[摘要] 2011年秋季房交会举办在即，不少老百姓所关注的：当前市场情况如何？能不能买房？该买什么样的房？房交会是不是很好的购房机遇？带着这些问题，记者近日采访了江苏华利地产集团董事长金红星先生。
房交会上必有促销
编者按：2011年秋季房交会举办在即，不少老百姓所关注的：当前市场情况如何？能不能买房？该买什么样的房？房交会是不是很好的购房机遇？带着这些问题，记者近日采访了江苏华利地产集团董事长金红星先生，作为一个经历楼市多年风雨的操盘手，他对市场、企业和产品总有独到的理解和策略，在当前高价房普遍滞销的时候，华利集团所倡导的刚需住宅则“风景这边独好”。而对于当前楼市的种种问题，他的回答也是掷地有声——
-市场怎么样？高端物业比例有点大！
-房价高不高？扬州7500-9000元/平米为宜！
-调控政策怎么走？短期内不会松动，少部分开发商可能要出局！
-企业如何面对？摆正生存与发展的关系，争取联合抱团取暖！
-华利集团现状？定位刚需住宅，销售、资金状况都很好！
-现在能不能买房？房交会必有促销，刚需消费者引来极佳购房机会！
记者：对当前市场形势怎么看？
金红星：国家的宏观情况和大势不敢妄加猜测，但就扬州的房地产市场而言，我觉得有一个问题非常值得关注，就是高价房太多，而面向刚性需求的中低价房太少。
记者：所谓高价房指哪些，判断标准是什么？
金红星：对于扬州房地产市场来说，除了少部分定位相对高端的别墅物业之外，高于10000元/平方米价格的房子都应该算是高价房。根据扬州市民的收入水平，我认为房价在7500-9000元/平方米是目前市场比较容易承受的，我的理由如下：
购房者可分为三类，一是投资者，由于宏观调控，这类人群现在已基本经退出市场；二是改善型消费，也可称为二次置业，但他们中的很大一部分人，需要把现在居住的旧房源在二手市场卖出，才有实力购买新房，但今年扬州二级市场交易量1-8月比去年萎缩了49%，二手市场的低迷决定了这类人群入市的可能性也比较小；那么扬州楼市目前成交的主力，就只剩下最后一种——刚性需求，或称为首次置业购房者，比如小年轻结婚用房、大学生毕业之后的首套房、农民进城等。这类购房者有个特点，都有强烈的购房意愿，但资金状况都不太好，这部分人群，在做购房决策时最关心的就是房屋的价格，根据我们公司的调研，此类购房者对房价的接受程度在7500-9000元/平方米之间，实际上，这个价格区间的房子也是目前市场上的。
记者：你认为造成高价房比例大的原因是什么？
金红星：不客气的讲，很大程度上正是一些开发商人为拉抬房价所致。我是做房地产的，我也了解，房子越高档，附加值越多，灰色空间就越多，利润也就越大。
一些开发商就是为了单纯地追求利润回报，人为地增加楼盘的开发成本，比如对楼盘硬件和配套进行不切实际地投入，并当成卖点炒作，但消费者要明白一句话——羊毛出在羊身上，开发商的所有投入，都是列入成本并记入房价的，最终还是消费者买单。所以我一直反对在楼盘硬件上做过于高档的配套和投入，因为扬州的房地产市场，一直是以本地刚性需求为主的，这类人最关心的就是房价，让他们能买得起、住得起房子，才是开发商的首要责任。
记者：一般认为，对楼盘的投入符合人们追求美好生活的愿望，比如更优雅的小区环境、更好的楼盘配套等！
金红星：这个命题其实并不成立，我曾在外地看过不少高档项目，有些小区里配套设施极尽奢华，但其消费标准，普通业主根本无法承受，有的甚至因为运行成本过高而关门，扬州也不是北京、上海，所以在本地楼盘中复制这样的奢华配套包括一些高档装饰装潢，对业主而言没有任何意义，只会平白无故拉高房价。对楼盘的适度投入是应该的，但前提条件是不能增加购房者的额外负担，作为一个有责任感的开发商，应当理性地把握好这个度。
记者：有些业主认为，高档的小区能提供更好的物业管理服务。
金红星：要特别注意，房价的高低与物业管理的好坏并没有必然联系。我觉得，以扬州目前的现状，单纯靠物业管理公司很难做好楼盘的物管服务，很简单，物管公司是企业，收多少钱、办多少事，再加上扬州物业管理收费标准跟周边城市相比处于较低水平。新小区建成，入住率不高，物管费收缴率不高，难免会影响楼盘的物业服务，服务水平降低，业主更不愿意交钱，从而形成恶性循环。
因此，我们认为，小区物业管理的好坏，从来都是开发商的责任，做好物业管理，必须由开发商进行投入，过去10多年来，华利集团对所有开发的小区，都基本按照1:1左右的标准贴补物管费，保证了小区的物业管理一直处于高水平运转。而且，从去年起，华利集团成立了自己物管公司丽嘉物业，我对物业公司的要求有两个，一是做好服务，二是不能盈利。我们的物管公司采取收支两条线，物业管理花多少钱，直接做预算申报，从集团账户支出，我们统计过，华利集团每年用于贴补物业管理的费用就达到300万以上。我想，开发商应该具有这样的胸怀，房地产不是普通行业，老百姓买你的房子，是要住一辈子。
而我们的投入也得到了回报，香格里拉小区在扬州物业管理评比中获名，业主满意度、物业费收缴率也是的，本次扬州创建文明城，检查组对香格里拉小区也是以满分通过。
记者：很多人认为，当前楼市的状况源自于政策调控，你对未来的宏观政策走势如何判断？
金红星：恐怕市场要面临一个比较长期的严峻考验，这对开发商来说是前所未有的挑战，前几次宏观调控，都曾被认为是市场洗牌，但开发商咬咬牙都挺过来了，原因是政策的松动。但此次楼市调控应当是志在长远，前两天佛山有传言限购政策松动，但很快就被强制取消，反映了高层调控楼市的决心，我认为，未来两年内，宏观调控政策不会有松动。
而最终结果，肯定会有一部分开发商要出局，尤其是一些前期产品定位不准或过分追求利润空间的开发企业会非常为难：维持现状，房子难卖；如果房屋降价，可能会陷入更加严重的恶性循环，给老百姓造成房价下跌的恐慌。
记者：面对这样的市场形势，开发商应该如何应对，华利集团目前情况如何？
金红星：刚才已经说过，华利集团产品一直定位于刚性需求的消费者，建设高性价比住宅，项目基本上都是微利，因此销售速度和资金周转都很快，如我们今年上半年推出的新项目西湖印象华府，均价7000多，销售一直非常稳定，业主也基本都是首次置业的刚需消费者。我们集团没有任何资金压力，即使未来两年不卖一套房也不会有问题。
而对于一些销售不太好的开发商而言，未来可能会面临不利的预期，我认为的方法应该是抓紧联合、抱团取暖，未来两年内，开发商企业应把安全生存放在位，把发展放在第二位。
记者：今年的秋季房交会将于本月底举办，你对本次房交会有什么看法？
金红星：有一点可以肯定，本次房交会必定会是各家楼盘的优惠大比拼，开发商肯定会拿出他们所能承受的限度的优惠政策，来争抢市场上有限的刚性需求，因此对于首次置业的刚需消费者来说，本次房交会是一次不可错过的购房机遇。
记者：那么本次房交会上，华利集团会给消费者带来什么样的产品？
金红星：本次房交会上，华利集团有智谷华府、西湖印象华府、依云城邦三个项目进行展示。推出房源近500套，户型面积段非常齐全，以80至120平方米的两房、三房为主，有40平方的精装修公寓，大的有200平方的叠加别墅。华利集团的房子性价比一直挺高，这次房交会部分房源还有优惠。
记者：谢谢金总。
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