[摘要] 限购令、限贷令的出炉，使得部分投资客将目光转向了国外市场。 需要提醒的是，尽管有些海外房产的价格与国内差不多甚至更便宜，但是由于政策、经济等方面的差异，投资风险较大。
限购令、限贷令的出炉，使得部分投资客将目光转向了国外市场。 需要提醒的是，尽管有些海外房产的价格与国内差不多甚至更便宜，但是由于政策、经济等方面的差异，投资风险较大
今年3月刘先生在日本东京买了一套70㎡的精装公寓，总价7000万日元，折算成人民币是大约8万元/㎡
我这房子两室一厅，总房价7000万日元，每平米折合人民币8万元。日本的房屋面积和国内商品房的建筑面积有所不同，测量的是壁心(墙体中心)到壁心的距离，实际使用面积比较大。精装修除了硬装做好，地热、垃圾处理、新风系统等也都是开发商交房前都做好的。
日本公民或持绿卡的外籍人士，买房时甚至能享受零首付，银行利率也很低。我买房时申请到的年利率是0.895%，当然这是个浮动利率，利率变动也是由银行来确定。为鼓励国民买房，日本政府有规定，凡是房贷超过5000万日元的，在交纳个人所得税时，可以扣除承担的房贷额度来计税。但因为日本房价太高，很多人都选择租房。
我之所以会选择在日本买房，是考虑到我的房租足以承担月供。这样一套70㎡的公寓，月租金在25-28万日元之间，而我贷款35年，月供18万日元，加上各种税费，月供21万日元左右。日本买房也是拥有的房产和土地。每年要交的税费有固定资产税、都市置业税等，其中土地和房子都是分别计税的。我的房子每年要交20-30万日元的税费，其中有关土地的占60%，房子占40%。越靠市中心，土地价格越高
2008年，王女士的儿子在澳大利亚悉尼买了一套140㎡的公寓，一楼带花园，独立车库，总价46万澳币，折合人民币253万
我儿子陈建是2003年去悉尼留学的，毕业拿到绿卡就留在了悉尼工作。一开始，陈建也是和同学一起合租房子，女朋友也确定留在悉尼后，就开始张罗买房子。2008年，在距悉尼20多的地方看中了一套140多㎡的房子，一共四层楼，陈建选择的是一楼，带花园，此外买房就送独立车库。总房价46万澳币，当时折合人民币253万元。首付20%后，其余的就申请银行贷款，30年的还款期，每月陈建要还2000澳币。
陈建小两口年收入13万澳币，承担房贷足够了。虽说是公寓房，但都是精装修交付的，精装修的标准很高。每个月除了再支付60元澳币的物业管理费，就没有其他杂费了。
澳大利亚买房有个比较宽松的规定，就是你还款账户里的钱可以做下一套房子贷款的额度。如果还款账户里有30万澳币，就可作为下一套房子的买房基金使用。陈建打算还款账户里还到二三十万澳币后，再筹点首付，买套别墅，将来把我和他爸接过去养老。
今年3月张先生通过中介在新加坡买了一套86m2两室一厅两卫公寓，约合人民币600万左右
我在今年3月份刚通过海外中介在新加坡买了房子，主要因为3年后孩子会去新加坡上学，到时家人会去陪读。外国人只能买新加坡的公寓，即普通的商品房。由于要求带学区，只能在靠近市中心选房，地段的乌节路一带公寓都超过了每平方21万5千新元，约合人民币10万以上。我在稍微远一点的路段买了一套二手房，合人民币600万左右，86㎡大小两居室。
新加坡的贷款政策和国内差不多，首付3成，贷款的利率非常低，根据银行不同是0.8%-1.5%之间。最长可以贷35年，不过如果超过了30岁，贷款最长年限就是65-现在的年龄，我申请了20年的贷款，每月还款四千新元左右。不过，新加坡的租金比较高，我这套房子按市价可以租4200新元一个月，除了还贷款还略有盈余。另外，新加坡的税费也不是很高，买公寓要交一个总房价3%的印花税，另外，如果出租的话每年要收取5‰的物业税，自住的话每年收取3‰的物业税。
我是通过中介买的，要付房价1%的中介费，出租什么的也都是委托中介来操作，就是去新加坡看过三次房子。通过中介在海外购房，一定要选择一个信誉好、正规的大型中介，而且对当地情况有所了解。
洪女士办了投资移民，2006年在加拿大多伦多买了一栋200㎡的别墅，当时60万加币，现在已涨到近90万加币，约合590万人民币
我老公是在深圳华为公司工作，经常外派到海外工作。2005年，我们也办理了加拿大的投资移民。第二年就四处找房，在多伦多的Markham(万锦)买了一栋使用面积约200㎡的房屋别墅，地上两层，地下一层，当时的房价是60万加币，现在已经涨到接近90万了，折合人民币590万左右。老公的公司看我们移民了，就把老公长期外派到加拿大工作，公司还提供了宿舍，我和儿子两个人住别墅也觉得冷清，就把别墅出租，搬到老公公司的宿舍住了。现在每个月能收3200加币左右，差不多可以还每个月的按揭了。
在加拿大买新房，主要的税是土地转让税，一般50万加币的房屋，土地转让税是6475元加币，对次买房者，政府优惠2000元加币。但是买房后，房主每年要缴纳约为房价2%的固定资产税，税务部门每年都要派人来做资产评估，根据你的装修、家具得出具体数额，如果要出售，要看后来的买主是否认可这些装修，是否愿意每年多花这笔资产税，所以，在对住房进行升级装修的时候一定要注意这个。
投资门槛并不高，较稳定
为何越来越多的人想要到海外投资？除了新政抑制买房投资这个内因外，国外置业到底有什么优势？对此，PPA澳亚品诺置地中国代表处负责人徐力表示，这是因为澳大利亚等一些国家的房地产市场表现稳定，当地的金融业对房地产市场比较看好、在贷款买房方面支持力度比较大，能向购房者提供高达八成以上的住房贷款，而当地的市场需求又比较旺盛，移民潮涌入带来的人口快速增长使得市场长期供不应求，以澳洲为例，房屋空置率低于2%，平均能达到5%左右。
徐力举了个例子，2008年他们公司有个客户在澳大利亚墨尔本的市中心购买了一套70㎡(使用面积)的公寓，总价48万澳币，首付一成，换算成人民币不到30万元，今年4月份，房子交付了，这位客户向银行申请贷款，银行根据现在该房屋的市场评估价格(60万澳币)，给他提供了八成贷款(48万澳币)，而且前十年为净利息还款(只还利息，不还本金)，房子交付的同时，客户也找到了租客，每周租金为540澳币，为5.2%。
徐力表示，正是因为首付30万左右、起步的门槛比较低，比较稳定，而且澳洲的土地是私有的，也不征房产税，因此吸引了不少人去投资。
买房容易管理难 不了解行情可能被套牢
“做世界的房东”，看上去很诱人，但业内专家认为，由于政策、地理、经济、人文、法律等方方面面的差异，跨国买房投资还是一件较复杂的事情，一定要谨慎。
首先是隔着千山万水，对当地的情况很难有较深的了解。南京卧龙湖置业有限公司总裁李建平表示，曾经有炒房团到美国买房，看到当地的房价很便宜，炒房团的成员非常激动，立马就决定买下了，事实上，他们购买的楼盘地点离市中心很远，房价上涨的速度很慢，出租也很难。
PPA澳亚品诺置地中国代表处负责人徐力告诉笔者，像南京的普通市民想要到澳大利亚买房得聘请律师、申请贷款，和开发商、银行打交道，还要出租房屋、日常管理或者是出售，每次有事情都飞去澳大利亚显然不太现实。如果选择代理商的话也要注意甄别，因为有一些代理海外投资买房的公司都是原来做留学或移民的中介，看到海外投资买房的人多了才转行做房产代理。
此外，因为不同国家的国情国策，因此投资性也有很大不同。刘先生是南京一家信贷公司的日方代表，他表示日本对国外投资者的门槛就设得比较高，贷款很难办下来。其次，如果投资买房是以转手获取溢价为目的，可能不太容易获得。而国外的房产并不像国内房产如此过热，空间值得商榷。在日本想要投资房产，前提是要长期持有，比如投资地段金贵的酒店式公寓、高尔夫度假观光物业等，每年能获得稳定的营运。“若想短时间内买房卖房获得高额回报的话，是很难实现的。”
二次调控新政迭出楼市迅速降温 房价能挺多久
资金分流转战海外市场
（来源：东方早报）来自欧洲、日本、澳大利亚等海外市场的物业近期密集在上海推介。据不完全统计，不到一个月时间内，竟达6家之多。分析人士称，调控令楼市资金开始重新分配，部分资金流向股票、黄金、商业地产市场，还有部分则转战海外物业及国内二三线城市等。
“限购令”席卷国内14城市，楼市资金加速分流。
孙先生是上海一名“炒房客”，调控当前，他依然不想把房子脱手。“目前手上有的几套房子（住宅），不会选择卖掉。卖掉的话钱放哪里呢？存银行也贬值，我银行还躺着100多万元存款呢。”他说，“现在买住宅有点麻烦了，各种材料审查得都比较紧。买写字楼、商铺就没有什么限制。”
在自己的小圈子中，孙先生经常听到朋友讨论海外房地产项目。“投资海外以前还没尝试过。最近参加了几场推介会，也想找个小户型低总价的（房子）尝试一下。”他坦言。
早报记者发现，就在国内“限购”愈演愈烈之际，来自英国、加拿大、澳大利亚、马来西亚、泰国等海外物业近期密集在上海推介。据不完全统计，不足一个月时间内，竟达6家。
易居中国分析师薛建雄对早报记者表示，“限购令”政策确实导致楼市资金在重新分配，部分流向股市、黄金、商业地产、海外物业、二三线城市等。分流的渠道非常多，但比较分散不集中。
住宅遭遇限购
截至目前，国内已经有14个城市出台“限购令”政策，抑制投机性购房。就在“9·28”楼市新政实施满月之际，又传出房产税即将试点消息。北京和上海等地全面取消首套房利率7折优惠。
投资客的抱怨在数据上得到反映。上周（10月25日-31日），中指研究院监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。其中，一半以上城市跌幅超过20%。重庆跌幅甚至高达68.67%。
作为楼市风向标的上海，商品住宅成交量也终于在上周遭遇大幅下滑，幅度达21.77%。
在薛建雄看来，“这意味着9月份以来的这轮楼市高温开始退却。如果没有此次调控的话，成交量会从9月130万平方米上升到180万平方米左右，房价更会在10月底出现暴涨。”
目前尽管10月份上海商品住宅成交量仍高达132万平方米，并且与9月份成交量相当，但在业内人士看来，同样数据背后的意义已经完全不同。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出：“到了9月，4月中旬出台的调控政策效应开始弱化，开发商加大供应力度促使成交反弹，整个9月商品住宅成交面积呈现出前低后高的态势。而进入10月，二次调控促使成交面积开始回落，整个楼市成交面积呈现出前高后低的状况。”
开发商推盘意愿也不再积极。据悉，10月初有77个楼盘预期将上市或推出新房源，但最终推盘量只有40个。其中37个楼盘推迟到了11月，使得11月的预期推盘量达到了82个之多。
薛建雄表示，11月市场的成交量将更不容乐观，预计将会下降一半，个别楼盘价格也会再度松动。
催热商用物业
这一边住宅遭遇限购，另一边商业物业则似乎被催热。一冷一热的对比之下，不禁让市场关注。
搜房网数据监控中心统计数据显示，上周上海写字楼成交35827平方米，环比上涨64.52%；商铺成交520套，较前一周共计增加72套，成交面积72632平方米，环比上涨70.88%。
搜房网数据监控中心分析师表示，对于有经验、有技术的投资者而言，基本不受调控影响的商业地产的潜力与魅力不断增强，部分投资资金开始流入，促成商业地产市场成交活跃。
事实上，在限购令还未出台前夕，上海商用物业成交量已达年内峰。方方地产咨询机构分析师发现，当严厉的调控政策剑指住宅市场时，商品房的一个小种类“商住楼”悄然火起来。
在9月办公楼市场成交10中，4个项目为商住类品种（通常以SOHO、LOFT、产权式酒店式公寓为推广名）。在远郊大多数区域，由于面积小总价低、靠近轨交，商住楼在价格上对住宅和办公楼具有压倒性优势，去化速度也较快，如宝山大场绿地丰翔新城、嘉定江桥万达广场。
汉宇地产统计数据显示，今年以来商用物业月平均成交量为19.2万平方米，成为上海历年以来的月成交量的值。从4月份楼市新政开始以来，商业市场每月的成交量都处于历史高位，几乎都已超过19万平方米，其中9月份达到了历史的值，成交了28.56万平方米。
这是否意味商住楼真能成为新政“诺亚方舟”？上海中原工商铺部高级总监陶翃提醒道，目前商业项目的使用年限是40年，首付五成，贷款利率是基准利率的1.1倍，看似与基本住宅的“二套房”类似，但是商业地产的贷款年限一般都在10年以内。
“商业地产由于交易税费较高（至少是此次交易部分30%~60%），因此很少有房主在购入两三年后就转手卖出。”陶翃介绍，“从商用物业和住宅项目投资回报来看，一般成熟商业项目投资在5%~8%，预计10年到20年能收回成本，一般每年的价格增幅在10%左右，这些都与投资住宅地产完全不同。”
转战海外炒房
海外房地产项目也成为国内炒房者下一站重要目标。早报记者了解到，近期上海举行的几场海外物业推介会，众多国内炒房者慕名而来，并表现出浓厚的兴趣。
高力国际北亚区董事总经理柳维伦对早报记者表示，楼市“限购令”助推中国人海外购房的热情。长三角区域的上海、宁波、温州以及杭州等地的投资者是海外置业的主体。过去6个月，仅通过高力国际便已完成超过300套住宅项目投资。
柳维伦介绍，中国经济自2009年开始复苏，本地居民到海外置业兴趣渐浓。移民、子女教育，以及财富累积是主要的驱动因素。目前，内地买家单纯投资的数量同样在增加，大约占到三分之一。
高力国际的研究数据显示，在华人聚集地温哥华市西区(VancouverWest)与列志文市(Richmond)，中国内地买家几乎占据了整个市场，目前在温哥华，40%~50%的中国内地购房者选择预售项目。
澳大利亚成为国内投资者的优先选择地。经济危机后澳大利亚主要房地产市场的价值增值达18%，平均值为11.6%，复苏速度要快于其他发达国家。此外，伦敦作为国际房产投资的主要目的地，超过50%的成交来自国际购买者；在伦敦的新房市场，来自中国内地及香港的投资者更是占据了10.8%份额。
目前海外市场的活跃表现也让高力国际看到了其中的潜力。据悉，为此高力国际专门在中国设立国际物业部，协助海外开发商在国内推广及销售当地住宅项目。9月份开始试营，11月全面投入运作，约20名销售专员协助亚洲买家投资海外住宅市场。
柳维伦表示：“相比中国市场，海外房地产市场的门槛较低，政策也相对宽松，这些因素更是提高了投资者对海外房地产市场的青睐程度。”
二次调控新政迭出楼市迅速降温 房价能挺多久
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