[摘要] 刚刚过去的国庆黄金周，数十万中国人赴海外买房引起《福布斯》杂志的关注。该杂志撰文称，“国庆黄金周时期，数十万腰缠万贯的中国人蓄势待发，漂洋过海到全球各地看房或购房，尤其是美国市常相对于国内一线城市高房价、产权限制，国外永久土地使用权、999年房产权、5万英镑以及10万美元的全额房价对投资者更具吸引力。”
刚刚过去的国庆黄金周，数十万中国人赴海外买房引起《福布斯》杂志的关注。该杂志撰文称，“国庆黄金周时期，数十万腰缠万贯的中国人蓄势待发，漂洋过海到全球各地看房或购房，尤其是美国市常相对于国内一线城市高房价、产权限制，国外土地使用权、999年房产权、5万英镑以及10万美元的全额房价对投资者更具吸引力。”
有统计数据显示，最近1—2年，在英、美、澳、新等地的房地产市场，中国投资者的身影不断出现：在新加坡，30%的豪宅被中国人买走，中国人成为当地豪宅大外籍买家；在澳大利亚，援引当地外商投资审查委员会的数据，中国投资客户在上一年的物业资产购买总量达到40.9亿澳元，仅次于英国位居第二；
在美国，全美房地产经纪人协会公布的数据显示，2012年中国买家购买美国地产近123亿美元，仅次于加拿大人，近七成中国购房者直接支付现金。而在英国，中国购房者也是主要的海外买家。最近华人首富李嘉诚出售千亿资产到英国投资更是引起热议。
事实上，早在2010年，英国《金融时报》就曾报道称，伦敦建房量的住宅建造公司BerkeleyGroup，在其上一年销售的2000套住宅中，逾30%的买家来自中国和印度，而往年这一比例平均仅为10%。近年来中国人在英国购房的比例有增无减。
在英国就曾出现短短两个月内中国买家在伦敦豪掷10多亿人民币买房。在伦敦的金融区金丝雀码头，甚至出现1/3的新售房屋被来自中国内地和香港的买家买走的现象。
在海外，中国人到底花了多少钱买房，这一数据很难统计，中国财富流向世界各地也因此成为一个谜。根据媒体报道，2011年，中国买家在海外房产上花费了287亿美元，这一数据是否精准不得而知。有人估计说中国富人到国外移民买房接近600亿元左右。也有人说中国富人多年打拼的财富积累因移民而将所有名下财富变成了新移民国所有，其中仅两百万移民到美国的华人就给美国贡献财富至少六千亿元以上。
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中国人之所以到海外买房，原因很多，最初多是基于到海外留学、发展或从有助于子女教育的角度考虑而在海外买房。而今买房的因素更加多元化，从移民、投资，到国内环境、限购等等因素都有，甚至高房价也成为中国人选择到海外买房的一个重要理由。
过去，伴随国内房价上涨，有的购房者的观念是“一线城市不能买，就去二线城市买”。如今，对于有些购房者来说，已经变成了“要是国内不能买，就去外国买。”“中国式买房”已经从国内“抢购”转到国际“血拼”。而“中国房子比哪里都贵”则是导致越来越多的人选择到海外买房的一个不可忽视的重要因素。
一方面由于中国的房子太贵，相对来说，海外房地产市场形成了“价值洼地”；另一方面因为中国房子太贵，很多国内买房者担心房地产泡沫可能破灭，因而转向海外市场寻找安全的资金避风港。特别是当前国内经济增速放缓、法治社会尚未完全建立，空气和环境较差等，进一步推动富人们转向海外投资置业。这些都值得监管层重视和反思。
目前，国内的购房者仍然在想方设法买房，在CPI“破三”、通货膨胀导致资金不断贬值且房价较快上涨的情况下，买房似乎是一条财产保值增值的途径。但这个时候，大家都在买房，房价达到空前的高位，恰恰意味着房地产市场可能盛极而衰。
从这种意义上来说，现在可能是国内的卖房时机，而并非的买房时机，资金大量流出可能已经传递了这样一个信号。
中国人已经不仅仅满足于在国内投资房产了，他们已经对海外房产产生了极大的兴趣，并且付诸行动。除了目前火热的葡萄牙买房移民、西班牙买房移民等项目外，美国房市也在经历了经济危机的低谷后，目前极具投资价值。对于积累财富的中国人来说，投资美国房产已经到了时期。
有美国房地产商协会的数据显示，美国房产买主有9%来自中国，目前在外籍买主中排名第二，仅次于加拿大。相比中国，美国房产性价比更高，在北京或上海中心买一个普通公寓的钱，现在就可以在美国沿海大城市买一个独栋别墅，而且房主除了能拥有房屋所有权，也能拥有土地的所有权，走廊、地下室、小阁楼、花园、院子、车库都属于买房附送。
当然，买房对于很多人来说是一生中的投资之一，何况跨国买房。但是对于购房者有利的是，美国市场成熟、法律公开透明，购房程序要比其它国家相对简单明了。只要购房者拥有中国护照，就可以完成购房交易——即使购房者没有美国签证，就算不踏上美国本土，也可以通过传真完成交易，可谓便捷至极。
现在正是去美国买房的好时机
今年以来美国房地产市场复苏劲头十足，可以由新屋开工数据和美国房价指数的走势来佐证。美国新屋开工数量在2008年8月从高峰跌落后，一度达到不足50万的低点。目前房屋开工数量已经逐步回升，稳定在80万以上。更多的新屋开工数据说明购房需求回暖，买房者在不断增加，能够支撑房价。
美国房价指数也反映美国房地产市场正在逐步回暖。2008年后，美国房地产市场的低迷情况持续了近4年，整体房价下跌近10%，不少地方的房价现在的价格已经跌回到2000年初的水平，比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克顿。但进入2011年美国房价触底后开始反弹，2012年进入稳步上升。
回顾美国房地产市场的历史会发现，从1963年至今，美国共爆发四次大的房地产危机，每次地产危机后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场具有稳定的回报，只要不在地产危机爆发的市场底部出售，亏钱并非易事。如今，美国正处于上次价格调整期的末尾，开始逐渐回到上升的轨道。
分析人士认为，当前房贷利率是处于美国历史上的低点，而且FED的褐皮书也充分表态在2015年之前，要紧缩货币的可能性是偏低的，可以预计短时间内美国房贷利率不会快速上升，这给美国房市复苏带来了强劲金融动力。再加上由于就业市场和居民收入前景等宏观因素的改善，当前买房置产非常划算而且安全，将来房价上涨的空间也会十分可观。全美的房屋贷款融资机构房利美的股价从2011年初以来已上涨超过300%，可谓提前预告了美国房地产将回归繁荣。
投资美国房地产首先应该了解的事情
投资别墅优于公寓
美国房地产市场最主要的房屋种类有独栋别墅、联体别墅、公寓。对于投资者而言，独栋别墅投资价值，公寓则不建议考虑。从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工成本高，老旧的公寓需要花费大量的钱去维护，还要支付高额的物业管理费，所以超过20年房龄的公寓基本投资价值较低。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但下面的土地是产权的，并会一直。
持有成本和风险
美国房地产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。
房产税：每年分别在十一月和二月分两次支付，与房产地点有关，约为1%-3%，一般而言，房产税越高相应的社区治安、公立学校、公共交通和医院等公共服务也就越好，房产未来增值空间也越大。
地税：相当于中国的土地出让金，地税与城市有关，每年缴纳额一般为成交价的0.01%~0.022%。
社区管理费：通常包含社区管理费及房产保洁、绿化、公共设施(游泳池，健身房)、房屋结构的保险等。
维护修理费：对别墅而言，屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需定期维护，成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%~10%收取维护费。
保险：美国大部分的别墅是木制的，因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。
以在洛杉矶购买一栋价值25万美元的独栋别墅为例，一年的房屋保险费、维护修理费、社区管理费、房屋检查费和邮箱费合计大约为$3100，房产税约为$5000每年，地税为$250每年。算下该套独栋别墅的持有成本超过$8000，显然，在美国空置房屋不是一个好选择。
静态投资回收期与租售比
静态投资回收期是指从项目的投建之日起，用项目所得净偿还原始投资所需要的年限，美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般在七年至二十年之间。例如，以Coldwell Banker在售的休斯顿某套总价$13万的300平米别墅为例，若该别墅由房产经纪公司代租，租金月收入可达到$1350，同时需要缴纳每年$4500的房产税、每年$750的保险费、每年$800的中介管理费、每年$400的物业管理费和每年$500的维护修理费。计算可以得出年净收入为$9300，在不考虑房屋增值的情况下，静态回收期约为14年，要高于国内多数理财产品和金融保险的率。美国繁荣的房租市场支撑了较高的租售比，2012年旧金山的租售比是44.1、纽约是38.5、洛杉矶35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅图37.2，均高于国内一线城市。
如何选合适的地段
不是美国的房子都能，而是处于好地段的房产才能，地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到，“在房地产行业中，有一句名言，那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习，好地段可以从以下四个条件来判断：
1.拥有优美的景色和良好的自然环境。
2.所处的商圈有增长潜力。
3.具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。
4.最后也是最关键的，要能满足人们的虚荣心和声望的要求。虚荣心和声望不但可以增值，而且增值的速度要超过普通的商品。有钱人积累财富的速度远超过普通人，满足有钱人虚荣心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地产，即使买得贵，其增值速度也会很快使投资物有所值。虚荣心可以来自自然因素，如海景、江景、山景等;也可以来自人文因素，例如依傍政府或历史胜地、所在社区文化层次较高等。
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葡萄牙，传说中“随意按下快门就是照片”的国度，它犹如停泊在欧洲大陆边缘的一艘帆船，色彩浓郁绚烂。亚欧大陆最西端的爱情胜地罗卡角、被誉为“大西洋明珠”的度假天堂马德拉岛、糖果城堡辛特拉、世界上的海滩阿尔加维……一切都交融在现代与历史，风景和人文的碰撞中。2013年，因为推出优势黄金移民计划，葡萄牙再次进入全球公众视野，并一跃成为2013年实时热门投资移民国。
葡萄牙以最快24办理、平均每年只需居住7天的几乎无移民监的宽松条件攫取了全球投资人的眼球，前提是只要在当地购买50万欧元以上房产即可。
葡萄牙买房移民对申请者的学历、英文和商业管理背景要求宽松。申请人没有考语言的烦恼，没有解释资金来源的麻烦，心理上更容易接受。现在许多来办移民的客户，他们的生意都还在国内，不想坐移民监，只想换个身份，所以葡萄牙作为低移民监要求的“买房移民国”越来越受欢迎。
在葡萄牙所购得房产属于投资者自有，安全稳妥；门槛较低；审批较快；资金要求中等；移民监要求较低；成功率较大；享受欧盟或申根国待遇等。葡萄牙房产业人士赵鸿祥介绍，目前葡萄牙房产市场已进入触底反弹的时机，预计里斯本的公寓能达到3%-5%的率，商铺率则达到7%。50万欧元大概可以买到100多平方米的房子，而且可以买任何一种类型的地产，甚至地皮。
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