[摘要] 7月27日，搜房网将举行《“沪四条”加码楼市调控下半年拐点会否将至》大话地产研讨活动，邀请三大研究机构专家深度解析“沪四条”，分析政策走向及下半年楼市发展。
宋会雍:"沪四条"是补充政策 短期内市场会维持稳定
上海中原研究咨询部总监 宋会雍
精彩观点：
1、加强审核不代表政府就剥夺了企业的定价权，这是两种概念。政府是想让企业的报价能够和市场价格吻合一些，如果政府太严苛，或者直接给出定价的话，会给市场带来一些负面问题。
2、稳定的市场存销比基本在6-12，目前楼市还没有突破这个指标，开发商企业一般会把控这个指标，做一些促销工作交易量会有一定的反弹。
3、“沪四条”更多是对于之前限购政策的后续补充，目前虽然二三线城市也开始限购，但一线城市的市场吸引力还尚不足以令投资客重返。
4、限购令推出的时候，一线城市先上，二三线再来，你这基本上是让二三线补涨一把，然后二三线再出台，让其他的地区再补涨一把，从这个角度来说，基本上是失败的。
5、短期内房价不会有太大的变化，一线城市相对稳定，二三线城市从不限购到限购，未必可以见到预期的价格调整。
政府定价和企业定价权并不冲突
首先，关于加强商品住房销售方案备案审核。住宅推出之后有两个价值，一个是市场价格，我们称之为市场价；一个是报价。如果说报价高于市场价值的话，他会对我们的市场产生一定的波动和冲击。政府比较担心的也是如果说市场报价太高，有可能会激发区域的炒作氛围，其他楼盘跟上，这是政府不愿意看到的，所以他要求在报价的过程当中加强审核。
但是我觉得加强审核不代表政府就剥夺了企业的定价权，这是两种概念。政府只是说想让企业的报价能够和市场价格吻合一些，如果说政府做的太严苛，或者说直接给出定价的话会造成一定的问题。如果政府给出的价格低于市场价，就会造成投机，谁可以拿到这个房子就赚到了，我们认为报价过高过低都是不合理的现象。政府的监管，我们更建议用一种更加科学的手法，来真实的评估一个房屋应该存在的市场价值。同时在这里面剔除掉不合理的投机成分，做到这一步就够了。没有必要说把市场价格拉低多少，那样会造成更多的不好的因素。
关于说其他城市推出限价，廊坊的做法也是一种说法，本身限价的位置也是非常高的，很多人达不到那样的线，对于房价本身调控来说，我们不建议政府管的特别死，如果说在审批过程当中，管的过死，就会增大了企业通过审批的成本，无论是时间成本也好，还是其他的成本也好，这些东西都会落实到房价上来，我们希望政府在这些方面提高工作效率，尽可能不要让房价增加太多附带的东西。
楼市存销比尚未触及红线 开发商会有把控
“沪四条”第二个内容，加强商品住房预订行为监管。这个政策有点老调重弹的感觉。我自己评判的话，我觉得这个话题说的有点过于具体。如果说市场出现了一些更新的违规产品的话，实际上我们只需要抓这些产品的共性就可以了。如果说说的过于具体，是不是下一个翻新的花样就可以排除在外呢？我只要讲清楚，不允许在正式发售之前做一些收取预售款的行为就可以了。而这些说的那么具体的话，大家可能会认为，只要新花样是文字当中没有提到的就不算违规。在政策的条文当中，我觉得应该是抓共性，放掉个性。所以我觉得这个政策有点画蛇添足的感觉，完全是没有必要的。
关于说谈到楼市的情况，我们之前有一个指标叫待售周期，他是按照当期的市场存量和市场交易量做的一个对比。他会通过一些平均值，包括一些加权数据做一些调整。从数据上来看，如果说楼市当中存量和交易量比值在6-12个月的话，认为这是一个基本稳定的市场。也就是说他不会有太强的需求压力也不会有太大的供应挤压。目前楼市还没有突破这个指标，我们测算是10.3个月。还没有突破12个月的极限点。我们回头看历史的市场数据的话，比如说08年，08年出现过跟现在类似的情况，6月份的时候，上海存量额度是800多万，和现在比较接近，当时的供销比不到10个月，但是到后期供销比值接近20个月，所以到那个时候，房价有明显的跳跃，万科和大华都有明显的大幅度促销动作，而且有很好的效果。
从现在的待售周期的指标来看，目前楼市还是相对稳定的状态。开发企业的资金链条也不存在说特别紧张的情况。因为虽然说在一线城市当中，我们看到相对有一些紧，但是二三线城市今年表现的非常好，今年二三线城市，对于很多开发商的资金回笼情况非常好，基本上补充了一线城市的空缺。眼下的存量和去化量之间的关系我们认为在接下来的几个月首先是存量方面，因为他还会保持一个相对比较旺盛的供应，从我们的预算来讲，大概还有600多万方会在下半年供应出来，会比上半年更有压力。在交易量上来说，7月份之后有明显的下滑迹象，目前这一波交易的能量是比较有限的，经过一段时间的挤压和释放之后，进入了消退的阶段。
在接下来的几个月，如果说没有明确的价格配合的话，可能这个比较温和的流量就会降下去，不会有比较有力度的反弹，这会导致我们存量进一步的增加，现在不到800万，有可能会冲到1000万，我们觉得开发商企业一般会把控这个指标，包括万科也有这方面指标的衡量，他们不会等到挤压太多之后才去做去化，当到一个点之后，他们就会开始做促销的功课。接下来9、10月份，应该会有一些品牌企业带动的促销工作会出现。交易量会有一定的反弹，供销会有一定向下回落的迹象。
二三线城市限购 投资资金未必会重返上海
在限购令发布之后，还是有一些投机存在，当然权重比较低，从我们的数据来看，大概是10%左右。“沪四条”更多是对于之前我们限购的后续补充。从限购规避的手法来看，主要有两种：一个是用企业的身份；第二个是通过补缴税款的方式来做。补缴税款的方式相对来说最为简单。我们在理论上认为他应该占到目前投资客群的一半左右。他是通过补缴税款的方法进入市场。还有一些是持国外绿卡的人，他可能是全家人就自己不持绿卡，然后全家人每个人买一套，这是不按照家庭来算的。现在个税补缴他不认帐了，是之前政策的漏洞填补上。
至于说政策推出的节点是不是和二三线限购令推出配合，我觉得这个可能性不大。一般政策出台之后，他通过一段时间的论证之后，他自然会有一些修补，我觉得这个成份更高。对于说二三线限购会有部分的资金回流，我们是能看到这样的逻辑关系存在，但是未必在现在的市场情况下会得以实现，目前这种时机不存在。
首先，在一线城市当中，目前的房价水平是越走越慢。基本上低端的还在涨，但是涨价的幅度在放缓，的也是如此的。中间的这一部分是有波动的，目前是价格最不稳定的，已经完全走平，甚至有一些局部的下滑的。你让投资客归来，先要有回来的吸引力。如果说我回来之后再做地产投资是不是有所回报，这是考虑的问题。他们回来不回来个是看一线城市房价上涨的吸引力，目前看来这个吸引力不够。
其次，二三线城市是不是一打压就要跑，现在二三线城市还是在房价快速上涨的通道当中，我们知道限购令是一个慢性的政策，一线城市自2月份推出之后，从现在也仅仅是看到房价上涨放缓。他刚刚出来的时候，他需要在半年之后或者是更久的时间之后才会显现出他的效用，所以现在他没有必要跑。
另外，二三线城市限购，并不是说所有城市都要出台限购，他可能是在一些比较热点的城市，投资过热的或者是房价上涨过快的城市先行限购。对于其他没有纳入到名单当中的城市，是不是会有投资机会呢？他们会做一个衡量，所以二三线城市限购大家未必回来。
限购政策本质上仍然是温和调控 意在控制楼市的流动性
第四条，开展房地产经纪市场专项整治。这一条政策依然是一个老政策，就是不允许你做差价。这一条重点是重申，并且要做专项整治，要把一些成果向上报。这实际上是一个行业的基本职业操守，已经不需要再通过发文整改了，这个没有必要，应该是一个长抓不懈的东西。我觉得重申的意义不大，因为行业内部的人，更多是按照这个行为规范来操作的。而且有很多企业，包括一些小的企业，操守我们认为也是不错的，基本上不像过去有很多违规的事情。当然不排除有个别的公司，他可能会提供一些虚假资料，来帮助大家，比如说要少缴一些税款，而真正的去彻查的话，会查到的。但是从整个市场来说，绝大多数的交易不会受到它的冲击。因为在二手市场，你把合同签订之后，你备案的时候，政府都会去查这套房子的价格是不是和市场价格有很大的差距，如果说他认为有问题的话，他会让你按照评估价去缴税，目前政府是有一些执行的手法来做准备的。这一点对于行业来说，影响不大，只是说给大家再一次做个提醒和重申。在调控背景下，市场有一些被动因素，大家要在这个过程当中，更加配合调控基调，更把按照这个市场做的更加有秩序。
市场上的评论对限购令有没有结果是比较纷杂的，这和每一个评价的人他所接触到的产品和市场是有很大的关系。如果说你找刚刚工作的一个小白领，他就会告诉你说，根本没有用，因为我每次看房他都在涨价，这是很直接的感受。所以要把产品分层，低、中、高端的产品他有不同的表现。限购令对那个层次有效果？对低端他没有什么效果，对高端的，他基本上都有很好的方法去规避。主要就是对中端的影响，而且现在中端的房子是卖不动的。而低端的，比如说150万左右的房子你去买的时候，他的价格调整就是我就涨涨钱试试，涨个五万，所以这些人感觉到调控政策没有影响。现在政府还没有打算让低端的人群去买得起房子。
当然，保障房也纳入不到你这个低端群体当中来，因为有很多是外地人。外地人买房在上海占有50%的比重，而这些人保障房是根本涵盖不到的。现在政府还没有把调控的重点放到中低端的客群实现买房，他的重点还是把改善的先压住，之后让投资的流动性相对来说流动的不是那么快。
所以我们说限购令的政策你说有多大的效力，我觉得他是一个慢药。再一个，他是只许你出不许你进，这对投资客来说，太温和了。基本上符合调控基调，我们不是打压楼市，而是不鼓励投资。我认为这对市场并不是非常的吻合，首先我们看限购令推出的时候，一线城市先上，二三线再来，你这基本上是让二三线补涨一把，然后二三线再出台，让其他的地区再补涨一把，从这个角度来说，基本上他是失败的。他不想冻住这些投资资金，其实方式是很多的，比如说你推出个人所得税也好，房产税也好，他一套就死了。现在走的是非常温和的方式，而且刚性的，首套的需求基本上排除在政策之外。现在优惠基本上拿不到了，现在就面临这样的市场局面。
再接下来我们说政策究竟会怎么做，我觉得他会面临一个问题，就是如何避免这些流动性过度流动，这是基于在楼市之外的调控，接下来的调控，我认为他会把重点做一个调整，就是如何能够在控制CPI的大方针下，把楼市当中一些过旺的流动性给锁住，我的想法是你要有疏有导，不能仅仅靠压。我们在做一些和百姓比较紧的领域，我们保持不打击，但是可以稍微适度鼓励的姿态，对于投资客来说，你要给他投资空间，你要给他有一样东西去炒。至于说炒完之后，这个钱怎么办？你来上几个循环，这个钱就没了。流动性就是这么没的，跟当初治理股市是一样的。你给他和老百姓无关的领域去炒作。这就相当于蓄水养鱼，养了之后再抓鱼。你把投资客先养起来，然后捆起来，然后杀掉，然后再进来。这样才可以把流动性消灭掉，否则的话，会对经济环境产生重大的影响。
下半年房价走势不会有太大变化
我觉得短期内房价不会有太大的变化，政府会做这样的政策布局，他至少让资金流动性的循环在二三线城市走完，他到无路可退之后，才会走向这一步。我们分市场来看，一线城市来看，他基本是在相对稳定的政策环境。二三线城市则是从不限购到限购的问题，很多投资客不那么容易进来了，他面临很大的问题是说有一个困顿。好象突然把他们就困顿住了。连带着让开发商企业感觉到他的钱在哪一个层级都被锁定了，完全没有办法去做像2010那样做的“乾坤挪移”的做法，每个地方的项目，必须要自己过自己的日子，在这个问题上来讲，我觉得二三线城市未必可以见到价格调整，但是一线城市的几率更大，因为他们之前没有考虑到二三线城市资金也会被限制回流，如果说这一波被纳入到名单当中的城市比较多的话，他们的动作会更快，如果说没有纳入限购名单他的步伐就会比较慢，但是在一线城市，这种打算是一定要有的。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
