价的行为，并且也有限贷的政策，但是不会因为限贷或者是政府定价的因素影响成交，这些购房者反而在开盘的时候以全款直接买房。政府定价略低于市场价时，市场出现了短期内房子抢购的现象，尤其是在舟山新区政策批了之后，对当地楼盘销售也是一个非常有利的政策。在这样的政策下，政府定价有可能对非常看好当地的投资客来说，有可能现在是一个非常有利的进入时期。这也说明一个问题，并不是说政府应不应该定价，或者说直接定价或者是间接定价的指导方式，在的当前市场，已经出现了这种行为，而且市场运行状态是这样的。
“沪四条”中涉及政府可以指导开发商定价的情况，对于未来市场到底会产生什么样的影响，也可以参照舟山房地产市场变化来研判一下，上海未来会是什么样的。一般情况下，政府指导开发商定价的话，原则上开发商灵活定价的空间就没有了。在这样的情况下，对于具有投资需求的投资客，或者说有能力或者是有渠道可以买到一些房源的购房者来说，应该说这是一个非常好的机会，无论是全款或者是贷款也好，或者是个人规避限购政策也好，如果说一旦把握住了现在的机会，在未来政策松的时候，会获得更大按照的剩余价值，对于这些人来说，这是一个非常好的机会。
上半年楼市发展平稳 二三线城市限购对上海影响不大
从宏观来看，上半年商品房市场价格层面无论单周还是单月，没有太大的变化，总体来说是比较稳定的。6月份对比1月份同比下降7.4%，可能会存在一些偶然性的因素。我觉得要从两个方面来看：一个是成交结构。因为一月份出台“国十条”，上海市场2-4月份整个处于观望期，到6、7月份才逐渐恢复。在这样的市场变化中，成交结构的变化导致了当前上海商品房市场的价格发生了变化。第二，从个案的成交价格，包括未来的价格走势来看，尤其是以中低端楼盘为主的楼盘，根据公司高速周转的策略采取阶段性的策略性降价，或者是直接降价回笼资金并抢占市场份额，个别企业这样的情况确实存在。但是从大多数楼盘来看，从总体的变化趋势来看，基本上没有从宏观数据看到的下降7%以上的情况。所以相对来说市场的主流趋势还是比较平稳，而在供应方面，后期供应更多的可能是中低价位的楼盘。
二三线城市将限购公布以后，上海的一些客户对二三线城市的楼盘非常关注。一旦限购令出台，购房者的个反应就是会在限购令出台之前抢购，届时将会吸引一些在上海没有办法释放的投资客。即使没有“沪四条”，外地人来上海，按照相关的规定来购房，应该说在通路上还是存在一些问题。经常在上海的投资客他更了解政策细节，在规避政策上更有一些经验。所以我觉得二三线城市限购的话，对上海的楼市来说并没有太大影响。
下半年市场走势平稳 陆续会有针对性细则发布
沪四条”后续的影响，包括所有调控政策的影响，还是要看执行。“沪四条”针对规避政策的措施也提出了具体要求。针对这一块如果说执行做不好的话，也会影响到楼市调控的效果。比如说关于纳税证明这一块如果说是补缴就不能再买房，而是要两年内累计交够一年。如果说购房者采取一些其他的规避措施，比如说和开发商商讨先签合同，先买房，后期等待两年内累计缴纳税款够一年之后再进行网上备案交易的话，这样的话也是用另外一个途径规避了现有的政策。
至于下半年的市场走势，我觉得还是比较平稳。，从上半年的楼市价格情况来看，他基本上是比较平稳的，基本上是在2万-2.1万上下徘徊，这是实际市场情况，政府在遏制房价这一块，起到非常明显的效果。第二，现在楼市是常态化的调控，包括此次“沪四条”的出台，这也是常态化的表现之一，一旦市场出现一些苗头，政府会很快有政策出台，针对这些苗头来进行限制。第三，现在一房一价的政策，一方面规定了每一套房源的价格都有一个固定的价格，而且要进行公示，另外开发商规定开发商不能涨价，另一方面降价的空间也没有了，所以未来上海的商品房交易市场的价格还是比较稳定的。
从政策出台周期的角度来看，我觉得应该会有一些针对性的细则会发布。从去年1月份到现在，像“国十条”、“国十一条”、“沪四条”，我总结来看基本是4-6个月为一个周期。有可能在未来的4-6个月之后再有一个政策出台，具体什么政策会根据市场情况。但是值得一提的是，有可能会在二手房或者说商品房市场流通环节会出台一些政策来配合一手房的市场调控政策，一二手房政策会连接起来。我觉得会有这样的倾向。
从前年调控初期阶段的特征来看，基本上政府是一边看市场一边调控，针对市场情况变化出台政策。现在经过一年多的调控，基本上政府再出台政策都会有一定的市场预判性。比如说这一次“沪四条”的出台，或者是新“国五条”的出台，都结合了这样的情况，也有可能在未来会有一些预判性的新的政策针对目前房价过快上涨的地区。
宋会雍:"沪四条"是补充政策 短期内市场会维持稳定
上海中原研究咨询部总监 宋会雍
精彩观点：
1、加强审核不代表政府就剥夺了企业的定价权，这是两种概念。政府是想让企业的报价能够和市场价格吻合一些，如果政府太严苛，或者直接给出定价的话，会给市场带来一些负面问题。
2、稳定的市场存销比基本在6-12，目前楼市还没有突破这个指标，开发商企业一般会把控这个指标，做一些促销工作交易量会有一定的反弹。
3、“沪四条”更多是对于之前限购政策的后续补充，目前虽然二三线城市也开始限购，但一线城市的市场吸引力还尚不足以令投资客重返。
4、限购令推出的时候，一线城市先上，二三线再来，你这基本上是让二三线补涨一把，然后二三线再出台，让其他的地区再补涨一把，从这个角度来说，基本上是失败的。
5、短期内房价不会有太大的变化，一线城市相对稳定，二三线城市从不限购到限购，未必可以见到预期的价格调整。
政府定价和企业定价权并不冲突
首先，关于加强商品住房销售方案备案审核。住宅推出之后有两个价值，一个是市场价格，我们称之为市场价；一个是报价。如果说报价高于市场价值的话，他会对我们的市场产生一定的波动和冲击。政府比较担心的也是如果说市场报价太高，有可能会激发区域的炒作氛围，其他楼盘跟上，这是政府不愿意看到的，所以他要求在报价的过程当中加强审核。
但是我觉得加强审核不代表政府就剥夺了企业的定价权，这是两种概念。政府只是说想让企业的报价能够和市场价格吻合一些，如果说政府做的太严苛，或者说直接给出定价的话会造成一定的问题。如果政府给出的价格低于市场价，就会造成投机，谁可以拿到这个房子就赚到了，我们认为报价过高过低都是不合理的现象。政府的监管，我们更建议用一种更加科学的手法，来真实的评估一个房屋应该存在的市场价值。同时在这里面剔除掉不合理的投机成分，做到这一步就够了。没有必要说把市场价格拉低多少，那样会造成更多的不好的因素。
关于说其他城市推出限价，廊坊的做法也是一种说法，本身限价的位置也是非常高的，很多人达不到那样的线，对于房价本身调控来说，我们不建议政府管的特别死，如果说在审批过程当中，管的过死，就会增大了企业通过审批的成本，无论是时间成本也好，还是其他的成本也好，这些东西都会落实到房价上来，我们希望政府在这些方面提高工作效率，尽可能不要让房价增加太多附带的东西。
楼市存销比尚未触及红线 开发商会有把控
“沪四条”第二个内容，加强商品住房预订行为监管。这个政策有点老调重弹的感觉。我自己评判的话，我觉得这个话题说的有点过于具体。如果说市场出现了一些更新的违规产品的话，实际上我们只需要抓这些产品的共性就可以了。如果说说的过于具体，是不是下一个翻新的花样就可以排除在外呢？我只要讲清楚，不允许在正式发售之前做一些收取预售款的行为就可以了。而这些说的那么具体的话，大家可能会认为，只要新花样是文字当中没有提到的就不算违规。在政策的条文当中，我觉得应该是抓共性，放掉个性。所以我觉得这个政策有点画蛇添足的感觉，完全是没有必要的。
关于说谈到楼市的情况，我们之前有一个指标叫待售周期，他是按照当期的市场存量和市场交易量做的一个对比。他会通过一些平均值，包括一些加权数据做一些调整。从数据上来看，如果说楼市当中存量和交易量比值在6-12个月的话，认为这是一个基本稳定的市场。也就是说他不会有太强的需求压力也不会有太大的供应挤压。目前楼市还没有突破这个指标，我们测算是10.3个月。还没有突破12个月的极限点。我们回头看历史的市场数据的话，比如说08年，08年出现过跟现在类似的情况，6月份的时候，上海存量额度是800多万，和现在比较接近，当时的供销比不到10个月，但是到后期供销比值接近20个月，所以到那个时候，房价有明显的跳跃，万科和大华都有明显的大幅度促销动作，而且有很好的效果。
从现在的待售周期的指标来看，目前楼市还是相对稳定的状态。开发企业的资金链条也不存在说特别紧张的情况。因为虽然说在一线城市当中，我们看到相对有一些紧，但是二三线城市今年表现的非常好，今年二三线城市，对于很多开发商的资金回笼情况非常好，基本上补充了一线城市的空缺。眼下的存量和去化量之间的关系我们认为在接下来的几个月首先是存量方面，因为他还会保持一个相对比较旺盛的供应，从我们的预算来讲，大概还有600多万方会在下半年供应出来，会比上半年更有压力。在交易量上来说，7月份之后有明显的下滑迹象，目前这一波交易的能量是比较有限的，经过一段时间的挤压和释放之后，进入了消退的阶段。
在接下来的几个月，如果说没有明确的价格配合的话，可能这个比较温和的流量就会降下去，不会有比较有力度的反弹，这会导致我们存量进一步的增加，现在不到800万，有可能会冲到1000万，我们觉得开发商企业一般会把控这个指标，包括万科也有这方面指标的衡量，他们不会等到挤压太多之后才去做去化，当到一个点之后，他们就会开始做促销的功课。接下来9、10月份，应该会有一些品牌企业带动的促销工作会出现。交易量会有一定的反弹，供销会有一定向下回落的迹象。
二三线城市限购 投资资金未必会重返上海
在限购令发布之后，还是有一些投机存在，当然权重比较低，从我们的数据来看，大概是10%左右。“沪四条”更多是对于之前我们限购的后续补充。从限购规避的手法来看，主要有两种：一个是用企业的身份；第二个是通过补缴税款的方式来做。补缴税款的方式相对来说最为简单。我们在理论上认为他应该占到目前投资客群的一半左右。他是通过补缴税款的方法进入市场。还有一些是持国外绿卡的人，他可能是全家人就自己不持绿卡，然后全家人每个人买一套，这是不按照家庭来算的。现在个税补缴他不认帐了，是之前政策的漏洞填补上。
至于说政策推出的节点是不是和二三线限购令推出配合，我觉得这个可能性不大。一般政策出台之后，他通过一段时间的论证之后，他自然会有一些修补，我觉得这个成份更高。对于说二三线限购会有部分的资金回流，我们是能看到这样的逻辑关系存在，但是未必在现在的市场情况下会得以实现，目前这种时机不存在。
首先，在一线城市当中，目前的房价水平是越走越慢。基本上低端的还在涨，但是涨价的幅度在放缓，的也是如此的。中间的这一部分是有波动的，目前是价格最不稳定的，已经完全走平，甚至有一些局部的下滑的。你让投资客归来，先要有回来的吸引力。如果说我回来之后再做地产投资是不是有所回报，这是考虑的问题。他们回来不回来个是看一线城市房价上涨的吸引力，目前看来这个吸引力不够。
其次，二三线城市是不是一打压就要跑，现在二三线城市还是在房价快速上涨的通道当中，我们知道限购令是一个慢性的政策，一线城市自2月份推出之后，从现在也仅仅是看到房价上涨放缓。他刚刚出来的时候，他需要在半年之后或者是更久的时间之后才会显现出他的效用，所以现在他没有必要跑。
另外，二三线城市限购，并不是说所有城市都要出台限购，他可能是在一些比较热点的城市，投资过热的或者是房价上涨过快的城市先行限购。对于其他没有纳入到名单当中的城市，是不是会有投资机会呢？他们会做一个衡量，所以二三线城市限购大家未必回来。
限购政策本质上仍然是温和调控 意在控制楼市的流动性
第四条，开展房地产经纪市场专项整治。这一条政策依然是一个老政策，就是不允许你做差价。这一条重点是重申，并且要做专项整治，要把一些成果向上报。这实际上是一个行业的基本职业操守，已经不需要再通过发文整改了，这个没有必要，应该是一个长抓不懈的东西。我觉得重申的意义不大，因为行业内部的人，更多是按照这个行为规范来操作的。而且有很多企业，包括一些小的企业，操守我们认为也是不错的，基本上不像过去有很多违规的事情。当然不排除有个别的公司，他可能会提供一些虚假资料，来帮助大家，比如说要少缴一些税款，而真正的去彻查的话，会查到的。但是从整个市场来说，绝大多数的交易不会受到它的冲击。因为在二手市场，你把合同签订之后，你备案的时候，政府都会去查这套房子的价格是不是和市场价格有很大的差距，如果说他认为有问题的话，他会让你按照评估价去缴税，目前政府是有一些执行的手法来做准备的。这一点对于行业来说，影响不大，只是说给大家再一次做个提醒和重申。在调控背景下，市场有一些被动因素，大家要在这个过程当中，更加配合调控基调，更把按照这个市场做的更加有秩序。
市场上的评论对限购令有没有结果是比较纷杂的，这和每一个评价的人他所接触到的产品和市场是有很大的关系。如果说你找刚刚工作的一个小白领，他就会告诉你说，根本没有用，因为我每次看房他都在涨价，这是很直接的感受。所以要把产品分层，低、中、高端的产品他有不同的表现。限购令对那个层次有效果？对低端他没有什么效果，对高端的，他基本上都有很好的方法去规避。主要就是对中端的影响，而且现在中端的房子是卖不动的。而低端的，比如说150万左右的房子你去买的时候，他的价格调整就是我就涨涨钱试试，涨个五万，所以这些人感觉到调控政策没有影响。现在政府还没有打算让低端的人群去买得起房子。
当然，保障房也纳入不到你这个低端群体当中来，因为有很多是外地人。外地人买房在上海占有50%的比重，而这些人保障房是根本涵盖不到的。现在政府还没有把调控的重点放到中低端的客群实现买房，他的重点还是把改善的先压住，之后让投资的流动性相对来说流动的不是那么快。
所以我们说限购令的政策你说有多大的效力，我觉得他是一个慢药。再一个，他是只许你出不许你进，这对投资客来说，太温和了。基本上符合调控基调，我们不是打压楼市，而是不鼓励投资。我认为这对市场并不是非常的吻合，首先我们看限购令推出的时候，一线城市先上，二三线再来，你这基本上是让二三线补涨一把，然后二三线再出台，让其他的地区再补涨一把，从这个角度来说，基本上他是失败的。他不想冻住这些投资资金，其实方式是很多的，比如说你推出个人所得税也好，房产税也好，他一套就死了。现在走的是非常温和的方式，而且刚性的，首套的需求基本上排除在政策之外。现在优惠基本上拿不到了，现在就面临这样的市场局面。
再接下来我们说政策究竟会怎么做，我觉得他会面临一个问题，就是如何避免这些流动性过度流动，这是基于在楼市之外的调控，接下来的调控，我认为他会把重点做一个调整，就是如何能够在控制CPI的大方针下，把楼市当中一些过旺的流动性给锁住，我的想法是你要有疏有导，不能仅仅靠压。我们在做一些和百姓比较紧的领域，我们保持不打击，但是可以稍微适度鼓励的姿态，对于投资客来说，你要给他投资空间，你要给他有一样东西去炒。至于说炒完之后，这个钱怎么办？你来上几个循环，这个钱就没了。流动性就是这么没的，跟当初治理股市是一样的。你给他和老百姓无关的领域去炒作。这就相当于蓄水养鱼，养了之后再抓鱼。你把投资客先养起来，然后捆起来，然后杀掉，然后再进来。这样才可以把流动性消灭掉，否则的话，会对经济环境产生重大的影响。
下半年房价走势不会有太大变化
我觉得短期内房价不会有太大的变化，政府会做这样的政策布局，他至少让资金流动性的循环在二三线城市走完，他到无路可退之后，才会走向这一步。我们分市场来看，一线城市来看，他基本是在相对稳定的政策环境。二三线城市则是从不限购到限购的问题，很多投资客不那么容易进来了，他面临很大的问题是说有一个困顿。好象突然把他们就困顿住了。连带着让开发商企业感觉到他的钱在哪一个层级都被锁定了，完全没有办法去做像2010那样做的“乾坤挪移”的做法，每个地方的项目，必须要自己过自己的日子，在这个问题上来讲，我觉得二三线城市未必可以见到价格调整，但是一线城市的几率更大，因为他们之前没有考虑到二三线城市资金也会被限制回流，如果说这一波被纳入到名单当中的城市比较多的话，他们的动作会更快，如果说没有纳入限购名单他的步伐就会比较慢，但是在一线城市，这种打算是一定要有的。
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