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高物业费竟换不来实在服务 你被物业坑了多少

房天下房天下综合整理   2015-08-25 10:33

[摘要] 从2015年9月1日起,被业内认为将倒逼无锡物业行业成长的新的物业管理条例将实施。那么,面对即将到来的新物业管理条例的实施,目前无锡市物业服务状况到底如何呢?据了解,近一年来新建楼盘的前期物管费已集体 ,多个楼盘接近3元/平方米/月。但物业费的上涨并未引起物业服务水平水涨船高,部分小区业主一年物业

从2015年9月1日起,被业内认为将倒逼无锡物业行业成长的新的物业管理条例将实施。那么,面对即将到来的新物业管理条例的实施,目前无锡市物业服务状况到底如何呢?据了解,近一年来新建楼盘的前期物管费已集体 ,多个楼盘接近3元/平方米/月。但物业费的上涨并未引起物业服务水平水涨船高,部分小区业主一年物业费要缴纳近万元,物业服务却仍差强人意。

“物业管家”变成泡影,“定制服务”成画饼

据市物管 介绍,一般的物业收费分为三部分:物业公用服务费、公共能耗费和电梯费。随着2014年5月《无锡市物业服务收费管理实施办法》的出台,物业收费中的大头——公共服务费用的“红线”由原来的每月每平方米1.92元上调至2.5元,业主实际缴纳的物业费上限将有可能突破3元/平方米。

事实上,物业新规实施之后,不少新建商品房的物业收费屡屡逼近3元。值得一提的是,物业收费新规仅用于非别墅楼盘普通住宅,不少别墅楼盘物业费甚至超过5元/平方米。

而这时不得不提的是,那些心存“希望物有所值”的侥幸,愿意为高额物业费买单的购房者,在收房入住之后,往往是失望居多。“1万多元物业费交出去,却看不到实实在在的服务,很是肉痛。”红星路上一 楼盘的业主如此说,该小区物业收费每平方米2.8元,几乎都是200平方米以上的大平层,平均每户家庭的物业费在1万元左右。在购房时,售楼人员曾表示,每栋楼都将设置一位物业管家,除了白天在门厅全方位服务业主外,还将定时回访业主,提供园艺、照顾儿童、车辆租赁等定制服务。

说的是天花乱坠,但业主入住之后才发现,“物业管家”只是一个泡影,其他高档的“定制服务”也大多没有兑现。“1个60岁左右的阿姨要负责5栋楼的清洁工作,起码的保洁都难以保证,谈何其他定制服务?”一位业主王先生不禁发出质问。

表面是盲目 ,背后折射物业管理转型深层问题

物业管理到底有无章法可循?其实,《无锡市物业服务收费管理实施办法》中早就明确了定价需与服务标准挂钩,各类操作项也有基本标准。大部分新建小区普遍参照的6级服务标准就规定,停车场需要有专职人员24巡视和协助停车事宜,道路发现损坏即时修复,24受理业主或使用人报修等。

“在前期物业公司招投标过程中,不少物业公司为了提高收费,人为大幅报高服务标准,之后却难以兑现,类似情况较为普遍。”市物业管理 有关负责人表示。

而在无锡,目前在售的许多 楼盘物业收费均在3元/平方米左右,销售人员在解释为何物业收费如此之高时,无一不是用“国家一级物业”、“私人定制化服务”、“白金物业管家”等“高大上”的名词来诱导购房者,让购房者觉得物有所值。

表示,虽然开发商普遍把高企的物管费归结为人工成本、设备服务成本提高等客观原因上,但是,这其中或许也隐藏着开发商的小算盘:前期物管费定低了,后期想 就太难了。此前,物业行业协会的一份调查报告显示,物业管理作为劳动密集型行业,人力资源成本在企业的成本支出中占比达60%-80%,随着社保缴纳基数下限的上调和低工资标准线的增长,这一比重还有增长趋势。于是开发商“未雨绸缪”,为物业服务的可持续运行提前开始设置“小金库”。

大环境上的人力成本上涨是外患,行业人才匮乏却是内忧。中 管理型人才出现缺口在多个物业企业普遍存在,即便开出较高的薪水,也鲜有人问津。“部分小区物业费用高但管理跟不上,这跟职业经理人的缺失有很大关系。”业内人士表示。

市物管 有关负责人认为,物业费问题,表面上看是开发商的短期行为,背后其实折射的是物业服务怎样转型的深层问题。据悉,新的《无锡市物业管理条例》将于今年9月起实施,明确要建立“前期物业服务履约保障制度”,实行项目经理责任制,对物业服务企业也明确了失信行为及处罚措施。“今后物业服务企业的诚信档案将作为企业管理的重要手段,新条例的出台旨在倒逼物业行业转型升级。”

 

第四章物业服务

第二十九条从事物业服务的企业应当具有法人资格,依法取得物业服务企业资质,并在资质等级范围内承接物业项目。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目的,应当持企业法人营业执照、资质证书、诚信证明等材料向物业所在地的市、县级市物业管理 主管部门备案。

第三十条物业服务项目实行项目经理责任制。物业服务企业在派出项目经理后应当按照规定报物业所在地的物业管理机构备案。

第三十一条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新:

(一)物业服务企业的资质证书,项目经理的基本情况、联系方式,物业服务投诉电话;
      (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
      (三)电梯运行维护费、公共能耗费等分摊情况;
      (四)其他应当公示的信息。

第三十二条物业服务企业应当参照物业管理 主管部门制定的合同示范文本签订物业服务合同

物业服务企业应当按照物业服务合同提供物业服务,遵守有关技术标准、专业技术规范,及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项,定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

第三十三条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开、服务质量和价格相符原则。

未经业主大会同意,物业服务合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整;未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,前期物业合同约定的服务标准和收费标准不得擅自调整。

第三十四条业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。

业主未按照约定交纳物业服务费用的,业主委员会物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

业主转让或者出租物业时,应当将管理规约内容、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人。物业 权发生转移时,转让人应当与物业服务企业结清物业服务费用;受让人应当在办理权属登记后三十日内,将物业权属转移情况、物业服务费用结算情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业。

第三十五条物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的收入,去除成本后,归全体业主 。

经营性可以根据业主大会决定,直接用于共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,以及弥补物业服务费不足等其他需要。前期物业服务期间,经营性的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。

经营性由物业服务企业代管的,应当单独列账,接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设经营性账户,接受社区居(村)民委员会的监督。

经营性的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。前期物业服务结束时,物业服务企业应当对经营性收支情况进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示。

第三十六条物业服务企业业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定,建立健全规范的专项财务制度。

第三十七条物业服务企业退出物业管理区域,与业主委员会或者被选聘的物业服务企业办理交接的,交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认,并报物业所在地的街道办事处(镇人民 )备案。

因维护保养不当等原因导致消防、电梯等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当履行修复责任或者承担相应费用。

第三十八条市、县级市物业管理 主管部门应当建立物业服务企业考核体系和信用评价体系,制定物业服务企业和项目经理信用管理办法,对物业服务企业、项目经理实行动态管理,对物业服务情况进行定期检查。

市、县级市物业管理机构具体负责物业服务企业、项目经理诚信信息收集、核查与汇总,建立行业诚信信息系统,并对物业服务公众满意度进行测评。

街道办事处(镇人民 )应当协助开展物业服务企业诚信系统信息采集工作。

第三十九条物业服务企业未按照合同约定、技术标准、专业技术规范等提供物业服务的,录入物业服务企业诚信信息系统;损害业主权益的,应当承担相应法律责任。

物业服务企业有下列严重失信行为之一的,两年内不得申报各类物业服务示范项目,物业管理 主管部门不予开具诚信证明:

(一)在物业管理招投标活动中提供虚假信息,骗取中标的;
      (二)出租、出借、转让资质证书的;
      (三)被解聘后拒不撤出物业管理区域,或者撤出时未按照规定办理交接手续,造成物业管理混乱的。

第四十条物业项目经理有下列严重失信行为之一的,应当录入项目经理诚信信息系统,所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统:

(一)骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;
      (二)擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;
     (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
      (四)擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营的;
      (五)因管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故的;
      (六)损害业主或者公共利益情节严重的;
      (七)被价格 管理部门认定为乱收费或者收费不规范且未整改的。

第四十一条业主应当遵守管理规约,按照物业服务合同约定履行义务。

业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为,经生效判决或者仲裁裁决确认的,按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第四十二条物业管理 主管部门和街道办事处(镇人民 )应当加强对本辖区内物业服务情况的监督检查,并及时共享物业服务企业诚信管理信息、物业服务合同、物业管理区域划分、承接查验备案等信息。

第五章物业的使用和维护

第四十三条建设单位应当对所售物业承担质量保修责任,对在质量保修期内发生属于保修范围的质量问题履行保修义务,并依法承担相应的赔偿责任。

第四十四条物业管理区域内的公建配套设施交付使用后,由接收单位进行维护保养。
物业管理区域内的公建配套设施不得擅自改变使用功能。

第四十五条建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租,期满后可以优先续租。

车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目,建设单位应当结合当期业主停车需求,按照比例划出可供租售的车位、车库,并在物业管理区域内显著位置公示;小区整体交付前,只能向每户业主出售一个车位、车库;小区整体交付后,在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下,剩余车位、车库可以按照规定出售。

第四十六条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变物业规划用途;
      (二)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构,将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
      (三)违反有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋;
      (四)违法搭建建筑物、构筑物,破坏或者擅自改变房屋外观;
      (五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
     (六)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品;
      (七)制造超过规定标准的噪声、振动或者影响邻居采光、通风;
      (八)任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧;
      (九)侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施;
      (十)擅自摆摊设点、占道经营,无序停放车辆;
     (十一)擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画;
      (十二)法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的,物业服务企业业主委员会应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告有关主管部门处理;业主、物业使用人对侵害其合法权益的行为,可以依法提起诉讼;业主委员会对侵害业主共同利益的行为,可以依法提起诉讼。

第四十七条市、县级市、区相关部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的有关监督检查工作,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式,依法处理物业管理区域内相关违法行为。

城市管理部门负责违法搭建、乱设摊点、损坏绿地、社会生活噪声超标等监督检查。
建设 管理部门负责建设单位履行房屋工程质量保修责任等监督检查。

公安部门负责治安、消防、技防、养犬、车辆停放、室内居民噪声等监督检查。

市政 管理部门负责供水、排水、功能照明、燃气等监督检查。

特种设备安全监督管理部门负责电梯安全运行等监督检查。

价格 管理部门负责物业服务收费的监督检查。

工商 管理部门负责无照经营的监督检查。

第四十八条建设单位应当在办理房屋 权初始登记之前,将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户,并在物业交付使用或者办理房屋 权转移登记时,根据专有部分面积按照同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。

公有住房售房单位在出售公有住房时,应当将首期物业专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户。

受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归全体业主 ,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。

第四十九条物业专项维修资金的 ,除去业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用外,剩余部分纳入相应物业管理区域专项维修资金统筹分账,用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备无法正常使用,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,可以授权业主委员会将专项维修资金利息在规定的额度内,统筹用于物业管理区域内房屋共用部分和共用设施设备的维修、更新和改造。

专项维修资金利息和统筹分账的使用额度,应当在管理规约中明确。

第五十条物业专项维修资金专项用于国家规定的保修期届满后物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

下列费用不得从专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用;
      (二)依法应当由相关专业经营单位承担的维修、养护费用;
      (三)因人为损坏以及其他原因应当由当事人承担的修复费用;
      (四)根据物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修、养护费用;
      (五)新增、新建配套设施、设备所需的费用;
      (六)依法不得列支的其他费用。

第五十一条物业共有部分、共用设施设备的维修、更新和改造工程决算应当向全体业主公示;使用资金超过一定金额的,应当接受具有相应资质的中介机构组织审价,审价结果应当公示。

物业共有部分、共用设施设备维修、更新和改造工程的鉴定、监理、咨询、审价等费用应当列入工程成本。

第五十二条发生屋顶墙面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面脱落、电梯故障或者其他危及安全情形需要动用专项维修资金,相关业主不能形成法定多数意见的,可以由物业服务企业业主委员会物业管理委员会、社区居(村)民委员会或者相关业主中的一方提出申请,经所在地的街道办事处(镇人民 )、区物业管理 主管部门或者相关专业单位确认,报市、县级市物业管理 主管部门核准。

申请人应当做好使用方案公示和沟通解释、施工过程协调 以及竣工后的验收工作。

第六章旧住宅小区物业管理

第五十三条本条例所称旧住宅小区,是指交付使用时间较长,房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅小区,具体范围由市、县级市人民 确定并公布。

第五十四条对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,县级市、区人民 应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,在屋面维修、外墙防渗、路面维修、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和公共服务设施方面统筹推进整治改造工作。

第五十五条旧住宅小区的电梯应当按照规定定期维护、保养和检验;存在安全隐患的,应当及时维修、改造和更新。

建立专项用于电梯维修资金归集制度前投入使用的旧住宅小区电梯,其更新改造资金由产权人和 按比例分担。具体办法由市、县级市人民 另行制定。

第五十六条旧住宅小区整治改造完成后,县级市、区人民 应当建立旧住宅小区长效管理机制,给予适当的财政补贴;街道办事处(镇人民 )负责落实小区内卫生、绿化、治安、房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

物业管理 主管部门应当加强对旧住宅小区管理的指导和监督。城市管理、公安、市政、工商等 管理部门应当按照各自职责,做好旧住宅小区管理的有关工作。
尚未列入整治改造计划的旧住宅小区,街道办事处(镇人民 )应当组织实施保洁、保绿、保安等基本物业服务。

第七章拆迁安置房小区物业管理

第五十七条县级市、区人民 负责本 区域内拆迁安置房小区物业管理的领导、协调、考核工作,逐步推动物业服务市场化。

街道办事处(镇人民 )负责本辖区内拆迁安置房小区物业服务的组织实施,协调、监督本辖区内拆迁安置房小区物业管理的移交、接管等工作。

第五十八条建设单位在拆迁安置房交付前应当与选聘的物业服务企业签订前期物业管理合同,实施前期物业管理。

建设单位应当按照设计和规范要求,将拆迁安置房小区的配套用房和公共设施设备完善到位,及时交付给接收单位。

第五十九条拆迁安置房小区应当成立物业管理委员会,符合条件的应当召开业主大会,成立业主委员会

第六十条拆迁安置房小区的物业服务应当参照物业服务等级指导标准,收取相应的物业服务费用。

拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性应当用于物业服务支出。
县级市、区人民 以及街道办事处(镇人民 )应当建立拆迁安置房小区管理服务经费的保障机制。

第六十一条专项维修资金未全部归集入户前,拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备需要维修、更新、改造的,由物业所在地的县级市、区人民 组织落实。

看了这么多关于新物业管理的有关规定,心中是不是已经有些谱了呢?其实,在物业管理方面也有一些口碑 好的物业,像绿城、龙湖等,今天就让我们一起来看看那些名声在外的高品质物业管理的楼盘吧!

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