[摘要] 今年4月，国家有关部门出台了被称为“史上最强”的“新国十条”，9月末“更加严厉”的新政以及部分城市出台了“限购令”后，短期内确实对房地产市场形成了一定的冲击。然而，楼市就像是一个浮在水面的皮球，越按反弹得越高。
调 控
没有最强只有更强
今年4月，国家有关部门出台了被称为“史上最强”的“新国十条”，9月末“更加严厉”的新政以及部分城市出台了“限购令”后，短期内确实对房地产市场形成了一定的冲击。然而，楼市就像是一个浮在水面的皮球，越按反弹得越高。从成交量来看，今年扬州楼市可谓一波三折，从春节过后一路走高，4月中旬政策出台到6月进入了一个观望期；7月到9月又开始回暖，尤其是10月份，受契税优惠政策到期和房交会的影响，房产成交形成了突发性增长；11月经过短暂的低迷之后，12月份又迎来了一波成交高潮。
点评：网络坊间，已经有很多人把调控描述成“空调”，尽管如此，政策似乎还在不断出台，购房者只能期待未来的政策能够更加“给力”一点。
给力指数：★★★☆
限 制
楼市调控主基因
4月17日的新国十条、9月29日的新国五条、11月15日外管局《关于进一步规范境外机构和个人购房通知》都在表达限制的声音：限制贷款、限制购房。9月30日，深圳市率先发布限购令，厦门、杭州等15个城市紧随其后。在住房贷款上，不仅首付比例提高，一些城市的第三套住房贷款也被停止。在开发商一边，9月29日的新国五条重申了对房地产融资的控制力度，并将“暂停发行股票、公司债券、停止商业贷款”等措施作为对开发商违规行为的处罚方式。
点评：今年的调控限制措施太多了，但更多的是针对需求，比如提高首付比例，实际上效果不是特别明显。
给力指数：★★★☆
2011专家论市:影响房价涨跌趋势四大关键词
监 管
规范市场重拳频出
相比于以往更多进行的调控政策，2010年扬州本地出台的一系列政策，让市场更加理性。如今年出台的预售款监管制度，有效地杜绝了一些开发商将预收款用于投资囤地，进行滚动开发等情况，预收款监管办法规定专款专用，有利于控制开发商的扩张速度，防止部分开发商囤地惜售。对于有效增加供给，保障购房者资金的安全等起到了很大的作用；如房价备案制度，在一定程度上有效抑制了房价的过快上涨；再如保障房建设，在中长期内将能够保证中低收入家庭的居住问题。
点评：预售资金监管挤压了中小房企资金链，而房价备案和保障房制度则让老百姓看到了政府保障民生的决心。
给力指数：★★★★☆
房 价
在徘徊中不断前行
今年四季度，央行的一项调查显示，75.5%的居民认为当前房价“过高，难以接受”，这个数字是央行有此项调查以来的值。但原因是多方面的：需求方面，调控政策出台后，部分购房者采取了观望态度。但在几个月之后，房价并未明显下降，这部分购房者失去等待耐心，导致刚性需求集中释放。在刚性需求集中释放的同时，投资、投机需求也在不断增加。CPI的增长从年初的1.5%上升到超过11月的5.1%，更多人把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，发达国家的新经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。
点评：影响房价的不仅有行业自身的因素，也有大量的外部因素，好在调控还有一张未打出的物业税牌。
给力指数：★★★★☆
2011专家论市:影响房价涨跌趋势四大关键词
城镇化
扬州楼市新引擎
7月5日至6日，市委市政府召开全市城镇化工作会议，传达了一条重要信息，即扬州将进入新一轮发展的重大战略转型——大力实施城镇化。根据要求，到2014年，全市城镇化率达到61%以上；到2020年，全市城镇化率达到70%以上，实现100万进城(镇)人员转籍落户。也就是说，未来10年，扬州每年有10万人将转变为城镇人口，按照人均30平方米计算，每年将产生300万平方米的住宅需求。过去几年，扬州房产市场每年的平均成交量也就是150万平方米左右，可以看出，由城镇化带来的住宅市场蛋糕非常巨大。
点评：城镇化进程的推进，不仅为房地产业带来了巨大的发展空间，更对房屋建筑质量、建筑品位和节能环保也提出了新的更高的要求。
给力指数：★★★★☆
抢 滩
一线房企进驻扬城
从2004年开始，包括新港、凯运、莱茵达为首的上市公司或有上市公司背景的房地产企业就开始登陆扬城，为扬州房地产行业的繁荣作出了不少贡献。自从去年“最严厉”的调控政策出台后，调控对于价格上升过快、房地产泡沫大的一线城市产生了明显影响。在新政环境下，一线城市的高风险性使得更多开发企业将目光转向二、三线城市。今年，以万科、华润、界龙为代表的一批开发商正式登陆扬城，扬州城市地图也正因为这些一线品牌房企的加入而快速成长。
点评：扬州楼市正经历着发展最为迅猛的阶段，众多一线品牌房企的进入，在带来竞争的同时，更给扬州人居带来崭新的视野。
给力指数：★★★★☆
2011专家论市:影响房价涨跌趋势四大关键词
洼 地
商业地产机遇骤显
相比于住宅价格的一路飙升，扬州商业地产市场明显不够火爆，很多低端甚至出现了“倒挂”的情况。但自第三季度有“住宅限购”消息，以及我市商业房契税优惠政策出台以后，扬州商业地产突然开始发力，坊间也传闻有神秘资金眷顾扬州写字楼，光10月份，我市就成交6套建筑面积在1000平米以上的商业办公用房，而类似东方国际食品城这样的专业市场更是长期占居着销售排行榜的前列。
点评：在住宅价格经历了好几轮快涨，且通胀压力持续存在的情况下，投资商业地产的时代或许已经真的到来。
给力指数：★★★★
低 碳
绿色地产大行其道
去年哥本哈根全球气候大会使低碳经济骤然升温，我市众多品牌开发商纷纷将低碳住宅设立为企业的开发方向。“低碳社区”、“科技住宅”开始大行其道。如果说从2008年开始，以帝景蓝湾、阳光美第为代表的代科技住宅已经在扬州落地生根，今年以来，运河一品、金域蓝湾等项目又对低碳住宅进行了全新的升级。这种以地源热泵为核心的科技住宅，实际上带来的不仅是节能、低碳，更多的是居住者的舒适、健康，在这些项目的引领下，绿色建筑必然成为扬州楼市的发展趋势。
点评：在中国建筑行业处于“高碳”的状况下，低碳住宅开发实际上更多地反映了开发商的品牌意识和责任感。
给力指数：★★★★☆
2011专家论市:影响房价涨跌趋势四大关键词
精 装
给我一个省事的理由
随着楼市的发展，现在市场上的竞争已经不单单是价格了，产品类型的竞争也是愈演愈烈。其中，精装修、提包入住成为了扬州房地产市场的一个中坚力量，2010年，越来越多的房子打出了精装的概念，如阳光美第二期、力宝广场公寓、锋尚国际等。一时间，精装成为了房地产市场中最为炙手可热的词汇。虽然表面上房价比毛坯房要高出一截，但实际上，由于开发商集中采购装潢材料，买精装修住宅比买毛坯更加实惠，除非你并不是为了住，而是单纯为了投资。
点评：对于自住者来说，买精装修住宅比买毛坯再装修更加实惠，而且更加便捷、省事、健康。
给力指数：★★★
加 息
央行时隔3年首度加息
10月19日，中国人民银行宣布自10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，这是央行时隔3年后的首度加息。央行最近一次加息是在2007年12月，2007年为应对流动性过剩和通胀压力，央行曾先后6次上调存贷款基准利率。11月16日，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。而11日统计局公布10份月经济运行数据，CPI同比上涨4.4%，环比上涨0.8%，再创年内新高，12月下旬，央行再度加息。
点评：尽管加息并不是冲着楼市而来，但是在楼市二次调控背景下，连续加息仍会形成温水煮青蛙的效应，抑制了楼市需求。
给力指数：★★★☆
2011专家论市:影响房价涨跌趋势四大关键词
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
