[摘要] 新政“意见”明确，支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。
6月3日下午，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称“意见”），要求落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房；支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。业内人士认为，这份文件对于房东及租房客来说，都是一个重要利好。
鼓励“商改租”公寓出租率可能会更高
新政“意见”明确，支持租赁住房建设。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租。
将商业用房等按规定改建为租赁住房后，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
解读
业界人士向记者表示，新政对楼市影响大的无疑是“商改租”的政策。
外地人85后小娟至今没有买房，每年奔波在租房市场。西区一些公寓租价与周围小区价格相差无几，但小娟表示从没有考虑过，“至少水电气的价格要高出不少。”
金阳光集团副总载乔爱民认为，目前我国商用物业不但滞销、空置严重，而且总量仍在不断增加，商用物业如何“去库存”和“盘活存量”是房地产业头疼的问题。培育租赁市场的政策可能就是为解决此问题而设定的。
乔爱民说，“如果商业用房可改为租赁住房，公寓租房可获得正名，相对于刚工作的大学生来说，是个不错的选择。
刘燕认为，水电气价格在调整后一视同仁，这一政策的出台将增加公寓改为住宅出租的吸引力。“目前扬州公寓产品不少是与商业综合体连在一起，政策出台落实后，租客的选择空间将会加大。”
刘燕分析，如果今后更多的公寓产品加入租赁市场，市场的平均租金可能会进一步下行，有利于外来人员扎根扬州，增强城市吸引力。其次是会有大量空置商办物业改变成租赁住房进行经营，未来扬州公寓成交或“量增价跌”。
“房中房”解禁有望抑制租赁价格快速上行
新政“意见”提出，支持和规范个人出租住房，鼓励住房租赁消费，允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
解读
今年即将毕业留扬州找工作的小林，翻遍不少租房网站，能够租的房源基本都是在60平方米左右的小户型，好一点的房源，月租都是1500元以上。“头一年工资也就每月3000元，要拿出一半工资付房租。”小林有些为难。虽然一些中介公司告诉他，可以找一个人合租，但小林还是更希望租住一间独立的20平方米左右的房间。
20平方米左右，对于新建小区用于出租的普通住房来说，意味着要将100平方米的房屋分割成4套“房中房”。
刘燕介绍说，虽然我市租房市场“房中房”一直存在，但由于没有明文规定，多少有打“擦边球”嫌疑。“现在允许通过合理、合法的途径来实施，市场上"二房东"可能会多起来，租下一些房子，改造成小隔间，就可以赚钱了。”
不过，市场人士表示，什么情况下可以改，什么情况下不可以改，仍然需要政府相关部门有详细的规划说明，否则执行起来会存在难度。
“总之，允许"房中房"，一方面可以化大为小，满足不同要求，减轻租房人的经济负担；另一方面，增加租房的供应，有望抑制租赁价格快速上行。”中广置业扬州公司负责人表示，但是政策是否能够得到开发商或者投资机构积极响应存在不确定性。
房租与缴税期待租房支出抵扣个税
新政“意见”要求，住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
“意见”提出，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减为按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
解读“房东啥时候交过税啊？备案了要交税，谁会去备案啊？”老朱因长年在扬做白酒生意，是租房市场上的常客。他告诉记者，是不是租住房屋，执法部门也没有判定的依据，难以操作；房东单方面提高租金，克扣押金，租户恐怕也没办法。
对此，刘燕表示认同，由于租房不像买房那样，必须要到房管部门登记，政策虽好，但对房东的约束难以控制。刘燕认为，本次新政的一大亮点是，“对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题，释放的信号是，将来进行个税改革时，将考虑把个人承租的租金支出作为一项费用扣除。”
“目前，个人所得税起征点为3500元，而租房客月收入大都在三四千元，如果把租金支出扣除，这将是一个重要利好。”刘燕说。
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