[摘要] 限购令、限贷令的出炉，使得部分投资客将目光转向了国外市场。 需要提醒的是，尽管有些海外房产的价格与国内差不多甚至更便宜，但是由于政策、经济等方面的差异，投资风险较大。
资金分流转战海外市场
（来源：东方早报）来自欧洲、日本、澳大利亚等海外市场的物业近期密集在上海推介。据不完全统计，不到一个月时间内，竟达6家之多。分析人士称，调控令楼市资金开始重新分配，部分资金流向股票、黄金、商业地产市场，还有部分则转战海外物业及国内二三线城市等。
“限购令”席卷国内14城市，楼市资金加速分流。
孙先生是上海一名“炒房客”，调控当前，他依然不想把房子脱手。“目前手上有的几套房子（住宅），不会选择卖掉。卖掉的话钱放哪里呢？存银行也贬值，我银行还躺着100多万元存款呢。”他说，“现在买住宅有点麻烦了，各种材料审查得都比较紧。买写字楼、商铺就没有什么限制。”
在自己的小圈子中，孙先生经常听到朋友讨论海外房地产项目。“投资海外以前还没尝试过。最近参加了几场推介会，也想找个小户型低总价的（房子）尝试一下。”他坦言。
早报记者发现，就在国内“限购”愈演愈烈之际，来自英国、加拿大、澳大利亚、马来西亚、泰国等海外物业近期密集在上海推介。据不完全统计，不足一个月时间内，竟达6家。
易居中国分析师薛建雄对早报记者表示，“限购令”政策确实导致楼市资金在重新分配，部分流向股市、黄金、商业地产、海外物业、二三线城市等。分流的渠道非常多，但比较分散不集中。
住宅遭遇限购
截至目前，国内已经有14个城市出台“限购令”政策，抑制投机性购房。就在“9·28”楼市新政实施满月之际，又传出房产税即将试点消息。北京和上海等地全面取消首套房利率7折优惠。
投资客的抱怨在数据上得到反映。上周（10月25日-31日），中指研究院监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。其中，一半以上城市跌幅超过20%。重庆跌幅甚至高达68.67%。
作为楼市风向标的上海，商品住宅成交量也终于在上周遭遇大幅下滑，幅度达21.77%。
在薛建雄看来，“这意味着9月份以来的这轮楼市高温开始退却。如果没有此次调控的话，成交量会从9月130万平方米上升到180万平方米左右，房价更会在10月底出现暴涨。”
目前尽管10月份上海商品住宅成交量仍高达132万平方米，并且与9月份成交量相当，但在业内人士看来，同样数据背后的意义已经完全不同。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出：“到了9月，4月中旬出台的调控政策效应开始弱化，开发商加大供应力度促使成交反弹，整个9月商品住宅成交面积呈现出前低后高的态势。而进入10月，二次调控促使成交面积开始回落，整个楼市成交面积呈现出前高后低的状况。”
开发商推盘意愿也不再积极。据悉，10月初有77个楼盘预期将上市或推出新房源，但最终推盘量只有40个。其中37个楼盘推迟到了11月，使得11月的预期推盘量达到了82个之多。
薛建雄表示，11月市场的成交量将更不容乐观，预计将会下降一半，个别楼盘价格也会再度松动。
催热商用物业
这一边住宅遭遇限购，另一边商业物业则似乎被催热。一冷一热的对比之下，不禁让市场关注。
搜房网数据监控中心统计数据显示，上周上海写字楼成交35827平方米，环比上涨64.52%；商铺成交520套，较前一周共计增加72套，成交面积72632平方米，环比上涨70.88%。
搜房网数据监控中心分析师表示，对于有经验、有技术的投资者而言，基本不受调控影响的商业地产的潜力与魅力不断增强，部分投资资金开始流入，促成商业地产市场成交活跃。
事实上，在限购令还未出台前夕，上海商用物业成交量已达年内峰。方方地产咨询机构分析师发现，当严厉的调控政策剑指住宅市场时，商品房的一个小种类“商住楼”悄然火起来。
在9月办公楼市场成交10中，4个项目为商住类品种（通常以SOHO、LOFT、产权式酒店式公寓为推广名）。在远郊大多数区域，由于面积小总价低、靠近轨交，商住楼在价格上对住宅和办公楼具有压倒性优势，去化速度也较快，如宝山大场绿地丰翔新城、嘉定江桥万达广场。
汉宇地产统计数据显示，今年以来商用物业月平均成交量为19.2万平方米，成为上海历年以来的月成交量的值。从4月份楼市新政开始以来，商业市场每月的成交量都处于历史高位，几乎都已超过19万平方米，其中9月份达到了历史的值，成交了28.56万平方米。
这是否意味商住楼真能成为新政“诺亚方舟”？上海中原工商铺部高级总监陶翃提醒道，目前商业项目的使用年限是40年，首付五成，贷款利率是基准利率的1.1倍，看似与基本住宅的“二套房”类似，但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。
“商业地产由于交易税费较高（至少是此次交易部分30%~60%），因此很少有房主在购入两三年后就转手卖出。”陶翃介绍，“从商用物业和住宅项目投资回报来看，一般成熟商业项目投资在5%~8%，预计10年到20年能收回成本，一般每年的价格增幅在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同。”
转战海外炒房
海外房地产项目也成为国内炒房者下一站重要目标。早报记者了解到，近期上海举行的几场海外物业推介会，众多国内炒房者慕名而来，并表现出浓厚的兴趣。
高力国际北亚区董事总经理柳维伦对早报记者表示，楼市“限购令”助推中国人海外购房的热情。长三角区域的上海、宁波、温州以及杭州等地的投资者是海外置业的主体。过去6个月，仅通过高力国际便已完成超过300套住宅项目投资。
柳维伦介绍，中国经济自2009年开始复苏，本地居民到海外置业兴趣渐浓。移民、子女教育，以及财富累积是主要的驱动因素。目前，内地买家单纯投资的数量同样在增加，大约占到三分之一。
高力国际的研究数据显示，在华人聚集地温哥华市西区(VancouverWest)与列志文市(Richmond)，中国内地买家几乎占据了整个市场，目前在温哥华，40%~50%的中国内地购房者选择预售项目。
澳大利亚成为国内投资者的优先选择地。经济危机后澳大利亚主要房地产市场的价值增值达18%，平均值为11.6%，复苏速度要快于其他发达国家。此外，伦敦作为国际房产投资的主要目的地，超过50%的成交来自国际购买者；在伦敦的新房市场，来自中国内地及香港的投资者更是占据了10.8%份额。
目前海外市场的活跃表现也让高力国际看到了其中的潜力。据悉，为此高力国际专门在中国设立国际物业部，协助海外开发商在国内推广及销售当地住宅项目。9月份开始试营，11月全面投入运作，约20名销售专员协助亚洲买家投资海外住宅市场。
柳维伦表示：“相比中国市场，海外房地产市场的门槛较低，政策也相对宽松，这些因素更是提高了投资者对海外房地产市场的青睐程度。”
二次调控新政迭出楼市迅速降温 房价能挺多久
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