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三四线部分楼盘直降30万 当地真"炸开了锅"

一财经日报   2014-04-14 09:00

[摘要] 上周四,在浙江省余姚市一个公交车停靠站点,一张印着“总价99万,买别墅送牟山湖”字样的楼盘广告,吸引了不少市民驻足观望。

上周四,在浙江省余姚市一个公交车停靠站点,一张印着“总价99万,买别墅送牟山湖”字样的楼盘广告,吸引了不少市民驻足观望。

别墅卖价之低,甚至仅相当于市区一套百余平方米的普通住房价钱,一下子在余姚炸开了锅。

打出这则广告的楼盘,为余姚市世茂牟山湖项目,距离市中心大约15公里,这次主推B、C地块230套别墅,建筑面积约为183平方米/套。

一位知情人士告诉记者,本月底之前,世茂牟山湖项目230套别墅,一次性降价40%以上开盘销售。售楼人员小徐对记者说,230套别墅平均售价在150万元/套左右,其中至少5套价格为99万元/套,而此前内部的定价为220万元/套以上,的也要170万元/套。

在业界人士看来,这次世茂牟山湖别墅大降价,只是揭开了余姚楼市“综合征”的冰山一角。

一次性降价40%

目前,余姚市区新建商品房的价格,在9000元/平方米~14000元/平方米之间。本报记者了解到,一些本土房企开发的别墅、排屋价格仍在两三万元,基本处于有价无市状态。

此次,一次性、大规模降价40%以上,令世茂牟山湖这230套别墅的“身价”,仅等同于市区一套普通商品房的总价。

“公司希望尽快回款。”世茂牟山湖项目售楼员小徐说,按每套均价150万元出售,B、C别墅群只能勉强保本。他说,该地块楼面地价接近4000元/平方米,建好后每套别墅成本至少在130万元以上,“卖99万元,至少要亏损30万元左右。”之前牟山湖周边别墅售价,每平方米都在两三万元左右。

余姚世茂牟山湖项目,开发商是世茂房地产控股有限公司(00813.HK,下称“世茂地产”)。小徐说,2012年世茂地产取得该项目地块,总占地面积约500亩,每亩成本价170万元,分A、BC、H三个片区进行开发。2012年底,世茂牟山湖项目A片区124套别墅开盘,均价在2万元/平方米左右。

小徐坦言,去年世茂地产宁波片区刚完成销售指标,今年总公司销售目标又有所提高,在行情不如去年情况下,今年宁波片区的销售压力非常大。资料显示,去年世茂地产营业额为415亿元,同比增长44.9%。然而,今年1、2月份,世茂地产销售额30.6亿元、27.1亿元,分别同比下降26%和17%。

库存承压极限

世茂牟山湖别墅大幅降价销售的消息,牵动了余姚楼市敏感的神经。

之前余姚“太守名府”豪宅,每平方米销售价格在26000元。去年12月份,该楼盘下调6000元/平方米进行促销,结果令很多购房者难以接受。该售楼处里摆放的楼盘模型,被激动的业主砸裂成好几块。

知情人士向本报记者透露,为缓解销售压力,之前世茂地产宁波公司计划市区某楼盘降价2000元/平方米销售,当地政府获悉后介入,此事只能作罢。“选择余姚项目降价销售,主要在于产品为别墅项目,且偏离市中心,相对来说各方压力会小些。”

“供应量太大了,房子太多了,现在余姚楼市处在很艰难的阶段。”一位余姚市住建局相关科室人员接受《财经日报》记者采访时说,今年销售形势不好,房企呼声、压力都比较大。

“商品房销售形势低迷,可售存量商品房大量积压。”一份余姚市房地产开发企业协会资料显示,目前余姚可售存量住宅约为10750套、150万平方米;竣工未售约60万平方米;去年新开工约130万平方米;另外,还有大量的拆迁安置空关房,初步统计约为110万平方米、7000套左右。

另据宁波爱地房产咨询有限公司统计,今年3月余姚存量商品房21050套,约为慈溪、象山、宁海和奉化的3.28、2.93、5.69、36.86倍,占上述5个县市总量的54%。3月份,余姚新增供应量584套,是其他4个县市总和的1.59倍。

上述余姚市住建局人士说,去年余姚商品房销售大约60万平方米,按此计算,库存商品房至少需要消化两三年。而宁波房产咨询机构人士预测,之前余姚每年商品房销售在20万~60万平方米之间,按此计算,存量商品房至少可以消化五六年以上。

宁波爱地房产咨询有限公司统计,去年1月份,余姚住宅成交价格10816元/平方米,到今年3月份价格已下降至9235元/平方米。

值得关注的是,一位余姚市官员认为,目前余姚每户家庭至少拥有两套房子。再加上,房源远远供大于求,房子不再是百姓“投资品”,外来购房者需求量小,意味着潜在购买力在下降。“余姚房地产目前这种状况,也是三四线城市面临的共性问题。”

余姚市房地产开发企业协会资料显示,目前,余姚房企在当地银行的贷款总额达157.6亿元,同比增长28.24%,企业、银行压力都很大。由于当前房地产企业资金周转困难,有的甚至无力偿还银行贷款,一些企业已面临资金链断裂的困境。

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