当前扬州楼市最火的话题，一定绕不开上个月的两场土拍盛宴。
10天之内，13宗涉宅土地出让，多幅地块达到楼面限价，最终8块地成交楼面价过万，各板块地价接连被刷新，一时之间媒体狂欢，地王喧嚣。
近一年来，逢土拍必喊涨，面粉贵过面包，都已经是扬州楼市的陈年老梗。虽然，简单粗暴的以涨和跌来笼统概括市场，有点草率，但也必须承认，目前土拍依旧是楼市最精准的晴雨表，作为观察者理应有所洞察。
土拍狂欢的背后，一个信号很明显，扬州楼市已然进入改善时代，买房人的购房成本正在攀升！
2020年，是可以载入扬州楼市发展史册的一年。这一年，扬州地价首次破万，共诞生6幅万元地。
2020年7月的土拍，扬州不限价地块主城东GZ210地块直接刷新楼市地价天花板，以14250元／m2的成交楼面价成为新晋地王，沸腾了整个楼市。
时间到了2021年，1万＋元／㎡的楼面成交价却突然变得稀松平常了起来。4月拍出的涉宅地块中，已有8幅地块的成交楼面价超过了1万元／㎡，仅两次土拍，诞生的万元地数量比去年一整年还要多。
4月16日的土拍，二城GZ262住宅地块（美洲豹牛仔布厂地块）仅开拍3，就被拍到限价，4月21日，摇号结果出炉，被弘阳拿下，总价约5.55亿，成交楼面地价高达14059元／㎡；
4月28日的土拍中，4幅地块触顶楼面限价，进入摇号阶段！
其中最贵的一块地，东南新城GZ280商住地块（大水湾北地块）成交楼面价高达14245元／㎡，再次震撼扬州楼市！
土拍落幕，风云再起。已有多个楼盘宣布收回优惠，不仅如此，还有一批楼盘宣布涨价。扬州房价格局正在迎来变化！NO.2｜贰
根据国家统计局公布的《2021年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来看，2021年3月，扬州新房价格环比上涨0.7％，同比上涨8％。
数据显示，扬州房价均价是15033元／m2。
图片来源于房价行情
近年来，扬州各区域房价都是处于稳步增长的状态。对于不少还未购房的人群来说，现在房价的不断上涨，无疑给他们带来巨大的压力。
截止目前，扬州已经有12家楼盘备案价达到2万＋／m2。
经过4月的这两场土拍，扬州楼面地价超8千元／m2的地块已增加到45幅。随着这些高价地的不断入市，扬州高价盘的数量会越来越多。
未来扬州房价走势将如何？还要根据具体板块具体分析。
NO.3｜叁
当下扬州楼市主要有这几个热门板块：京华城、老城区、二城板块、西区新城、东南新城、广陵新城。京华城板块
提及京华城，大多与人们口中的“富人区”挂钩，此片区商业林立，繁华至极。
由于京华城板块的土地基本开发完毕，多年来几乎没有新盘供应，新房房源严重供不应求，市场交易以二手房源为主。老城区
由于古城保护，土地资源有限，再加上高度、密度均受限，因此扬州老城区以别墅楼盘为主，都是名副其实的高端改善盘。
二城板块
不难发现，近年来二城的楼盘基本属于高价盘，且去化速度很快。
随着那些曾经名声显赫的明星企业的陆续搬离，二城不断有重磅地块上市，土地储备充足，这一点也是其他成熟板块无可比拟的。
西区新城、东南新城、广陵新城
三大新城近年来利好不断，持续爆发。板块内的土拍价格节节攀升，房价也是肉眼可见的在上涨。
三大新城目前存在一个共同的问题，就是短时间内有大量土地上市，造成了房源集中上市的问题，区域内楼盘竞争相当激烈。
图片来源于网络
近两年来，扬州房价一直在平稳上涨，限价倒挂红盘，基本上销声匿迹。
近年来，扬州买房人能享受到限价红利的网红神盘非京华艺树院莫属。位于京华城板块核心位置，还有学区的加持，每逢开盘必摇号，可谓有钱也买不到！
受限于当年拿地地价，艺树院毛坯房整盘备案价仅18530元／㎡。
周边二手房价格基本都在2万＋／m2，艺树院的价格自然吸引到不少买房人。
艺树院自2020年9月首次开盘以来，虽然认筹金要80-100万，但仍旧是场场摇号，幢幢热销，打破扬州楼市热销记录，成为扬州一代“神盘”。
土拍后，核心板块受益，这一点毋庸置疑。
我坚定看好京华城板块。
但是，如果从大的层面来看，土拍狂欢后的扬州楼市，有四个隐忧，必须要提。1、人口少扬州户籍人口多于常住人口，是一个人口微微净流出的城市。
根据《2019年扬州市国民经济和社会发展统计公报》，截止至2019年末，扬州市全市总户数147.72万户，户籍人口457.14万人。2019年末常住人口454.90万人。整体上看人口基本保持稳定。
但从地理位置看，扬州与南京比邻，一江之隔就是苏锡常，以及上海。
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扬州的地理位置、收入等因素，决定了本地的部分高端人才、经济实力较强的人群会南下寻找发展机遇，这批人是有购房能力的，南京、苏州、无锡、上海就成为他们的购房地。
另外，4百多万的城市人口，在江苏省内，城市人口规模处于倒数位置。
然后再对应扬州的房价看，无论横向纵向比较，都显得扬州房价偏高，或者说长期来看，人口支撑不起未来楼市的狂欢。2、二手房挂牌量高根据诸葛找房数据来看，截至目前，扬州的二手房挂牌量超过4.5万套。
图片来源于诸葛找房网站
这个库存多不多呢？我们可以结合周边城市的数据来看。
我们来看看扬州隔壁的镇江，泰州，盐城，它们的库存分别为：1万多套，2万多套，2万套。拿盐城举例，盐城常住人口为723万，二手房挂牌量却远远低于扬州。让我们再看一看几个一线城市的库存，就更能读懂扬州楼市的隐忧。上海，库存不到三万套，深圳库存也才四万套。扬州这样一个常住人口才四百多万的中等城市，二手房挂牌量竟然超过上海、深圳这样的大城市。不禁让人惴惴不安。
3、收入与房价不成比例
扬州的平均工资是6810元，看上去还可以，但是，真实的情况是扬州许多行业的收入水平，根本达不到平均工资。
很多就业者，其实都是被平均。
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房价收入比数值越大，说明城市购房难度越大。而从相关数据来看，扬州的房价收入比还是偏大的。
4、楼市调控严厉
4月份，住建部约谈了5个城市，明确表示房住不炒仍是楼市主基调。这次约谈，意味着国家对近期多地楼市投机炒作进行“降温”。其中就包括扬州的兄弟城市南通。因此扬州绝不可能放松调控。
图片来源于网络
扬州楼市调控从2017年就开始了，限购三套，限售三年。
从多地频繁发布调控政策，到严查乱象、全面围堵炒房客，都在表明现在房住不炒是楼市主基调！对于刚需买房人来说，无疑是利好，但对于投机炒房客来说，则是一次精准的打击。
现在扬州多数购房者都保持清醒的状态，观望的多，入手的少。过去闭着眼买房的情形在扬州，早就不复存在。这个也是扬州二手房去化困难，挂牌量一直居高不下的原因，购房者观望多，真正买进的少。其实扬州楼市很多现象表明：有价无市，绝不是闹着玩的。哪怕出几个地王，也改变不了大的趋势。
放眼扬州楼市来看，这两场土拍不仅为接下来市场走向埋下了伏笔，也拉高了开发商和买房人的心理预期，很可能是一个重要的转折点。毕竟对楼市而言，预期高于一切。
虽然，因为两场土拍并不能盲目乐观，鼓吹房价上涨，但土拍带来的信号很明显，接下来扬州楼市整体是向好的。至少对于刚需来说，应该起到一定的警醒作用，保持一定的紧迫感和市场的敏感度，放弃幻想，认清现实。
无论如何，狂欢之下，保持一份理性，总是好的。
楼市容2021-05-12 16:46:31
