[摘要] 土地市场如期渐暖：房地产开发企业土地购置面积1.21亿平方米，同比下降32%；土地成交价款3593亿元，同比下降25.6%。考虑到近期人民币大幅贬值，市场对于货币政策的再释放有所预期，但下半年整体流动性格局的走向仍有待持续观察。
住宅投资首次回升，下半年投资增速有望企稳:房屋新开工面积8.17亿平方米，同比降16.8%；住宅投资3.54万亿元，增长3.0%，增速较1-6月上升0.2个百分点，这也是在2013年12月以来首次出现住宅投资增速回升，意味着投资增速有望如我们预期在三季度逐步企稳。我们一直认为今年市场复苏一方面在于政策为居民加杠杆，另一方面即在于流动性的持续释放，因此流动性变化也将决定行业周期持续性，上半年我们一度担忧三季度投资企稳所带来的货币政策变化，但下半年以来资本市场突变以及人民币贬值压力升级使得这种逻辑发生变化，我们认为下半年货币宽松的持续性将得到延长，将对下半年市场需求端的延续有所裨益。
土地市场如期渐暖：房地产开发企业土地购置面积1.21亿平方米，同比下降32%；土地成交价款3593亿元，同比下降25.6%。
从单月土地购置面积值和同比增速来看，由于二季度销售逐步升温，市场库存去化加速，开发商补库存意愿开始增强，土地市场开始企稳回升，这点也和我们观察到投资增速变化是一致的。40个大中城市中一线城市和三线城市的土地成交溢价均出现明显回升，二线城市土地成交溢价环比基本持平，土地市场和土地价格的走势仍然呈现分化态势。
7月增速再创新高：商品房销售面积5.99亿方，同比升6.1；商品房销售额4.12万亿，同比增13.4%。显然此次资本市场的调整并未对需求端造成扰动，7月成交增速再创新高，印证我们《岁岁花相似年年又不同》报告中观点，即真正决定房地产市场走向的还是供需结构的再平衡过程。但下半年我们对成交量的延续还是抱有一丝忧虑，一方面在于主流城市后续库存供给的可持续性，另一方面则需要观察人民币贬值的影响以及其所带来的居民资产配置结构的变化。
信贷持续回暖，流动性宽松成疑：房地产开发企业到位资金6.93万亿，同比升0.5%。其中，国内贷款1.25万亿，同比降4.5%；个人按揭贷款0.86万亿，同比增12.5%。在连续货币宽松和房地产信贷政策刺激下，需求端起势已经不可逆转，个人按揭贷款持续增长证明市场强劲的购房需求。随着市场需求的持续释放，土地市场的回暖，开发商补货态度出现转机，近期地王频现，企业端投资有所抬头，投资增速企稳也将带动贷款增速恢复。考虑到近期人民币大幅贬值，市场对于货币政策的再释放有所预期，但下半年整体流动性格局走向仍有待持续观察。
广州城市改造提速
日前，广州城市更新改造的“1+3”文件公开征询公众意见，即《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》，征询意见截止日期是9月18日。
这几份文件被认为是未来广州城市更新改造工作的指导性文件。值得关注的是，“新规”在旧村改造中八成以上村民同意即可启动，而此前要求90%以上村民同意。业内人士表示，此前规定90%以上的比例，实际操作中比较难达到，这成为城中村改造推进难的问题之一。
广东省综合改革发展研究院副院长彭澎称，村民同意的比例是动态变化的，其中有20%到30%的人很可能会动摇。在此前的实际操作中，能达到90%的很少，如果达不到这个标准，时间一拉长变数就很大。因此80%的门槛更为合理，可操作性更强，也更容易启动。“因为只有启动了，那些比较摇摆的 人看到真正实施了才能参与进来。不启动很多事情是难以展开的。”
与此同时，这也是广州加快推进城市更新改造的重要举措。去年12月，广州市即迎来31年来的第六次政府机构改革，市政府下属的41个部门被缩减到39个，成立8个全新部门。这其中，广州市城市更新局便是其一，这也是国内以城市更新为主要职责的政府职能部门。
广州所在的珠三角地区发展较早，土地资源大多已被开发。由深圳市规划国土发展研究中心的一项研究显示，2012年末，珠三角国土开发强度已达16.49%， 其中深圳、东莞、中山、佛山的国土开发强度已超过国际警戒线(30%)，珠海、广州也已逼近该强度。深圳的国土开发强度高，接近50%。
有鉴于此，近年来广东省通过相对灵活的“三旧(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造”政策来盘活土地资源。
此次改革前，广州市设有市“三旧”改造工作办公室。改革后，市“三旧”改造工作办公室与市有关部门统筹城乡人居环境改善的职责合并，成立新的城市更新局。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔这六个中心城区也成立类似的区级城市更新局。
彭澎认为，成立更新局的一大理念就是要把城市有限的存量土地资源进行提升、扩容，实现更加集约化的发展，这也是今后大城市国土管理的思路。过去广州等珠三角 大城市一直喊用地指标不够，甚至找粤北一些地区买土地指标，现在只能向存量土地要效益。这样一来，难度进一步加大，所以要对一些政策进行调整，进一步整合 资源。
“对广州这样的特大城市来说，不要再走外延式扩张的老路，而应该着眼于内涵式的提升，这也是城市更新局成立的一个重要价值。”彭澎说，以后城市发展的重心将从外延扩大转移到内部的调整上。
向存量要空间
不唯广州，包括上海、深圳等城市在内，大城市已经纷纷将未来城市发展的主要空间瞄准了存量土地。
例如，5月1日开始实施的《上海市城市更新实施办法》提出，在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换，鼓励公共性设施合理复合集约设置；在地区整体空间对建筑高度不敏感的地区，允许高度适度提高，紧凑建设，以高度换开放空间等。
8月初，正在内部征集意见的深圳《城市更新条例(草案稿)》显示，其在维持“政府引导，以市场化运作为主，充分发挥资源市场化配置作用”主导机制的同时，对申请强制征收和售卖的规定也进行了相应调整。
去年7月，国土资源部会同住建部挑选了14个大城市，其中包括北京、上海、广州、深圳等一线城市进行划定城市边界的试验。目前14个城市开发边界的划定工作已经取得初步成效。
今年5月《中共中央国务院关于加快推进生态文明建设的意见》提出，要科学确定城镇开发强度，提高城镇土地利用效率、建成区人口密度，划定城镇开发边界，从严 供给城市建设用地，推动城镇化发展由外延扩张式向内涵提升式转变。严格新城、新区设立条件和程序。也就是说，未来大城市尤其是超大城市的用地规模将得到严 格控制。
划定城市边界后，城市的土地利用效率将明显提高。资深分析师分析，未来大城市新增的土地将不断减少，更多的将是存量土地的再升级再改造。随着土地供应的减少，未来新供应的土地中，低容积率的土地将越来越少，土地容积率也会随之提高。
他称，对一线大城市来说，随着新增土地的减少，土地的价格会越来越贵，一线城市的房价会更加坚挺。另一方面，由于存量土地改造的成本更高，因此未来一线城市中心城区的房价也可能随之走高。
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