[摘要] 近期去库存的政策不断，自今年2月份以来，几乎每周都有楼市政策出台。
中信建投：资金面持续改善,投资蓄势企稳
开工回落 投资收窄:房屋新开工面积12.71亿平方米,同比下降13.9%,降幅较上月扩大1.3个百分点。其中住宅新开工面积8.78亿平方米,同比下降14.7%,继上月新开工大幅提升后,本月住宅新开工面积有所回落,继续预计全年新开工将保持平稳状态。10月房地产开发投资增速继续呈下降趋势,但增速回落的速度已较上月有所收窄。10月投资增速出现连续第三个月负增长,同比下降2.4%,整体投资意愿略低于我们预期,主要在于10月份供地规模下降导致的土地购置面积下降,同时愈发分化的市场也使得去化向投资的传导机制发生变化。10月末第三次双降,凸显当前经济破七下行巨大压力及高层稳定房地产投资增速的坚定思路,随着四季度地方政府的供地节奏加快,我们对投资端企稳止跌保持较高期待。
土地市场分化 四季度企稳值得关注:房地产开发企业土地购置面积1.78亿平米,同比下降33.8%,降幅较1-9月持平,土地成交价款5794亿元,同比下降25.2%。单月土地购置面积较上月有所上升,土地市场整体未有明显起色,但区域结构已然有所变化,四季度土地市场企稳值得关注。随着企业的投资意愿逐渐恢复,土地市场之间分化的情况已然愈演愈烈,10月北京土地成交溢价率高达53.5%,高溢价率反映市场对核心城市土地价值的认可,但是对房企盈利能力产生重大考验,如何在规模和质量中取得平衡依然是企业扩张发展中越来越需要重视的问题。
宽松流动性助力四季度销售:商品房销售面积9.49亿平方米,同比增长7.2%,单月住宅销售金额6805万元,同比增长16%。金九银十完美收官,住宅销售面积和销售金额继续保持同比增长,10月末央行再次双降,宽松的流动性和持续下降的利率水平,再次助推市场热销的延续,随着四季度推盘高峰的来临,主流城市仍将延续热度。价格方面,10月单月住宅成交均价环比上涨3.71%,同比上涨9.70%。百城住宅价格指数10月环比上升0.30%,环比上涨城市数由之前的59家下跌至48家,百城住宅价格指数和住宅成交均价的背离,背后反映了市场分化的趋势仍在持续,今年来我们一直强调,此轮市场复苏不再是过去的全面回暖,不同城市间剧烈分化,三四线城市依然肩负着去库存的重要任务。
资金面改善支撑投资:房地产开发企业到位资金10.16万亿元,同比增长1.3%。其中,个人按揭贷款1.31万亿元,同比增长19.9%。10月份房企公司债融资再创新高,整体规模超过1000亿,同时叠加月末双降,国内融资成本持续走低,房企的资产负债表改善明显,企业到位资金状况持续好转,将有望对房地产开发投资企稳提供强力支撑。
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