[摘要] 近期去库存的政策不断，自今年2月份以来，几乎每周都有楼市政策出台。
此外，各省市房地产调控也出现了新趋势。具体来看，福建省政府日前下发了《关于化解房地产库存的若干意见》，规定在2015年12月31日前签订土地出让合同、未构成闲置的土地，且已全部缴清土地出让金的商业办公用地，可转型为商品住宅用地。同时，上海明确提及在土地供应比例中增加中小套型比例。海南则约束了部分库存压力大城市的土地供应量。
中原地产首席分析师张大伟在接受媒体记者采访时表示，福建、上海、海南的政策与之前的房地产去库存政策明显不同，体现了从去库存到供给侧改革的新变化。整体看，房地产调控政策在持续的去库存政策影响下，已经进入一个新周期，大部分三线、四线库存压力大，对激发需求的政策越来越不敏感。在这种情况下，调控政策必然是转移到供给侧层面。
“各地在密集发布去库存政策、供给侧调控政策，预计‘两会’前后各省市将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在整个季度迎来一轮密集的政策宽松。”张大伟表示。
澄泓研究策略工作室一位策略分析师在接受媒体记者采访时表示，在今年供给侧改革中，房地产去库存政策为密集。结合当前中国经济的现实情况，提升有效供给的便捷方式即去产能，优化产业结构。相信今年“两会”也会就这一问题继续深入探讨。如果着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，则需要全局性的战略性政策指引。
目前房地产去库存已经成为较多省市政府重要工作。就山东省济南市而言，将统筹推进户籍制度改革和以满足新市民需求为出发点的住房制度改革，探索实施积分落户制度，有序推进农业转移人口市民化。此外，天津、河北的积分落户政策也在有序推进。
“2016年上半年，地方房地产去库存政策依然会陆续出台，说明房地产对整体经济的影响较大。但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高。2016年，房地产市场二线城市将成为市场热点。”张大伟表示。
多地出台政策力促房地产去库存
出台房地产去库存政策的地方陆续增多。业内人士指出，一季度将会有更多地方出台房地产去库存举措，由于各地情况不尽相同，具体措施也会有所差异。
多地加入去库存行列
江西省日前出台20条化解房地产库存新举措，促进房地产市场持续稳定发展。江西省要求，房地产库存去化时间超过12个月的市、县，要确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降；对履行去库存、稳市场主体责任不力，效果不明显的市、县，将进行约谈和追责。
在培育新需求方面，江西省提出，鼓励农民进城购房，市、县政府对农民等新市民进城购买首套商品住房，可给予一定比例的购房补贴。同时，支持首套住房贷款需求和改善型购房需求。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为20%。居民家庭购买住房时，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，只要还清住房贷款，再次贷款按照首套房认定。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例可为30%。有条件的市、县，对商品房购房给予补贴可扩大到非首套购房居民。
山东省今年将探索建立购租并举的住房制度，培育发展住房租赁市场，引导开发企业售租并举，鼓励各地收购或长期租用库存商品房作为公共租赁住房，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，推动住房租赁规模化、专业化发展。在鼓励引导农民进城购房方面，山东要求各地要做好业务衔接和政策储备，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，使其成为长期稳定的住房消费群体。
分城施策
除了江西和山东之外，今年以来还有辽宁、重庆、福建、湖南、内蒙古、山西、江苏等多地推出加快房地产去库存举措。中原地产首席分析师张大伟指出：“预计近期各地将针对房地产库存出台不同力度的政策。整体看，房地产市场有望在一季度迎来一轮密集的政策宽松。但各地政策的力度会有所不同，分城施策是未来政策的主要特点。”
中指研究院分析指出，长期来看，三、四线高库存区域去库存，仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业，吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。
广发证券分析师乐加栋指出：“2016年1月以来，多省市密集出台地产新政，加快推进去库存进程，其中保障房货币化是着力点。预期行业政策存在进一步宽松的空间，包括供给侧的定调去库存、保障房货币化，以及需求侧的信贷金融支持合理住房需求、税费减免优惠加大、降低刚需购房门槛、农民工市民化等。”（中国证券报）
刘鹤：化解房地产库存 促进资本市场健康发展
11月10日至11日，中央财经领导小组办公室调研组来浙调研，并在杭州召开第26次部分省市经济形势座谈会以及企业负责人座谈会。中央财办主任、调研组组长刘鹤在部分省市经济形势座谈会上讲话。
据浙江日报11月12日报道，刘鹤表示，当前及今后一个时期，要学习贯彻十八届五中全会精神，按照中央财经领导小组第11次会议的要求，把创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念作为引领经济发展新常态的重要行动指南，把经济结构性改革作为重点，推动经济结构转型升级。
刘鹤强调，推进经济结构性改革，要按照宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底这五大支柱，针对当前产能过剩问题，加大淘汰僵尸企业力度，促进产业优化重组；高度重视实体经济，着力降低成本，帮助企业保持竞争优势；化解房地产库存，促进房地产业持续发展；高度重视防范和化解金融风险，促进资本市场健康发展。发展的动力十分重要，要发扬企业家创新精神，发挥创新人才和各级干部的积极性、主动性、创造性。（中国证券网）
国务院：加快户籍制度改革带动住房等消费
据中国政府网11月11日消息，国务院总理李克强11月11日主持召开国务院常务会议，确定稳定粮食生产增加种粮收入的措施，保障粮食安全和农民利益；部署以消费升级促进产业升级，培育形成新供给新动力扩大内需；决定推进医疗卫生与养老服务结合，更好保障老有所医老有所养；通过《地图管理条例（草案）》。
会议指出，我国粮食连年增产，今年再获丰收，有力支撑了经济社会发展和民生改善，但也存在库存大幅增加、价格下降等问题。当前正值秋收冬种，要多措并举，切实保护农民利益和种粮积极性。一要抓好秋粮收购，加大仓储设施建设投入，加快在建粮库和维修改造进度，按需追加跨省移库计划，加大北粮南运，抓紧出台鼓励加工企业入市购粮政策，严查“打白条”、压级压价，防止“卖粮难”。二要稳妥消化现有库存，将符合条件的临储玉米划转为国家一次性储备。加强粮食仓储管理，确保储粮安全。三要做好冬春农业生产，加快灌排设施等水利建设，加强农资保供。加大高标准农田建设投入，重点向主产区倾斜。四要改革粮食价格形成和收储机制，完善玉米、大豆补贴政策，小麦、稻谷等口粮品种明年继续实行低收购价政策。五要推动南方挂坡地退耕还林，推进休耕及玉米与大豆轮作，扩大“粮改饲”试点范围，促进种植结构调整。
会议认为，围绕消费新需求，创新消费品等相关产业和服务业供给，能够丰富群众生活、释放内需潜力、弥补民生短板、推动工业升级和产品质量提升。会议确定，一是以改革创新破除制约消费扩大的体制机制障碍。加快教育、卫生、文化等事业单位分类改革，该转企的尽快转企，全面放宽民间资本的市场准入，分领域逐步减少、放宽、放开对外资的限制，支持新技术新工艺新材料应用，增加优质新型产品和生活服务等有效供给。以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。二是优化消费环境。全面提高标准化水平，以更严的标准和监管强化企业主体责任，促进消费品质量的提升，建立统一的信用信息共享平台，推进跨地区、跨部门信用奖惩联动，营造公平竞争环境，保护知识产权，严惩假冒伪劣、价质不符等行为，维护消费者权益，使消费者放心消费，从而更好拉动内需。三是加大财税、金融等政策支持，发展消费信贷，将消费金融公司试点推广至。四是畅通商品进口渠道，扩大群众欢迎的日用消费品等进口，增设口岸进境免税店，落实和完善境外旅客购物离境退税政策。
会议指出，推进医疗卫生与养老服务相结合，是深化医改、应对老龄化、增进亿万家庭福祉的惠民举措，也能带动大量就业。会议确定，一是促进医养融合对接。医疗机构为养老机构开通预约就诊绿色通道，养老机构内设的医疗机构可作为医院康复护理场所。支持养老机构按规定开办老年病、康复、中医医院和临终关怀机构等。推进基层医疗机构与社区、居家养老结合，为老年人家庭提供签约医疗服务。二是鼓励社会力量兴办医养结合机构，支持医疗资源丰富地区将公立医院转为康复、老年护理等机构。三是强化投融资、用地等支持，扩大政府购买基本健康养老服务，创新长期护理保险等产品。会议决定，在每个省份至少选择一个地区开展医养结合试点示范。
会议通过《地图管理条例（草案）》。草案对地图编制、审核、出版等作了规定。（中国证券网 陈梦娜）
习近平：化解房地产库存 促进房地产业持续发展
据新华网11月10日消息，习近平11月10日上午主持召开中央财经领导小组第十一次会议。习近平指出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
中信建投：资金面持续改善,投资蓄势企稳
开工回落 投资收窄:房屋新开工面积12.71亿平方米,同比下降13.9%,降幅较上月扩大1.3个百分点。其中住宅新开工面积8.78亿平方米,同比下降14.7%,继上月新开工大幅提升后,本月住宅新开工面积有所回落,继续预计全年新开工将保持平稳状态。10月房地产开发投资增速继续呈下降趋势,但增速回落的速度已较上月有所收窄。10月投资增速出现连续第三个月负增长,同比下降2.4%,整体投资意愿略低于我们预期,主要在于10月份供地规模下降导致的土地购置面积下降,同时愈发分化的市场也使得去化向投资的传导机制发生变化。10月末第三次双降,凸显当前经济破七下行巨大压力及高层稳定房地产投资增速的坚定思路,随着四季度地方政府的供地节奏加快,我们对投资端企稳止跌保持较高期待。
土地市场分化 四季度企稳值得关注:房地产开发企业土地购置面积1.78亿平米,同比下降33.8%,降幅较1-9月持平,土地成交价款5794亿元,同比下降25.2%。单月土地购置面积较上月有所上升,土地市场整体未有明显起色,但区域结构已然有所变化,四季度土地市场企稳值得关注。随着企业的投资意愿逐渐恢复,土地市场之间分化的情况已然愈演愈烈,10月北京土地成交溢价率高达53.5%,高溢价率反映市场对核心城市土地价值的认可,但是对房企盈利能力产生重大考验,如何在规模和质量中取得平衡依然是企业扩张发展中越来越需要重视的问题。
宽松流动性助力四季度销售:商品房销售面积9.49亿平方米,同比增长7.2%,单月住宅销售金额6805万元,同比增长16%。金九银十完美收官,住宅销售面积和销售金额继续保持同比增长,10月末央行再次双降,宽松的流动性和持续下降的利率水平,再次助推市场热销的延续,随着四季度推盘高峰的来临,主流城市仍将延续热度。价格方面,10月单月住宅成交均价环比上涨3.71%,同比上涨9.70%。百城住宅价格指数10月环比上升0.30%,环比上涨城市数由之前的59家下跌至48家,百城住宅价格指数和住宅成交均价的背离,背后反映了市场分化的趋势仍在持续,今年来我们一直强调,此轮市场复苏不再是过去的全面回暖,不同城市间剧烈分化,三四线城市依然肩负着去库存的重要任务。
资金面改善支撑投资:房地产开发企业到位资金10.16万亿元,同比增长1.3%。其中,个人按揭贷款1.31万亿元,同比增长19.9%。10月份房企公司债融资再创新高,整体规模超过1000亿,同时叠加月末双降,国内融资成本持续走低,房企的资产负债表改善明显,企业到位资金状况持续好转,将有望对房地产开发投资企稳提供强力支撑。
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