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楼市调控从紧 适宜抄底

北京晚报   2013-11-14 18:37

[摘要] 对于部分希望走低价取证加精装拆分路线的刚需楼盘来说,这一措施的限制作用可能更明显。对于部分房企近期在土地市场的积极求购表现,王珏林则提醒说:“企业扩张时,既应该考虑市场风险,也应该把市场调控措施变化的因素考虑在内。

市场

部分楼盘将平价拿证

“现在我们手里有足够的房源,不管有没有4万元/平方米的限制,都不会对已经领证的项目产生影响。而且我们今年的业绩已经超额完成,现在没有任何销售压力。”亦庄地区的一家改善型项目的负责人不无庆幸地告诉记者,“目前北京市场上的超过4万元/平方米的高端楼盘,特别是一些年内拿地的新盘,土地成本都比较高,降价的空间不大,除非选择微利或者无利润。但每个高端项目其实都是企业的‘现金奶牛’,都承担着业绩中坚的职责,如果不是预先的价格设定就在4万元/平方米左右,很难屈就这一价格,只能选择延期开盘。”

的确,对于前期已经成功领证的4万元/平方米以上项目来说,限价加码是个利好消息,由于年底前同质同价的其它房源不可能再新增,竞争环境趋于宽松,有利于在售房源的加速消化。

但对于憋足了劲准备在年底最后火一把的部分改善型项目来说,这一消息意味着年底入市泡汤,亦或降价出货。

“原先是准备在11月推盘,但现在来看,可能说不准了。”朝阳区孙河地块的一家改善型项目的销售人员对记者表示,预先发布的开盘信息可能有变,或要到明年了。

对于价格远远高于4万元/平方米的高端住宅来说,这一措施的在今年内对于市场的影响可能较小。亚豪机构市场总监郭毅告诉记者,这类住宅由于市场存量充裕、客户选择面大,成交周期本就较长,因此新措施将不会产生过多影响。

不过,对于部分希望走低价取证加精装拆分路线的刚需楼盘来说,这一措施的限制作用可能更明显。如京西南地区的一个刚需项目,因为酝酿提价一直没有拿到预售证。由于新措施里面限制年底涨价和限制精装拆分的“双杀”措置,令开发商的原定计划落空。最后为了实现年底清盘的预订销售目标,开发商表示,只能选择“按规则来,怎么说我们怎么做”。

购房人

年底迎来难得抄底良机

“如果这个消息是真的就太好了,我重点看的几处刚需盘都说是年内最后一次开盘,要是能和上期的开盘价差不多,我们准定出手。”购房人冯先生告诉记者,“原先我估计至少涨10%,如果真的不提价,一套200万元的房子能省近20万元,这样首付压力就小多了。”

和冯先生抱着一样期望的购房人有很多,都希望能因为岁尾淡市加限价新措施的双重作用,迎来一个“抄底”的时间窗口。郭毅表示,如果政府力撑硬性控制房价的新措施,将使得年内商品住宅将出现难得的抄底良机。“现在谁也说不好未来两个月究竟有多少新房源入市,特别是在万科、龙湖、远洋等龙头企业多已完成或部分完成今年全年销售计划的背景下,像2010年、2011年房企集体‘跳水’,掀起以价换量大潮的的情景很难重现,只有部分还有业绩目标没有完成的房企可能会在年底限价推盘。”一位北京本地房企的高层告诉记者。

郭毅认为,虽然11月房源的供应情况目前仍不明朗,但对于既不想买自住型商品房,而资金实力又并未雄厚到可以购置千万级高端住宅的购房者来说,在今年剩下的两个月中要抓紧选房、购房。

这是因为,按照目前土地市场的成交热度及地价水平来看,在高地价的成本倒逼之下,明年商品房市场将出现以改善型为主打的商品房“泛高端化”和以自住型商品房为主力的“泛保障房化”的两极分化格局,原本的入门级改善型(亦称“刚改”)群体反而会成为“夹心层”,对应的供应会有所减少,因此购房不宜太过迟疑。对于纯改善型和高端型房源的购房人来说,由于此类房源将因为4万元/平方米的价格上限而无法在年内推新,除了在现有货源之内选择外,可能将出现的是明年初集中放量,届时反而会因为相对充裕的市场供应而得到一个较为有吸引力的价格,因此不应过于着急在年内实现购房计划。

开发商

阶段调控无碍拿地积极性

坊间传言的新限购政策,实际上有“六限”,除了超过4万元/平方米、年内突击涨价、去年未开盘的今年涨幅不得超过10%以外,还有不允许捆绑精装、期转现不得涨价、不允许通过折扣涨价等三条限制,可以说是封死了开发商所有的涨价途径。

对此,多数开发商的理解是,这一措施是一个阶段性、有时限的短期政策,因此对后市的中长期影响应该较小,虽说眼前是喜忧参半,但多半不认为会成为常态化调控的一部分。

“这个新措施,传的比较多的说法是住建委内部通报,但并未以文件形式公开下发,因此我们判断,即便传言属实,也是中短期内针对过快上涨的部分项目的一个临时性调控手段,因此对长期影响不大。”一位资深业内人士对记者表示,“可能造成的近期影响是,原本计划在今年底推出的一些项目会把开盘时间延迟到明年春节后。对于购房人来说,又将沉积一部分需求。对于开发商来说,则可能在明年初有一轮集中入市,竞争加剧。这两个因素相抵消,相信后期不会出现房价的报复性跳涨。”

以上的看法代表了较多开发商的观点,事实上有部分开发商对后市的期待更趋积极。

就在这一消息传遍坊间的同时,传来的另一消息是北京8块土地成交。从土地市场传递来的积极、明确的反馈,说明了大部分有实力的开发商对后市还是持乐观看法。特别是一些拿地成本较高的开发商,更希望在未来市场出现“高端归市场,刚需归保障”的格局后,能够开放针对改善及高端市场的价格调控。

在大多数开发商认为此类调控不会常态化的同时,也有一些对未来持有保守态度的开发商表示了不同的看法,一位南方某知名地产民企的中层告诉记者:“如果这么严厉的价格管控常态化,企业将面临的是真正意义上的‘微利时代’的到来,只有具有规模优势和强大成本控制能力的大中型优质房企能在北京市场生存。”

业内

4万元上限完全可接受

“即使这次的调控具体措施完全属实,也可以认定其合理性,无需大惊小怪。”住建部政策研究中心原副主任、地产专家王珏林对记者表示,“不管是四条还是六条,核心就是‘限价’,这也完全符合调控中‘限购、限价、限贷’的常规策略。”

王珏林认为,阶段性的限价措施,主要是根据市场情况和调控目标推出,针对短期内房价上涨过快的情况,有针对性的限价是一种有效的调控手段,“并非都可以往长期化、常态化上靠。”

王珏林说,就北京的具体情况来看,4万元/平方米的上限定的并不低。针对目前北京主力供应都在五环外乃至近郊的情况,这一价格区间对相当多的刚需、刚改项目的供应不会造成太大的影响,因此这一上限完全可以接受。

对于部分房企近期在土地市场的积极求购表现,王珏林则提醒说:“企业扩张时,既应该考虑市场风险,也应该把市场调控措施变化的因素考虑在内。”

事实上,无论是限制高端项目入市,还是限制楼盘涨价,都是在房价控制目标下,通过调整市场的供应以及成交结构来达到阶段性平抑房价的目的。“金九银十”之后,随着部分房企年度销售计划的完成,房企入市积极性有所减低,如今再次加强管控,重申限令,在销售向好的现状下,房企“避开风头”、推迟入市的可能性将加大。

亚豪机构也认为,今年年底前市场供应虽会有所减少,但部分刚需客群也会因等待今明两年自住型商品房的上市而推迟购房,暂时观望,因此年末北京楼市将出现“量价齐跌”的现象。而明年低于市场价格30%的5万套自住型商品房集中上市后,将在满足“夹心层”购房需求、保障民生的基础上,起到拉低市场平均交易价格的效果,北京房地产市场“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三元格局将初步呈现。

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