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刘亮:断定房地产市场回暖为时尚早

新华网   2014-10-31 09:19

[摘要] 9月30日,央行联合银监会下发通知,要求首套房首付比例为30%,贷款利率为7折并放松首套房认定标准,而继9.30新政后,10月23日,三部委印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

9月30日,央行联合银监会下发通知,要求首套房首付比例为30%,贷款利率为7折并放松首套房认定标准,而继9.30新政后,10月23日,三部委印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,放宽了公积金贷款的申请条件。

这一系列动作给房地产市场打了一剂强心针,因此个别地区借“金九银十”之机出现了成交有所放大,甚至是“日光盘”的现象,但从各方面数据来看,市场反应其实并不乐观,同时投资者也大量撤出房地产市场,在这种形势下,市场上部分房地产回暖的观点还有待商榷。

从宏观数据观察,10月24日,国家统计局发布数据显示,9月份,新建商品住宅(不含保障性住房)价格,70个大中城市中,69个城市环比下降,1个城市持平;二手住宅价格,70个大中城市均环比下降。另一方面,今年前三季度,房地产开发投资同比名义增长12.5%,增速比上半年回落1.6个百分点。

同时,1-9月份,商品房销售面积77132万平方米,同比下降8.6%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。房价、成交量、开发投资、库存这四个房地产的重要指标均“报忧不报喜”,反映了当前政策对房地产市场的刺激效果有限,其作用也正逐渐减弱,房地产下行趋势依旧,没有调头反转迹象。

截至10月21日,该板块已连续6个交易日资金净流出,据东方财富数据中心统计,至21日,房地产板块主力净流出达836249.94万元,超大单流出251515.26万元,大单流出584734.67万元。

而事实上,在数据公布之前,作为先行指标的资本市场早就做出了预判,此前自6月底已累计上涨965.75点,累计涨幅达29.14%,并跑赢大盘的房地产板块从10月14日就开始了调整,投资者并不看好未来一段时间的房地产市场,资金转而流向医药板块进行防御。从指数点位看,房地产板块出现了连续的大幅回调。截至10月24日,房地产板块从4284.75点下滑至4003.55点,短短9个交易日,房地产板块已跌去281.2点。

而从信息披露的情况看,资本市场投资者的先见之明正被陆续披露的房企业绩预告所验证,据wind数据显示,按申银万国行业分类,截至10月20日晚间,135家房地产开发企业中已有59家公司发布三季报及业绩预告,其中23家公司“报喜”,占比38.98%,还有36家公司业绩“报忧”,占比61.02%,其中荣丰控股(000668.SZ)前三季度净利润骤降1398.33%,业绩下滑幅度,深大通(000038.SZ)、亚太实业(000691.SZ)、中航地产(000043.SZ)、盈方微(000670.SZ)、嘉凯城(000918.SZ)预告净利润分别下降616.79%、711.89%、396.81%、330.73%、218.25%。

目前,虽然135家A股上市公司的业绩预告还未全部披露,但从现有信息披露情况看,显然今年房企业绩不容乐观,房地产形势没有出现方向上的改观。另外,在房地产融资情况方面,仅从信托看,房企融资也不乐观,据用益信托统计,9月集合信托共发行610个,资金规模7952953万元,其中,房地产信托63个,环比减少21个;资金规模1498612万元,环比减少7800321万元。

因此,无论是从资本市场、房企业绩、宏观数据,还是融资情况看,房企正面临库存去化和融资畅通的双重压力,现在就断定房地产市场回暖还为时尚早。

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