[摘要] 为加强商品房预售管理，保障预购人权益，有效防范商品房预售风险，31日，市房管局组织召开了市区房地产市场监管工作会议，发布《关于进一步做好市区商品房预售款监管工作的通知》。
为加强商品房预售管理，保障预购人权益，有效防范商品房预售风险，31日，市房管局组织召开了市区房地产市场监管工作会议，发布《关于进一步做好市区商品房预售款监管工作的通知》。《通知》对市区商品房预售款监管做了进一步的要求和规定，开发企业不得擅自挪用监管账户内的资金，进一步保障了购买人购房的安全，降低了购房风险。
监管账户须在售楼场所等明示
据了解，《市区商品房预售款监管暂行办法》已于2010年5月1日实施。为进一步加强对开发企业预售款的监管，也是为了更好地降低购房人的购房风险、保障购房人的权利，市房管部门下发《通知》，对目前开发企业存在的一些问题做了更为严格的规范和要求。
《通知》规定，市区（不含江都区）房地产开发企业申请办理商品房预售许可时，应在预售方案中明确商品房预售款监管银行及账户，并提交预售款监管协议。开发企业取得商品房预售许可后，应在售楼场所明示商品房预售方案、预售款监管银行及账户。
在买房合同中，也会有指定的银行监管账户，购房人在购房时，须留意将资金打入银行监管账户，如果开发商直接收取或给的银行账户与监管账户不一致，购房人可提出疑义并拒绝打款，“因为如果购房款未打入监管账户，那么相关部门对于这笔款项就无法监管到，购房人就要预见这其中存在比较大的风险。”
停止网签未及时划款至监管账户
《通知》明确，购房人申请办理个人住房按揭贷款、贷款银行将按揭贷款发放至按揭账户后，开发企业应向银行承诺该款项不使用，并按要求定期（每月10日前）将款项划转至预售款监管账户。监管银行发现预售款未按时、足额存入监管账户，按揭贷款未划转至监管账户的，应及时向市房管部门通报。对按揭贷款未及时划转至监管账户、随意支取使用的开发企业，经督促仍不改正的，停止该账户相对应预售房源网签业务。按揭贷款银行负责监督开发企业不得随意支取按揭贷款，并配合其划转至监管账户。
如开发企业未定期报送监管账户对账单的，每月1-5日商品房买卖合同备案系统自动予以提醒，6-15日予以警示，15日后停止网签业务，整改后方可予以恢复。
监管额度不得少于合同销售额30%
《通知》规定，预售款必须及时、足额进入对应的监管账户，监管账户账面余额高于应监管额度，超出部分开发企业方可自由支取。“对预售资金实行监管，并不是冻结开发资金，开发企业依然可以顺利地使用该项资金，只是受到了相关部门的监督，以确保专款专用，避免老百姓的购房款被挪作他用。”
《通知》明确，监管账户账面余额低于应监管额度，且少于合同销售额30%的，停止该账户相对应预售房源网签业务。“每个开发企业的监管额度是根据各项目来核算的。”房管局相关人员解释到，比如说，一个开发企业的项目监管额度为5000万元，但是销售后，目前监管账户账面上的预售款金额只有3000万元。这个时候还不能判定其是违规的，虽然其预售款金额低于了监管额度，但是还要看其是否少于合同销售额的30%，“如果合同销售总额才5000万元，那么就不低于30%，仍然是符合的，但是如果合同销售额已经达到1.1亿元，那么账户上3000万元的预售款肯定是不符合要求的。”该人员表示，如此一来，房管部门将停止该账户相对应的预售房源网签业务。
追责银行监管银行应出具《承诺书》
据悉，房地产开发企业在确定预售款监管银行、监管额度以及明确双方相关权利、义务后，在签订《扬州市区商品房预售款监管协议书》时，监管银行应同时向市房管部门出具《承诺书》，明确如违反规定批准预售人使用商品房监管账户内的款项，或挪作他用、超项目工程形象进度付款，导致工程无法竣工的，由银行追回超额支付的商品房预售款；造成损失的，由银行承担赔偿责任，并停止商品房预售监管业务。
同时，记者还了解到，如果开发企业提供虚假资料开设专用账户，违规使用工程资金，或对预售款坐收坐支等，房管部门将停止其房屋预售权，并处3万元以下罚款，且记入企业诚信档案系统。
市场反应
确保房产市场平稳运行
那么，这项严格的《通知》下发后，会对我市的开发商及房产市场产生怎样的影响？扬州世联投资管理顾问公司总经理许世斌告诉记者，虽然这些规定对于房产商来说已经不陌生，“但是从某种程度上来说，《通知》的发布，对我市房产市场的监管力度将进一步加大，有效解决了开发商资金链断裂、楼盘烂尾导致购房人蒙受损失的问题，确保了市区房地产市场的平稳运行。”
许世斌表示，这一《通知》，对于房产开发企业来说，压力可能将进一步加大，“但是从扬州目前的房产市场来看，一方面是从去年到现在，楼盘的销售情况不错，开发商资金的回笼状况良好。”许世斌告诉记者，另一方面，之前我市对于这方面的监管措施就不断出台，不仅仅是预售款，在土地、银行方面已有一些配套措施，“所以对于我市房产市场来说，《通知》加大了市场监管力度，可预见今后房产市场将得到进一步规范。”
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