[摘要] 前天，央行等多部门发布多项楼市新政，其中包括把个人二套住房商业贷款低首付比例由六成降至四成，将二手房营业税免征期限由满5年改成满2年。
前天，央行等多部门发布多项楼市新政，其中包括把个人二套住房商业贷款低首付比例由六成降至四成，将二手房营业税免征期限由满5年改成满2年。记者昨日走访多家房屋中介机构发现，即便中介加大了促销力度，看房人也并未像部分市场人士预期的大幅增加，业内人士表示，楼市目前观望情绪依然浓厚。
经纪人争抢看房人
“480万，房源。”大大的海报用毛笔写着新的房源，三五个销售人员懒洋洋地站在房屋中介门口，两眼瞅着往来的人群，稍微有人停留，一个箭步跟上前急着说：“您好！”
这是记者昨天在宣武门附近的几家房屋中介门口看到的场面。当记者以买房人名义进入一家名为“美联物业”的房屋中介，马上冲出来两位销售人员抢着说同样的话：“您好，您想要买几居室？打算买哪个小区的？”
“是我先说‘您好’的，这是我的客人。”即使记者已坐下三五，这两位销售人员依然在争抢该由谁介绍。场面僵持了几，一位销售翻了个白眼又跑到门口等待新的客人。
身着一样的制服，脖子上挂着工牌，这家中介里的20多位工作人员有一半守在电脑面前，而另一半的人不断地拨打电话，重复着一模一样的话：“昨天国家发了楼市新政策，您考虑卖房、买房吗？”
然而，楼市新政这套组合拳却在发布第二天有点儿遇冷。“和平常差不多，多个一两个咨询的。”美联物业销售员小陆还是有些许失望，他并没有看到想象中的大批看房人涌入中介抢着看房的场面。而在隔壁，链家地产宣武门店也经历着几乎一样的事情。中介里的销售顾问小鲁说，一上午的时间里只来了五六个人咨询。
“下雨了”、“今天是工作日”……对于人气不旺，记者走访的多家中介都有各自的理由。不过，已在大兴区一家链家地产中介工作多年的经理蒋凯(化名)看来，这样的理由只是借口。“想当年楼市火的时候，单位请假、冒着大雨来看房的人有的是。”
购房人买涨不买跌
趁着中午午饭时间，在西直门上班的鞠刚又点开存在浏览器收藏夹里的网页，长期关注的几个二手房价格并没有出现较大的变化。前天，随楼市新政的新闻一起推送至他手机上的还有业内对房价将涨的预测。“我现在是既相信又怀疑，只能再等着看下一步。”
“购房者还是买涨不买跌。”蒋凯分析，目前大部分人都还在观望，大家心里都在琢磨着未来是跌是涨，跌的话就再等等，涨的话才开始着急。
观望情绪一直不退，各家房屋中介也纷纷使出各种招数。新政推出第二天，美联物业一位销售人员便向前来咨询的看房人预测下个月房价情况。以宣武门椿树园小区为例，当前均价在6万元左右，而在2013年，这里的均价大约在6.5万元到7万元。“我估计下个月有可能涨到2013年的水平，有可能达到7万元。”
而在蒋凯的店里，销售人员除了开始给积攒下来的客户打电话推荐和寻找房源，也拼命往链家地产及其他房产类门户网站投放大量房屋信息，更新的速度也加快。“房价涨跌其实都是猜的，主要也是希望能提高成交量。”蒋凯说。
专家观点
成交量有望继续上升
来自市住建委的统计数据显示，今年季度，本市新房商品住宅成交19228套，同比上涨17.12%，但成交均价26030元，同比下滑2.65%；二手房商品住宅成交29583套，同比上涨27.76%。
然而，随着新政策的逐步落实，未来是否延续“加量不加价”的模式？亚豪机构市场总监郭毅表示，央行降低首付比例，提高购房资金杠杆，有助于撬动更多住房消费，对于一线城市更成为拉动购房需求的利器。另外，不满5年的二手房可能大量入市，二手房交易的活跃度有望得到提升。
不过，税额较高的个人所得税并未涉及。郭毅认为，这也会在一定程度上影响到对二手市场交易量的拉动力度和效果，政策仍保留了一定的调整空间。
专家认为，系列楼市新政有助于刺激改善性需求释放。
3月30日，先是财政部出台新规，个人购买2年及以上普通住房免征营业税。接着央行调整个人住房贷款政策，二套房贷款低首付比例降至四成。上述消息发布后，立即引起广泛关注。
业内观察人士认为，二套房贷低首付降至四成的新政有利刺激东莞改善需求释放，但由于先前多项政策利好持续刺激已经弱化了该政策出台的效应，因此预计其对东莞楼市成交促进作用不会十分强烈。但该新政对推动楼市预期向好具有不容忽视的作用，有利提振客户入市信心。再叠加央行两次降息、东莞公积金新政等政策利好，东莞楼市持续上升可期。
系列楼市新政出台
央行及住建部、银监会的联合通知介绍，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
公积金贷款购房方面也有调整。新政规定，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
此外，新政还规定，在房屋交易环节，营业税减免由五年调整至两年，营业税减免时间缩短，或将刺激二手房市场。
根据《国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
资料显示，此前为遏制房价过快上涨，国家曾经多次调整二手房交易税：2005年，为遏制投机炒作、稳住房价，将此前免征营业税期限“一年”调整为“两年”；2009年12月，免征期限由“两年”调整为“五年”；2011年1月，在免征营业税期限五年的基础上，此前二手房销售总额差额计征改为全额计征。
专家观点
新政将促进东莞楼市稳中有升
分析人士表示，此次政策调整目的是支持居民自住和改善型住房需求，有利于促进房地产市场平稳健康发展，对于稳增长、促改革、惠民生也有重要意义。
回到东莞市场，中原地产东莞市场研究部总监车德锐表示，此次政策调整是2008年的翻版，给楼市打了一剂强心针。在他看来，3月楼市已经显现回暖趋势，这个节点出台这么多利好政策，让整个市场瞬间变成卖方市场，东莞楼市也将稳中有升。就2015年的整体市场调控，车德锐认为调整的广度会更广、深度会更深。
二套房首付降低或对莞影响有限 此外，中原地产方面认为，针对北上广深一线城市来讲，由于房价高，二套房贷首付从先前的七成降至四成，将大幅降低购房者的入市门槛，此政策出台对重点一二线城市的促市意义深刻。而对于东莞而言，此刺激政策的促市作用也不小，但反应强度有限。
车德锐认为，目前东莞楼市仍是一个以刚需主导的市场。其次，东莞房价相对其他重点一二线城市要低很多，房价水平比较合理。加上东莞之前二套房贷首付执行的是六成，若以购买150㎡的四房(均价为10000元/㎡)，首付下调至四成后将减少30万，确实给客户减轻了不少首付压力。但对于东莞不少改善型客户而言，30万左右的资金压力实际上并不算大。 多重利好有望刺激改善性需求
车德锐说，先前首套房认定标准的放宽，对东莞改善需求释放的刺激更利好。2009年以前东莞洋房均价低于6000元/㎡，由于客户购买套房的成本支出较低，加上经历了多年财富积蓄，部分客户一次性还清套剩余房贷并不难，这意味着在东莞将会有部分改善客户能享受“一套房贷还清，二套按首套”政策优惠。
他还指出，前面央行的两次降息相当于房贷打9折，也明显减少了改善购房成本。同样以150㎡的方案为例，目前贷款20年，购房成本减少9万多；贷款30年，购房成本减少13万多。
新政有助去库存 激发楼市活跃度 因此，东莞的开发商对此次央行新的楼市利好政策也是显得一致看好。
房地产商名巨中央市场营销总监舒小剑认为，二套房首付的降低至四成，对开发商和购房者来说都是利好的消息，是鼓励性的政策。2014年，东莞楼市的不景气，导致了很多开发商没有完成销售业绩，此次政策的出台给楼市打了一针“强心剂”。
舒小剑预计，2015年，在楼市政策频密出台的情况下，无论是成交量或成交金额都有显著的提升。尤其在今年季度和第二季度，东莞楼市的成交会有所变化。不过，因为鉴于销售压力，大部分开发商会以促销为主，尽快出货。
广东置荟星城投资开发集团有限公司副总经理欧鹏也认为，此次楼市新政首先降低了购房者的买房门槛；其次，该政策有利于去库存，激发了房地产的活跃度。另外，从开发商的角度，此政策让开发商的现金流更加宽裕。
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