[摘要] 虽然大多数的上海人不必担心房产税，但房产税出台后还是牵动众多市民的神经：现在是买房的好时机么？该买多大的房子？异地置业能不能合理避税？究竟该买房还是租房？
虽然大多数的上海人不必担心房产税，但房产税出台后还是牵动众多市民的神经：现在是买房的好时机么？该买多大的房子？异地置业能不能合理避税？究竟该买房还是租房？（新闻晨报）
首次购房该买多大的房子？
支招：“无房族”一步到位
新国八条和房产税接踵出台，能享受“旁观”资格的恐怕就是本地首次置业的人了。因为沪版房产税实际上对他们还是保护的。
现阶段的开发商肯定要谋定而后动，根据自己手头客户的情况决定是否跳价，所以新盘估计还是保持相对稳定为主。在国八条和房产税的多重政策调控叠加作用下，预计未来3个月楼市的成交会相当低迷，到时开发商将不得已降价促销，此时刚需买家可以考虑出手。（新闻晨报）
对于首次置业的面积大小，不少专家建议，如果条件允许，尽量“一步到位”。因为如果先买小房子，未来再买大房的话，人均面积就有可能超标要被征税。当然，大多数首次置业的刚需买房者手头并不宽裕，买房时还是要量力而行，不要“强行上马”。
如果想买二手房，由于近期还处在政策恐慌期，房东不会太强势，议价空间会大一些。同时，这个时候众多投资客、改善型需求纷纷退市，市场需求锐减，房价在此刻将趋于平稳。建议置业时选择成熟度相对适中的板块，比如近外环线板块，尽量选择免营业税的房源。一般来说，挂牌量大、特别是次新房扎堆的板块稳定性相对较差，比较容易淘到房。
现在租房划算吗？
支招：尽量选择长租、续租
对于今年计划买房但是并不打算马上入住的年轻购房者，可采取一边租房、一边观望的策略。因为近期房价快速上涨的可能性不大，所以可以考察、比较多家楼盘，待时机成熟后购买。因存量房不受房产税的影响，使得原本急于避税抛售的房东，纷纷转售为租，预计出租挂牌量将在节后大幅释放。就租金而言，也不排除房东将一部分增加的房产税转嫁到租客身上，未来租金将会出现一定程度的上涨，预计涨幅将在5%-10%左右。
如果现在租房，尽量选择长租形式，因长租易稳定房东预期，能增加租金议价的机会；在日后租赁过程中，也不易出现业主临时涨价情形。市民可多加留意急租房源信息，因此类房源急于出手、租金极有可能低于市场均价水平。
手中只有一套房的改善型购房者，如何讨巧换大房？
支招：先买新房一年内再卖旧房
许多购房者都抱怨，生小孩或者小孩读书了，想换套大房子，不但贷款和首付要增加，而且还有可能因为人均面积超标而被征房产税。许多人为此烦恼不已，甚至打消了置换的念头。也有人考虑再买套小房子，这样人均面积也许还是不会超标，但那样的话就失去了换房的意义。其实大可不必这样为难，因为还有一些讨巧的做法。
如果你是本地户籍且只有一套房子的话，要换购可以先把它卖了再去买房，这样就会算作首次购房，不会被征收房产税。当然，你也可以先买下新房子，再考虑一年内把原来的房子卖掉。因为根据规定，本市居民家庭原来已拥有一套住房，因为改善居住条件而新购住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征收房产税，当其在新购住房后的一年内出售家庭原有住房的，对新购住房已按规定缴纳的房产税可予退还。
这种办法尤其适合已经有套较大的房子，还想买套更大房子的人。
改善型置业如何买房？
支招：尽量选择毛坯房
按照二套房认定标准，名下有过不超过一套住宅的本市户籍家庭，如果有实力想改善的话，还是可以改善的。
以本市户籍三口之家为标准计算，家庭住房总面积在180平方米内都是免房产税的，即使超过180平方米，也只是超出部分面积征税；同时加上“低于上年度新建商品住房平均销售价2倍，税率0.4%”的减征条件，而一些机构统计2010年度本市新建商品房均价在2.1万元左右（确切均价以市统计局公布为准），也就是说，只要新购住房的单价低于4.2万元/平方米，超出180平方米的面积才征税，而且计税金额是合同价的7折，那房产税的总额不会很高。
不仅是减税不难，而且大部分想改善的家庭二次购房时，并不会被纳入房产税征收范围。
当然，在改善型置业者在选择地段、配套、户型上也要考虑到首付能力，目前首付是至少六成。这个门槛还是较高的。
[案例]
本市户籍业主陈女士，一家三口名下有一套两室一厅的老公房，面积为60平方米。如果陈女士家打算购置一套位于长宁区中山公园板块中高端住宅改善，若选择龙之梦广场旁的 “圣约翰名邸”150平方米三房两厅，那么家庭总住房面积将变为210平方米，征税面积为30平方米，按照目前圣约翰名邸3.9万元/平方米的行情价，可望享受0.4%的减征房产税率，合同金额打7折，那么实际陈女士家庭年房产税为3276元，并不高。
而如果陈女士家庭选择圣约翰名邸的100平方米两房两厅户型，那家庭住宅总面积就低于180平方米，可免征房产税。
置业专家提醒，有意改善型第二套置业的客户，应当尽量选择毛坯房，避免非毛坯房。因为根据房产税减征的条件，是按照合同金额计算的单价来对比上一年的新房2倍均价，所以毛坯房就不会被计入装修的成本而抬高合同价。
去异地购房避房产税可行吗？
支招：看好规划再出手
有网友发帖称：“下一步目标：到昆山买别墅，在上海住小公寓，不交房产税。”这样的“如意算盘”究竟是否可行呢？
昨日，常州某别墅的销售人员再三向记者强调：“买我们这里的房子肯定不征房产税，常州还没这么快轮到征房产税。很多上海人都来咨询。”不过，该销售人员也提醒说，虽然不用征房产税，但是根据“国八条”，贷款购买二套房还是必须符合首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的 1.1倍。
在上海周边的城市中，并非所有城市的楼盘都对上海市民“开放”。截至1月28日，我国出台“限购令”的县市已有25个，包括北京、上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州、太原、武汉、昆明、南昌、郑州、济南、合肥、金华永康。与上海距离较近的有杭州、苏州、温州、南京、宁波、舟山、金华永康等7个县市。在这些城市，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停向其售房。
对于购买外地房避房产税这一设想，上海中原研究咨询部高级研究经理马冀认为可操作性并不太强。
“还是要看城市未来的发展，不应该为了买房而买房。”马冀说，从最近出台的一系列房产组合拳可以看出此次调控力度很大，因此“限购令”也会很快出现在其他城市，如果盲目在外地购房，很可能出现今后售房时难出手的情况，存在一定风险。（新闻晨报）
（河北青年报）■我国房产税改革迈出了历史性的步，意味着中国财产税缺失状态的终结
■沪、渝两市都已明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少
备受关注、酝酿已久的房产税改革终于“千呼万唤始出来”。上海、重庆根据国务院常务会议精神，进行对个人住房征收房产税的改革试点，这意味着我国房产税改革大幕正式开启，标志着财产税对调节财富分配将发挥更大的作用。那么，房产税改革会给人们的”住“生活带来哪些影响呢？
出台意义两市试点迈出改革步
“上海、重庆试点标志着我国房产税改革终于迈出了历史性的步。”财政部财科所副所长苏明说。
尽管从公平、规范的角度和国际经验看，房产税应对个人拥有的住房普遍征税，但鉴于历史原因和现实情况，我国目前对个人住房普遍征税的条件尚不成熟。
“先试点后推广是我国推进改革的成功经验，这个经验也适用于涉及利益非常复杂的房产税改革。”住房城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说。
终结财产税缺失状态
“中国现行的税制体系没有真正意义上的财产税，而开征房产税意味着中国财产税缺失状态的终结。”社科院财贸所所长高培勇说，我国现行税制由于缺少财产税体系，难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节，一旦对居民个人住房开征房产税，则意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的中国至关重要。
对此，苏明也指出，按照房产税试点城市的规定，住房面积小的居民会享受减免税，而住房面积大、价值高的就要多交税。由此，房产税将成为我国调节收入差距和财富分配的重要手段之一，征收房产税有利于缩小贫富差距，促进社会公平。
生活影响
影响1 存量住房涉及较少
随着改革试点的启动，百姓关注改革终将会给自己带来何种影响。
从上海、重庆改革试点方案来看，老百姓最关注的房产税是对增量住房征收还是对存量住房征收已有答案：目前两市都已明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少。
秦虹指出：“从增量住房入手进行改革试点，涉及面小，可以减少试点初期改革的难度，有利于试点的顺利推进。同时，把征税的重点明确指向了新增的投资者，有利于约束住房投资行为的进一步扩大。”
从国际实践看，虽然各国房产税的征收范围普遍涵盖所有住房，但在税制设计上都普遍体现出对百姓基本居住需求的充分考虑以及对困难群体的特殊关照。
影响2 利于解决低收入者住房困难问题
“税收的一个重要功能就是调节财富的占有和，是对财富的二次分配。”高培勇指出。
中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺说，作为地方税的一个重要税种，房产税今后将成为地方政府的一个稳定的收入来源，为地方政府提供更高的公共服务水平打下坚实的财力基础。
北京大学财经法研究中心主任刘剑文说，房产税的重要作用是调节收入分配差距，从两市办法看，改革试点征收的收入将用于保障性住房，特别是廉租房和公共租赁住房建设等公共服务领域，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。
影响3 买房要考虑持有成本
“房产税的主要作用在于调节财富分配和完善财产税制。”中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺说，虽然它对调控房地产市场有一定作用，但从住房销售价格的核算来看，房产税与房价的关系不是很直接。
“对自住型购房者来说，征收房产税有利于引导居民合理住房消费。买房者除了考虑购买时的交易成本，还要考虑房屋持有过程的成本，从而需要根据收入理性地确定要买多少套房子，买多大面积的房子。而对投资型购房者来说，必须重新权衡持有成本和未来间的关系。因为有了持有成本，未来是否可以涵盖购买和持有的所有成本就增加了不确定性，因此投资者必会更加谨慎。”秦虹说，对市场预期肯定有影响。
影响4 房产税会否助涨房价和租金？
不过，房产税确实增加了房产持有者的持有成本，人们也担心这种成本会转移到房价和租金上。但专家指出，增加的这些成本能否全部转嫁出去，最终还是要看转让时房地产市场的供求关系，要看是否有人愿意接受转让或出租的价格。
“虽然房产税增加了持有成本，但这很可能会导致投机性购房者减少囤房数量，住房供给量会有所增加，从而有可能会减轻房价上涨压力。”郭庆旺说，况且，房产税并不是购房时的价格组成部分，从道理上讲，它不会是导致房价上涨的直接原因。
秦虹进一步指出，不可忽视的是，2011年住房的供应量将明显增加，今后政府调控房市的政策不放松，加上切实增加有效供给，房价大幅上涨的概率就会大大降低，如果房价涨幅不能较大地超过成本的增加，投资房产也就无利可图了。
■ 开征故事
别墅主人考虑换“小”洋房
重庆市政府２７日召开新闻发布会宣布开征高档商品房房产税，相关细则公布后引起社会关注。
某央企重庆分公司高管曾于２００６年团购重庆某知名楼盘别墅，当时购买房价约２００万元一栋，其如今市场价约５００万元一栋，按重庆房产税标准，其每年将被征收约５万元的房产税，该公司高管李先生告诉记者：“我们夫妻年薪总共３０多万元，每年缴纳５万元的房产税，加上每月还要还银行购房贷款，压力不小。我们正考虑是否出售别墅，换一套面积小点的花园洋房。”
记者走访多个重庆房产中介发现，如今购房客在咨询房产信息时首先关注房产税情况，为避免缴税，很多购房户都放弃购买大户型高档商品房。
拥有多套别墅的重庆富商熊英女士告诉记者：“如果政府收取房产税能真正用于接济穷人、改善民生，她还是支持和接受征收房产税，但希望政府能做到征收合理公平、每年公开房产税收支使用情况，使纳税人明明白白纳税。”
炒房客考虑“收手”
目前，房产税改革试点对投机性购房者尤其是炒房客的“警示”作用已显现。来自黑龙江的炒房客沈女士一直看好重庆的房地产市场，她认为不像北京、上海、深圳等一线城市，重庆的房价没有被爆炒，但作为西部直辖市和拥有第三个开发开放新区两江新区，重庆房产潜力大、房价才刚进入快速上涨通道。她目前已在重庆主城区购买了两套商品房，今年原本打算再买一两套。但当得知重庆要开征房产税的消息，她开始犹豫了。“两套面积加起来有１５０多平方米，如再买就要交房产税了，现在国家又出台了更为严厉的调控政策，投资房产前景还不明确，目前风险很大，只能放弃买房。”沈女士说。■
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