[摘要] 7月27日，搜房网将举行《“沪四条”加码楼市调控下半年拐点会否将至》大话地产研讨活动，邀请三大研究机构专家深度解析“沪四条”，分析政策走向及下半年楼市发展。
张宏伟:"沪四条"调控看执行 下半年楼市仍平稳
精彩观点：
1、政府指导开发商定价，对于具有投资需求的投资客，或者说有能力或者是有渠道可以买到一些房源的购房者来说，这是一个非常好的机会，无论是全款或者是贷款也好，或者是个人规避限购政策也好，如果说一旦把握住了现在的机会，在未来政策松的时候，会获得更大按照的剩余价值。
2、从去年1月份到现在，像“国十条”、“国十一条”、“沪四条”，我总结来看基本是4-6个月为一个周期。有可能在未来的4-6个月之后再有一个政策出台，具体什么政策会根据市场情况。
上海同策研究部总监 张宏伟
政府指导开发商定价趋行政化 利好投资客
关于政府指导开发商定价这一块，在很早之前，像去年市场成交价比较高的时候就已经初现端倪。对于上海来讲，“沪四条”出台之后，开发商备案时也需征得政府的意见，政府可以指导或者通过中介机构去进一步评估楼盘具体价格。从这个角度来说，我们可以理解为，上海也开始进入了政府定价的时代。虽然不像舟山那样，政府参与到每一个楼盘的定价，但是在细节上，政府也可以在这方面采取控制了。至于说后续效果会怎样，我觉得还是从市场实际情况来看一下政府定价是什么样的情况？再来看他是不是可行，或者说他是什么样的形式出现，或者是直接指导或者是间接指导。
以舟山市场为例，政府直接定价，政府直接对报价的高低做出反应，如果说报高了，马上会让你调下来。对于一般性的，相对来说比较敏感的一些楼盘，在定价的时候，一般会参照当时的市场价格，以低于市场价格5%-10%的价格为基准。在这样的情况下，虽然说当地有政府定价的行为，并且也有限贷的政策，但是不会因为限贷或者是政府定价的因素影响成交，这些购房者反而在开盘的时候以全款直接买房。政府定价略低于市场价时，市场出现了短期内房子抢购的现象，尤其是在舟山新区政策批了之后，对当地楼盘销售也是一个非常有利的政策。在这样的政策下，政府定价有可能对非常看好当地的投资客来说，有可能现在是一个非常有利的进入时期。这也说明一个问题，并不是说政府应不应该定价，或者说直接定价或者是间接定价的指导方式，在的当前市场，已经出现了这种行为，而且市场运行状态是这样的。
“沪四条”中涉及政府可以指导开发商定价的情况，对于未来市场到底会产生什么样的影响，也可以参照舟山房地产市场变化来研判一下，上海未来会是什么样的。一般情况下，政府指导开发商定价的话，原则上开发商灵活定价的空间就没有了。在这样的情况下，对于具有投资需求的投资客，或者说有能力或者是有渠道可以买到一些房源的购房者来说，应该说这是一个非常好的机会，无论是全款或者是贷款也好，或者是个人规避限购政策也好，如果说一旦把握住了现在的机会，在未来政策松的时候，会获得更大按照的剩余价值，对于这些人来说，这是一个非常好的机会。
上半年楼市发展平稳 二三线城市限购对上海影响不大
从宏观来看，上半年商品房市场价格层面无论单周还是单月，没有太大的变化，总体来说是比较稳定的。6月份对比1月份同比下降7.4%，可能会存在一些偶然性的因素。我觉得要从两个方面来看：一个是成交结构。因为一月份出台“国十条”，上海市场2-4月份整个处于观望期，到6、7月份才逐渐恢复。在这样的市场变化中，成交结构的变化导致了当前上海商品房市场的价格发生了变化。第二，从个案的成交价格，包括未来的价格走势来看，尤其是以中低端楼盘为主的楼盘，根据公司高速周转的策略采取阶段性的策略性降价，或者是直接降价回笼资金并抢占市场份额，个别企业这样的情况确实存在。但是从大多数楼盘来看，从总体的变化趋势来看，基本上没有从宏观数据看到的下降7%以上的情况。所以相对来说市场的主流趋势还是比较平稳，而在供应方面，后期供应更多的可能是中低价位的楼盘。
二三线城市将限购公布以后，上海的一些客户对二三线城市的楼盘非常关注。一旦限购令出台，购房者的个反应就是会在限购令出台之前抢购，届时将会吸引一些在上海没有办法释放的投资客。即使没有“沪四条”，外地人来上海，按照相关的规定来购房，应该说在通路上还是存在一些问题。经常在上海的投资客他更了解政策细节，在规避政策上更有一些经验。所以我觉得二三线城市限购的话，对上海的楼市来说并没有太大影响。
下半年市场走势平稳 陆续会有针对性细则发布
沪四条”后续的影响，包括所有调控政策的影响，还是要看执行。“沪四条”针对规避政策的措施也提出了具体要求。针对这一块如果说执行做不好的话，也会影响到楼市调控的效果。比如说关于纳税证明这一块如果说是补缴就不能再买房，而是要两年内累计交够一年。如果说购房者采取一些其他的规避措施，比如说和开发商商讨先签合同，先买房，后期等待两年内累计缴纳税款够一年之后再进行网上备案交易的话，这样的话也是用另外一个途径规避了现有的政策。
至于下半年的市场走势，我觉得还是比较平稳。，从上半年的楼市价格情况来看，他基本上是比较平稳的，基本上是在2万-2.1万上下徘徊，这是实际市场情况，政府在遏制房价这一块，起到非常明显的效果。第二，现在楼市是常态化的调控，包括此次“沪四条”的出台，这也是常态化的表现之一，一旦市场出现一些苗头，政府会很快有政策出台，针对这些苗头来进行限制。第三，现在一房一价的政策，一方面规定了每一套房源的价格都有一个固定的价格，而且要进行公示，另外开发商规定开发商不能涨价，另一方面降价的空间也没有了，所以未来上海的商品房交易市场的价格还是比较稳定的。
从政策出台周期的角度来看，我觉得应该会有一些针对性的细则会发布。从去年1月份到现在，像“国十条”、“国十一条”、“沪四条”，我总结来看基本是4-6个月为一个周期。有可能在未来的4-6个月之后再有一个政策出台，具体什么政策会根据市场情况。但是值得一提的是，有可能会在二手房或者说商品房市场流通环节会出台一些政策来配合一手房的市场调控政策，一二手房政策会连接起来。我觉得会有这样的倾向。
从前年调控初期阶段的特征来看，基本上政府是一边看市场一边调控，针对市场情况变化出台政策。现在经过一年多的调控，基本上政府再出台政策都会有一定的市场预判性。比如说这一次“沪四条”的出台，或者是新“国五条”的出台，都结合了这样的情况，也有可能在未来会有一些预判性的新的政策针对目前房价过快上涨的地区。
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