[摘要] 买房、租房，都是日常生活中的一件大事。尽管“买方是上帝”的观点已被呐喊很多年，但近些年来与房产相关的纠纷仍然层出不穷，消费者的权益并没有如想象中得到充分的保障。因此大家买房时战战兢兢，租房时小心谨慎，具有很强的维权意识，但往往缺乏有效的维权方法。
买房、租房，都是日常生活中的一件大事。尽管“买方是上帝”的观点已被呐喊很多年，但近些年来与房产相关的纠纷仍然层出不穷，消费者的权益并没有如想象中得到充分的保障。因此大家买房时战战兢兢，租房时小心谨慎，具有很强的维权意识，但往往缺乏有效的维权方法。
针对这一情况，房周刊特邀株洲晚报法律顾问聂炜，为您打造精华版房产维权指南，做您贴心的房产咨询师，为您详细解读购房流程中所需注意的维权细节。
聂炜律师简介：
1998年10月受聘于湖南百杰律师事务所从事律师助理工作。
1999年通过律师资格考试获取律师资格。
2000年通过考核取得律师执业资格。
2001年，湖南百杰律师事务所由国办所改制为合伙律师事务所，成为该所合伙人、副主任律师。
2007年3月成立湖南卓进律师事务所。现任湖南卓进律师事务所合伙人、副主任律师。
房产维权指南之“购房落定篇”
经历了漫长的选房过程后，终于定下了心仪的房子，这价格不菲的“大件”可是今后幸福生活的基础。下一步就是认筹阶段了。对绝大多数购房者而言，“认筹”是购房必须过程中的重要一关。为了买了心仪的楼盘、户型，购房者不得不付出大量的时间和精力，那么，面对认筹过程中的优惠、打折，认购合同中的条条框框，购房者又将如何应对呢？
◆将“优惠”写进《商品房认购书》
为了吸引购房者落定，销售人员往往会抛出“额外价”、“打折价”等一系列优惠，购房者签订《商品房认购书》的目的往往是为了得到这些优惠待遇。可口说无凭，若碰到一些不诚信开发商，这些“优惠”可能无法完全兑现。消费者应把销售人员口头承诺的优惠内容明确写入《商品房认购书》，并约定不能兑现的后果。聂律师强调把优惠内容写进合同，是使开发商兑现承诺的有效手段，他表示：“优惠内容如果不写进合同，而只是口头承诺的话，那么到时一旦在此问题上发生纠纷，消费者将难以依法维护自己的合法权益。”
◆内部认购必须看准开发商实力
为了完成资金迅速回笼，部分开发商会采取内部认购等形式来销售。内部认购一般指房地产开发商在尚未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内推出具有一定幅度购房优惠以吸引购房者的营销模式。如果开发商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能得到几万元左右的优惠，颇为划算。可万一运气不好，碰到无实力的小开发商，资金链断裂拿不到预售许可证并宣告破产，购房人交付的定金极有可能有去无回。内部认购存在一定风险，因此购房人必须要看准资金雄厚，信誉良好开发商进行内部认购。
◆约定好《商品房认购书》“退出”条款
由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，这些不确定因素都可能导致后续的《商品房买卖合同》难以签订，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在消费者自身没有过错的情况下能够随时“全身而退”。聂律师表示，有司法解释，如果不可归责于购房者和开发商的原因导致合同无法签订，则不适用定金罚则，开发商应将购房者所交认购金或定金全部返还。
房产维权指南之“签订合同篇”
“他们叫我签我就签了，我不懂。”记者在采访过程中发现，不少市民对购房合同中，应该写明的条条款款都不太清楚，甚至由于对购房合同的不重视，有些投诉者常常遗失自己的购房合同。对此，聂律师表示，签好购房合同即《商品房买卖合同》是房产维权的关键环节，购房者的权利和义务尽在其中，因此消费者一定要慎重对待，更要妥善保管。毫无疑问，购房合同是整个购房过程中最为重要的环节。既然购房合同如此重要，那么消费者怎样才能在签订合同的过程中做到不吃亏，以有效地维护自身的合法权益呢？
◆明确要求开发商提供相关证件
具体来说就是消费者应当要求开发商提供“五证二书”。所谓“五证”就是《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》。“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，因为这两个证可以证明业主所购房屋属合法范畴。二书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用保证书》。“二书”是商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
◆签订合同时相关款项规定应力求做到具体、详细
1、明确约定所购房产的房屋面积。这里的房屋面积是指销售面积，即购房合同中约定用于结算的面积，包括了公摊面积、套内使用面积和套内建筑面积。购房者能测量的只有使用面积，其他面积无法测量。针对这种情况，应该要求开发商在合同中把公摊、套内使用以及套内建筑面积的具体数字都写出来。同时，要在合同中明确约定反诬的误差值及相应的违约责任，力争使自己的合法权益不受损害。
2、在合同中详细标明交房日期和房屋质量要求。交房日期不得延迟，这一点不做赘述，特别是对于婚房来说。此外，购房者在签订合同时，还是应当把相关的室内外配套设施要求详细、具体地写进合同，如窗户的材质（塑钢还是铝合金）、地面是否做水泥砂浆找平、厨房是否有燃气报警器等，其中，包括公共部分（电梯、大厅、外墙）、套内部分（墙面、地面、入户门、窗户、智能系统）的相关配套，比如电梯和入户门的品牌等等。
3、明确价格、收费、付款方式以及售后物业管理费用。消费者应该在合同中注明开发商不得借任何名目随意加价。在付款方式条款中，明确、详细的约定分期付款的方式、时间、数额等。而售后物业管理是签合同时较容易忽略的条款，市房产局物业管理处相关负责人表示，在签订合同时，应确定好物业服务标准和服务价格，其中，如果要更改价格，则需通过业主大会讨论，50℅的业主同意后方可更改。
4、要把开发商在广告中或者口头承诺的款项在合同中具体、详细地标明。例如一次性付款送额外折扣、车等。额外折扣具体多少？怎么算法？车送的是什么品牌什么价格的车？此外，对于一些将来可能发生的损害自身权益的情况必须在合同中注明，注明如果损害购房者合法权益的情况一旦发生，开发商将要作出何种赔偿，如住在底层住户可能会遇到的噪音问题、采光权受损问题等。总之，尽量使开发商的承诺明确化和具体化的体现在购房合同的签约款项中。
5、明确违约责任，关键在于约定“不可抗力”。“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如战争、地震、洪涝灾害、火灾等。购房合同中一般对会对“不可抗力”这一概念进行合理的衍生，已达到具体化和实用化。但是购房者应注意避免开发商在此问题上推卸责任，防止开发商把自己对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密、资金周转不灵等因素写进“不可抗力”的规定中，否则一旦开发商违约，购房者将很难讨回应得赔偿。
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