[摘要] 过去一年来我国出台了一系列的房地产调控政策,从去年4月的“国十条”,到9月的“国五条”,再到今年刚出台的新“国八条”,政策不断细化、完善的脉络非常清晰。
3、政策力度逐步加大的脉络非常清晰
首先,“限购”政策部署由松到紧。去年4月的“国十条”提出要严格限制各种名目的炒房和投机性购房,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。这是一种商量的口气,此后只有北京限购。9月的“国五条”规定:“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数”,这一政策部署的口气被市场认为有加强之势,结果是上海、深圳、杭州等15个城市开始限购。但各地限购方案均是单独出台、力度不一,部分城市限购相对宽松。而新“国八条”则推出了“最严厉”的升级版限购令,不仅范围推广到,措施也更严厉了,基本上所有的一二线城市都须限购,部分三四线城市也将限购。
其次,税收、信贷政策力度持续加强。2010年1月“国十一条”要求严格二套房贷款管理,首付不得低于40%。当年4月“国十条”要求,对贷款购买二套房的,首付不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍。9月底的“国五条”对此予以了重申。新“国八条”首付在高位之上再提一成,达到60%,力度罕见。增加交易成本则体现在营业税政策调整上,从原先的差额征税改成了全额征税,这使得5年内房源再交易成本大幅上涨。除了营业税增加之外,对房价超过平均水平的商品房项目则进行土地增值税的清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。此外,加大应用房地产价格评估技术,加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,将对以往部分城市“避税”现象实行堵漏。
最后,对地方政府实行“铁腕”约谈问责。中央政府对地方房地产调控效果的问责机制已经在去年4月17日的“国十条”中建立起来,规定稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。不过,很少有地方将房地产调控目标直接落实到房价,年末各地楼市价格不降反升成为普遍现象。新“国八条”进一步对问责内容进行了细致划定,扩大了问责范围,而且目标直指房价。
4、本轮调控综合运用了经济和行政手段
本轮调控综合运用了行政和经济手段,信贷、税收、行政、土地、保障房、舆论引导、地方政府等全部涉及,可谓系统全面。本轮调控中最鲜明的特征是行政手段力度显著升级,这主要表现在“限购令”的强化,以及要求地方政府“自定房价”的措施上。此前仅在部分城市执行的住房限购政策,将在更多城市、更大范围内执行,新措施提出的限购政策比之前北京等地执行的限购政策更加严格,尤其是对拥有2套以上住房的家庭暂停购房。当然,过于依赖政府的行政力量,也会产生某些不良后果。然而,中国的房地产市场本来就是一个发展中存在诸多不成熟之处的市场,正是因为市场的失效,所以在某种程度上不得不采用行政手段去代替市场发挥调控作用。从这个角度上看,乃是“两害相权取其轻”,是特殊时期的特殊举措,比起高房价对中国经济和社会产生的系统性后果来,行政手段对房地产行业的不良影响,无疑要轻很多,而且今后修复起来也容易得多
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