[摘要] 近日，财政部下发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》，该专项资金包括中央财政对廉租房、公租房和城市棚户区改造三项补助资金，今年共计1158亿元，相比去年执行资金数额增长了14.3%。
近日，财政部下发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》，该专项资金包括中央财政对廉租房、公租房和城市棚户区改造三项补助资金，今年共计1158亿元，相比去年执行资金数额增长了14.3%。
李克强：加大棚户区改造力度推进保障房建设
国务院总理李克强在第十二届人民代表大会提到，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。
李克强表示，政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。现在我们国家城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件。几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要带着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府心头之痛。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。
李克强指出，当然，我们也要推进公租房等保障房建设，并且实行公平分配，让新就业的年轻人和长期进城务工的人员缓解住房困难。在这方面，我认为干一寸胜过说一尺。对于合理的自住需求，也要有相应的政策支持，包括增加普通商品房供应。对房地产市场则是要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
截至去年底3400万户城镇家庭住在各类保障房
此前，住房和城乡建设部总经济师冯俊介绍，到2013年年底，住在各类保障房和棚户区改造住房里的城镇家庭是3400万户。
冯俊还表示，“十二五”国家国民经济和社会发展规划纲要提出，在十二五期间要建3600万套保障房和棚户区改造住房。头三年进展比较顺利，开工超过了2500万套，基本建成约1500万套。从现在的进展情况看，“十二五”期间完成开工3600万套的任务比较有希望。
保障房概念上市公司
中天城投000540：国内开发保障房住房的房地产上市公司
招商地产[简介实时动态]000024：深圳保障房和前海概念双龙头
中国建筑601668：股价的保障房概念
北京城建[简介实时动态]600266：拥有北京地方国企背景
首开[简介实时动态]股份600376：项目储备丰富
金山开发600679：在工业园区和海岸线建设开发方面有很大空间
城投控股600649：上海保障房建设主力军
福星股份000926：武汉城中村改造受益者
格力地产600185：受益于重庆、港珠澳大桥等规划
渝开发000514：代表市政府进行土地储备整治和土地出让等
合肥城建002208：合肥旧城改造受益者
西藏城投600773：题材丰富，保障房仅是其中一项
华发股份600325：珠海保障房龙头
云南城投600239：未来将受益于昆明滇池开发和大量城中村改造
栖霞建设600533：江苏保障房建设龙头
天房发展600322：天津保障房建设龙头
鲁商置业600223：山东保障房建设龙头
招商地产:业绩符合预期,拿地进度加速
类别：公司研究机构：安信证券股份有限公司研究员：万知,何益臻日期：2014-03-21
业绩符合预期,毛利率降幅较大:公司发布年报,2013年实现收入和利润分别为326亿和42亿,同比分别增长28.7%和26.6%,EPS为2.45元。综合毛利率41.5%,较去年下降7.3个百分点,其中扣税后的房地产开发业务毛利率为28%,同比降4个百分点,除环渤海地区毛利率保持稳定,其他各地区均有所下滑,长三角地区下降16个百分点至13%。三费合计19.4亿,同比增24%,占比较去年下降0.2个百分点至6.0%。ROAE为16.73%,同比增1.54个百分点。此外,公司拟每10股派[实时消息价格户型点评]4.8元(含税)并转增5股,现金分红率19.6%,较去年上升4.1个百分点,股息率2.8%。
销售基本符合年初计划,公司拿地进度加速:2013年公司在19个城市在售59个项目,实现销售面积274万平,同比增11%,销售收入432亿,同比增19%,均价15766元/平,同比+7.3%。全年新增20个项目,权益面积497万平,主要在二线城市,去年一线城市无新增土地。预收款375亿,此外,公司公布前2月业绩,销售面积和金额分别为47万平和61亿,同比增30%和22%。其中1月新增6个项目(2月无新增),权益建面280万平,拿地进度明显加快。目前公司已进入28个城市,布局基本完成。项目储备约1600万平方米,二线城市占比上升,我们预计未来公司土地储备结构按一、二、三线城市占比35%、50%和15%分布。
公司财务安全性良好,融资优势明显:期末公司剔除预收款的资产负债率为43%,同比下降4个百分点,优于行业。期末公司账面现金242亿,剔除预收款的流动负债373亿,短期借款和一年内到期的非流动负债106亿,财物安全性良好。期间公司香港融资平台招商臵地发行5亿美元5年期债券。利率4.02%。公司全年综合资金成本仅5.23%,同比下降0.76个百分点。
公司计划2014年销售金额突破500亿:计划新开工548万平(同比+29%)、竣工294万平(+80%),年末在建990万平(+34%)。
投资建议:“增持-A”评级,公司向未来5年实现“千亿收入、百亿利润”目标稳步迈进。公司背靠大股东资源,在获取项目和融资方面均有明显优势。公司去年计划以每股26.92元(未除权)发行2.4亿股,购买大股东蛇口项目及募集16亿配套资金,目前股价远低于增发价。预计公司2014、15年EPS为3.05和3.68元(未除权),按14年6XPE目标价18.29元。
风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻。
中国建筑:抢占城市综合开发先机,提升市占率与盈利能力
类别：公司研究机构：申银万国证券股份有限公司研究员：陆玲玲日期：2014-03-26
上调盈利预测,维持“买入”评级:《国家新型城镇化规划》一方面制定了2020年城镇化率从12年的53%提升到60%的目标,行业增长空间得到政策支持,另一方面鼓励通过体制创新提升城镇化质量,带来新型城市综合开发需求,我们继续看好有望通过综合城市开发大幅提升盈利能力,同时有望受益于优先股发行(公司属上证50成分股,解决公司资产负债率达79.6%后融资问题)、央企治理改善和京津冀地区开发(众多重点项目都位于该区域,包括完整城市综合开发项目)的中国建筑。维持对公司的“买入”评级,并基于公司订单快速增长(13年订单增长33%)和控股子公司中海外13年业绩较好(增长23%),上调13年盈利预测,预计公司13和14年EPS分别为0.66元和0.78元,增速分别为26%和18%(原增速为20%和18%),对应PE为4.4X和3.7X,目标价4.4元(对应14年1倍PB,13和14年留存率70%),较当前股价有48%空间。
关键假设:新型城镇化建设市场化步伐加快。
我与大众的不同:(1)市场主导城市综合开发有助于提高城镇化建设质量:十八大和《新型城镇化规划》明确了市场对于资源配置的决定性作用,我们认为未来市场有望逐步承担政府在城镇化建设中所涵盖的规划设计、一级和二级土地开发、城市运营上的主导地位,优势在于:解决地方政府城镇化建设带来的高负债、资金紧张难题,较一般地方政府,大型企业能更好整合产业和公共服务资源,“企业行为”较“行政行为”更关注项目长期经济性和可持续性。(2)成立方程公司集中四大优势抢占城市综合开发先机:14年1月,中国建筑在原有城市综建部基础上重组成立中建方程公司,方程公司以城镇综合建设业务为发展方向,中建未来各城镇综合开发业务将以项目子公司的形式隶属方程公司,这一方面显示公司转型做大综合开发业务的战略决心,另一方面通过方程可采取入股产业公司等或战略合作的方式,增强资源整合和策划设计能力。我们认为中建在“城市综合开发”上的优势在于:资金和规模实力强,融资渠道和资金成本较小公司有显著优势,全产业链布局,拥有3个特级总包资质,与地方政府合作密切,了解地方需求,大客户关系带来丰厚产业整合资源。(3)综合开发试点进展顺利,盈利性高,未来有望复制:“塘沽湾”项目位于天津滨海新区,是中建乃至个由企业完成承担土地一级开发、土地二级开发和城市运营的项目,项目预计15年底首批还迁房入住,实现初步人口导入。项目公司注册资本约10亿,通过融资杠杆和一二级滚动开发可撬动约120亿投入,包括:投入资金享受8%(约10亿,进入项目公司资本金),撬动约60亿施工业务,约8%(约5亿,每年按项目进度结算利润),有望和政府分成土地增值部分。
股价表现的催化剂:推动市场力量进入新型城镇化建设领域的改革政策细则出台、其余地区城市综合开发项目新签等。核心假设的风险:新型城镇化建设市场化程度低于预期、地产销售预期持续恶化等。
北京城建:增发有望尽快获批,盈利保持高增长
类别：公司研究机构：中国中投证券有限责任公司研究员：李少明日期：2014-03-25
公司2013年年报,报告期实现营业收入76.9亿元(+15%);净利润12.8亿元(+17.3%),EPS1.44元,加权平均ROE15.9%;扣非后净利润12.5亿元(+23.9%),拟每10股派发现金红利4.4元。
投资要点:
拥有国资委背景,集团资源丰富。公司大股东城建集团由市国资委100%持股,公司土地开源能力较强。2013年,公司竞得北京大兴魏善庄、房山等6块土地,规划建筑面积108.21万平。成功获得顺义平各庄项目一级开发资格,规划建筑面积44.89万平。为历年来土地投资,在北京获取土地面积的一年。
盈利稳定,资源充足,高增长可期。2013年,公司营业收入较去年增长15%,净利润增长17%。目前在手二级开发项目21个,总规划建面719万平;一级开发项目3个,可规划建面156万平,项目储备丰富。随着公司土地资源的增加,以及其商业地产板块步入正轨,未来盈利仍将高增长。
融资开闸增发项目为政府鼓励方向,有望尽快获批,负债将有效降低。13年,公司获得农总行30亿元集团整体授信,同西藏信托签署了总额为3亿元的结构性融资。总资金成本约为8.1%。货币资金充足,短期偿债能力强;资产负债率、扣除预收账款后的负债率、净负债率较年初分别上升2%、6%、45%,主要由于公司增加杠杆获取更多资源所致,但负债水平仍处行业较低水平。同时,公司拟非公开发行发股融资39亿元,若增发成功,估算资产负债率将由13年底的74%降低至67%,杠杆能力增强。
投资结构优化,增长可期。进一步优化投资管理,获得参股企业现金分红1.45亿元,投资2.7亿元,保持稳定。若IPO重启,参股的国信证券、锦州银行有望上市,将望提高公司估值。尚余预收款锁定1年业绩有余,近3年净利润年复合增长24%。14年货量或达160亿元,若去化率6成以上,销售超百亿(+20%)。14-16年EPS1.81/2.18/2.76元,对应PE6/5/4倍。RNAV27.1元,股价3.7折交易,价值明显低估,再次“强烈推荐”。
风险提示:行业非系统风险及公司销售不畅等的风险。
首开股份:业绩改善可期,关注再融资进展
类别：公司研究机构：中国中投证券有限责任公司研究员：李少明日期：2014-04-04
公司公布13年年报,营业收入135亿元(+7%),净利润12.9亿元(-20%),EPS0.57元;扣非后净利润11.1亿元(-29%),ROE9.56%;拟每10股派现1.8元(含税)。
投资要点:
业绩下滑,低于预期。(1)EPS0.57元(-20%)低于我们0.74元(+2%)的预期,一方面营业收入增幅低于预期,京内结算收入出现下滑;另一方面毛利率下滑幅度超出预期,房地产结算毛利率仅33.3%,大幅下滑7.7个百分点,低成本高利润率项目资源不断减少,且京内项目占比大幅下降。(2)维持14年迎来业绩集中释放期的判断,但程度可能低于我们此前预期,下调14年EPS至0.84元(+46%)。13年结算量较少,一方面由于项目工程进度不均衡,此外部分京内项目计划推迟至14年转为现房销售;14年可结货量较多,而且美唐二期、常青藤、璞瑅二期3个高利润率项目将集中结算,14年业绩有望显著增长。考虑到流动性趋紧压制销售,以及北京自住型商品房建设对公司京内刚需项目的冲击,销售及业绩释放可能低于我们此前预期。
销售略有增长,14年有望加速。签约销售186亿元(+5%),虽然受北京预售价格控制影响未能完成推盘计划,但受益于京内项目售价上涨,以及公司加大京外项目销售力度,仍然完成了年初制定的销售计划;新开工174万方(-19%),14年计划新开工288万方(+66%);14年计划新推盘面积217万平(+58%),销售面积168万平,销售金额247亿元(+33%),从公司过往表现来看,我们认为计划完成是大概率事件,京内现房销售项目是关键。
资金较为紧张,关注再融资进展。账面现金131亿元,刚好覆盖短期有息负债;净负债率183%,较年初大幅上升65个百分点。财务杠杆提高与公司加大拓展力度有关,13年新增项目权益建面214万平,权益土地款186亿元,与销售金额持平,新增项目位于全部位于北京、苏州、厦门、杭州、大连等一二线核心城市,区域布局进一步优化。拟发行公司债58亿元及定向增发融资40亿元,考虑到公司国资背景及积极参与保障房建设,我们认为获批可能性大,将显著缓解资金压力,打开进一步发展空间。
13-15年EPS0.84/0.97/1.13元,PE6/5/4倍;RNAV14.10元,目前股价低于4折交易;PB仅0.86。各方面看公司价值被低估,14年销售业绩有望明显改善,且有望受益于房企再融资开闸,维持“推荐”评级。
城投控股:环保业务稳步前进,转型改革基础夯实
机构：广州广证恒生证券投资咨询有限公司研究员：姚玮日期：2014-04-01
事件:
3月28日晚公司发布2013年度报告:实现营业收入35.17亿元,同比下降32.24%;归属于上市公司股东的净利润13.79亿元,同比增长1.97%;扣非后归属于上市公司股东的净利润7.91亿元,同比增长55.35%,EPS0.46元。公司拟每10股派1.5元(含税)。
点评:
业务整合之年,扣非净利同比增长超五成。公司2013年收入同比下滑的主要因素一是房产销售结转面积较上年同期减少导致房地产板块收入同比下降37.87%;二是公司于2013年8月置出原持有的上海环境油品发展有限公司100股权;三是公司于2012年出售合流污水一期资产系统,13年无水务收入。扣非净利同比增长超五成的主要因素一是房地产业务毛利率同比大幅增长27.42个百分点,拉动公司整体毛利率同比增长19.48个百分点至39.64%;二是投资占利润总额的比例由去年的81.79%下降至13年的51.04%。
环保业务稳步发展,垃圾发电总处理能力近1.4万吨/日。2013年公司环保业务板块实现收入7.4亿元,同比增长30.43%。主要原因一是公司13年8月置入环科院的环保工程项目设计收入较上年同期增加;二是青岛垃圾发电项目13年3月投运;三是威海垃圾发电项目12年9月投运,13年全年运营。目前,公司正式投入商业(试)运营的垃圾焚烧项目5个:江桥、成都、威海、青岛和金山,在建项目3个:漳州、南京和太原;13年新增松江天马与奉贤东石塘2个项目。公司垃圾发电总处理能力近1.4万吨/日,2013年总处理垃圾量达224.58万吨,上网售电量39,680万度。14年公司计划引进关键环节的核心技术,向产业链上游延伸,全面建设“CIMO”能力,转变经营模式,分享环境产业价值链中高端部分的。
转型改革需要时间,环境产业领军企业是既定长期战略。公司环境业务收入占比仍较低是客观事实,占比提升需要过程,但公司打造“国内一流、国际领先”的环境产业领军企业是既定的战略方向。目前弘毅入股已交割完成,国企改革能手蒋耀也已正式就任新董事长,公司转型改革的基础逐步夯实。14年公司将积极研究推行短、中、长期相结合的,激励与约束并举的,薪酬与业绩匹配的激励和约束体系,为公司竞争力提升,业绩提高提供制度保障。
盈利预测与估值。预计公司14-16年摊薄EPS分别为0.58、0.74、0.92元,对应13、10、8倍PE。维持“强烈推荐”评级。
风险提示:环境业务不达预期风险、房地产调控风险。
鲁商置业年报点评:山东省龙头,稳健发展
类别：公司研究机构：东兴证券股份有限公司研究员：郑闵钢,张鹏日期：2014-03-19
事件:公司日前发布2013年年报。报告期内,公司实现营业收入52.93亿元,同比增长44.07%;实现利润总额5.47亿元,同比增长15.16%;实现归属于母公司所有者的净利润2.64亿元,同比增长7.07%。基本每股0.26元,同比增长4%。截至2013年12月31日,公司总资产272.99亿元,净资产18.26亿元,分别比2012年底增长26.63%和16.90%。
结论:公司是山东的房地产开发企业龙头,核心竞争力在于集团整体强大的资金和资源实力。公司项目储备丰富,未来还将继续加强在山东省内的竞争力。我们预计公司2014年销售仍然可以保持稳健增长,未来2年可以继续保持20%的增速。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别为53.66亿元、74.16亿元和90.78亿元;归属于上市公司股东净利润分别为3.15亿,5.14亿和6.78亿元;基本每股分别为0.31元、0.51元和0.68元,对应PE分别为12.3、7.53、5.71倍。维持公司“推荐”评级。
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