[摘要] 近日有关银行将停止二套房贷的消息不断传出。而关于首套房贷款首付不断出现“海鲜价”。有按揭界人士告诉羊城晚报记者，的确最近的银行贷款政策是比较多变的，买家对其疑问也很多。因此，记者就当前贷款政策的一些疑问，做了一番梳理，希望对读者有所帮助。
近日有关银行将停止二套房贷的消息不断传出。而关于首套房贷款首付不断出现“海鲜价”。有按揭界人士告诉羊城晚报记者，的确最近的银行贷款政策是比较多变的，买家对其疑问也很多。因此，记者就当前贷款政策的一些疑问，做了一番梳理，希望对读者有所帮助。
1、首次房贷：8.5折已经很少
种：纯正的首套：多数能做到9成优惠
从来没有买过房，也没有任何贷款记录。这类型的算是纯正的首套房贷买家。这类型的买家，目前可以享受级别档次的贷款优惠。其首付只需要两到三成。
其中，可以做到两成首付的是购买90平方米以下的小户型，而且是纯公积金贷款。符合这种条件的买家，完全可以自主到广州市住房置业担保中心办理，该中心为市民提供“一站式”的公积金贷款服务，手续并不复杂。
如果是做商业贷款或者是组合贷款，则必须有三成首付。目前大多数商业贷款可以做到9成的利率优惠，只有少数优质客户可以申请到8.5折。也有部分银行还执行9.3折，甚至是基准利率。贷款优惠幅度每个银行都不同，甚至一些支行网点执行的严格程度也不尽相同。不过总体而言，目前对于首套房贷的优惠已经缩小，在整体房贷政策趋紧的当下，这已经成为趋势，购房者也没有太多的选择。只能多做比较，多问几家银行，再做选择。
第二种：无贷款记录的首套：要卖掉手头的房子才算
无贷款记录的首套，指的是曾经有过房子，却没有贷款记录、或者是当年一次性购买、或者是父母作为贷款人购买的，而购房者名下无贷款记录的。据记者了解，按照去年年底的房贷比较宽松时期的政策，这类客户，就算名下能查到房子，但是没有贷款记录，仍可以视为“首套”，享受上述种购房者的贷款优惠。但是目前却是行不通了。“必须把手头的房子卖掉，做到无房，也没有贷款记录的，就可以算”，一位银行的咨询顾问告诉记者。“现在的贷款政策是认房又认贷，有房子记录在案，要按二套房贷处理”。
第三种：有过贷款记录的：就算你卖掉了房子，也算不了首套
目前银行对“认房又认贷”执行得相当严格。这对于换房型买家来说，真是十分吃亏。
“在今年的4月1日以前，这种情况，只要卖掉了房子，把贷款记录消掉，就可以算首次贷款了，但是现在已经不行了”，按揭界人士告诉记者，现在只要你在银行曾经贷过款，无论你是否房贷还请，是否房子卖掉，都是做“一刀切”的处理，只能算成二套房贷。“有换房买家对此叫冤，我们也没办法”。该人士无奈地说。
2、二次房贷：并没有停止
有多次贷款记录，仍有可能算“二套”
有读者问，“我曾经有过多次的贷款记录，但是我现在手头的房子都卖光光了，一套都没有了，这种情况算什么，还能贷到款么？”
《羊城晚报》记者了解到，按照目前银行执行的政策，以下的两种“曾经有过多次贷款记录”的买家，仍可做“二套房贷”买家处理，仍可以申请到贷款。这三种买家分别是：
1、如果有过多次贷款记录，现在名下无房的买家，仍可算“二套”；
2、如果有过多次贷款记录，现在名下只剩下一套房的，仍可以算“二套”；
如果有过多次贷款记录，现在名下有二套房，则要算“三套房”的买家了，只能一次性付款，不能贷款了（纯抵押除外）。
二次房贷仍按旧政策，没有停止
今年以来，有关“二套房停贷”已经不止一次在坊间流传。1月底的时候，市场就曾盛传京、沪等一线城市的二套房将停贷。后又有消息称平安银行、民生银行等中小银行已经停止了二套房贷，但消息也很快就被证实是误传。而在国家新的楼市调控“国五条”出台后，网上就在盛传一则消息，“二套房贷首付由六成提高到七成，利率提高至1.3倍”，但据羊城晚报记者了解，目前广州市所有的银行均称，二套房贷的政策未改变，首付比例和贷款利率均按原政策进行。
银行的工作人员也对记者表示，虽然银行做经营性贷款利率可以上浮20%，但相对来说利率上浮10%的二套房贷款也是有利可图的，更重要的是房贷的风险比经营性贷款小得多、优质得多了，银行应该不会主动放弃做二套房贷款业务的。该工作人员表示：“银行曾经大幅提高首套房的首付成数和按揭利率，那是因为当时的资金流动性紧张，银行无款可贷。因此市场就吊高来卖。在银行资金流动性充裕的情况下，银行不会有钱不贷，有生意不做。”
3、公积金贷款：认房不认贷
公积金贷款比较特别，和商业贷款的“认房又认贷”不同，公积金贷款是“认房不认贷”。因此，如果申请纯公积金，只需要看当前名下房产数量，只要结清了，房子卖掉了，名下无房产，无论你之前有没有贷款记录，都可以算成“首套”。这对公积金没用过，或者是已经结清公积金贷款的买家来说，可是一个“福音”。
需要注意的是，公积金贷款对房子的要求比较严格，混合结构不可以申请公积金贷款的，别墅，车位，商铺，写字楼不能申请公积金贷款。而在贷款年限上，楼龄加贷款年限一般不能超过35年，公积金的贷款年限也只能申请20年，这跟商业贷款可申请30年也有差别。
在贷款额度上，一个人只能申请50万，两个人同时申请只能申请80万。
4、出“同贷书”速度和放款速度：
近期速度较慢
今年4-5月这个档期，都是交易量比较集中的档期，再加上3月份，由于“国五条”引发“购房末班车”的影响，市场上二手交投异常活跃，因此目前市场上积压的“排队”的案件非常多，所以没办法，有意在这段时间贷款的买家只能抱定“淡淡定、有钱剩”的态度了，不要太着急。因为近期无论出“同贷书”还是放款的速度都是比较慢的。
据按揭界人士介绍，目前基本上出“同贷书”的速度，商业贷款会明显快一些。一般来说，商业贷款一周左右就可以出“同贷书”；公积金出“同贷书”，则需要半个月左右。
而在符合放款条件后，由于额度问题，有些银行贷款额度已经超额，所以“排队”等待放款的队伍还在加长。所以现在基本上，商业贷款的房款速度都比较慢，几大银行的放款速度都不快，有可能超过半个月。“这是基本规律了，月初好一些，月底，季末可能都要等待，再加上3月份非常时期，有些银行的贷款额度跟不上了，这也是很无奈的事情”，一位按揭界的人士告诉记者，购房的买家在合同约定方面，可以适当放宽时限，以免排队时间过长，超出预期。
据了解，近期公积金放款和商业贷款相比，也是快不到哪里去，基本上也是超过半个月多方可放款。所以，需要提醒市民的是，无论你办理的是商业贷款还是公积金贷款，前前后后都要预多一个月的时间作为灵活处理。
推荐阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
