[摘要] 对于传统旺季“金九银十”即将拉开的大幕，早在7、8月间，扬城不少开发商就已经“虎视眈眈”：各类营销活动花样百出、上演了一出“淡季不淡”的好戏。那么2012年的“金九银十”能否如期而至？接下来扬州楼市又将往何处发展？本期房天下记者观察，与您一起前瞻——扬城“金九银十”！
房天下观察：“亮剑”！扬城“金九银十”能否如约而至？
——开发商活动爱出“俏”备战营销“绷紧弦”
编者按：进入7、8月，多城市房地产成交大幅上涨，楼市破茧重生之势愈发明显。然而，楼市成交上扬正和中央一级调控产生激烈的碰撞。楼市重重迷雾让开发商谨慎制定销售策略、步步为营，也使购房者纠结在出手与观望之间。
国家统计局在8月18日发布的《7月70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与6月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个，上涨比例超七成。而7月扬城房价环比6月也“微涨”0.1个百分点。尽管楼市复苏迹象明显，但“楼市调控不动摇”的声音也不绝于耳。有业内人士认为，若调控没有出现大的变化，未来几个月有望维持这一趋势，但会相对理性，“金九银十”现象或不再突出。
对于传统旺季“金九银十”即将拉开的大幕，早在7、8月间，扬城不少开发商就已经“虎视眈眈”：各类营销活动花样百出、上演了一出“淡季不淡”的好戏。那么2012年的“金九银十”能否如期而至？接下来扬州楼市又将往何处发展？本期房天下记者观察，与您一起前瞻——扬城“金九银十”！
聚焦：“真回暖”还是“仅仅势头猛”
集中释放之后的楼市思考
从统计局18日公布的数据来看，现在说“楼市复苏”已经是有据可依，7月70个大中城市中50个城市新建商品住宅环比上涨，这一数字比6月翻番。其实自今年3、4月以来，由于政策利好、贷款放松等系列因素，楼市整体局面就已经有了“复苏”迹象。到了6、7月，甚至有多地出现“多人抢房热潮”，这让许多人产生了如此疑问：难道楼市将再现09年狂潮？
（点击图片查看下一页）
（“金九银十”会如期而至吗？）
事实上，当前的楼市正处于胶着状态，热销与冷清并存，而房地产市场也尚未形成整体回暖趋势。一方面，今年以来多家开发商启动“以价换量”营销模式，在一定程度上刺激了购房者出手的决心，令市场成交量持续攀升；另一方面，热销的仅为少数拥有优惠、或品质受到认可的楼盘，并非所有的楼盘都在市场竞争中受捧，这一现象在扬州也得到体现。7月在多家开发商加快推盘、加大促销后，7月扬城商品住房成交14.29万平方米，同比增幅高达77.73%，创14个月以来单月成交新高。但实际上，通过查阅7月扬州楼市销售排行榜不难看出，排在前三位的和昌运河东郡、首开水印西堤及华鼎星城的成交总和瓜分了不少总成交的“天下”，热销的仅仅为个案，还是有很多案场人气有待进一步提升。
刚需是有限的，经过今年上半年集中几次消化后数量已经大减，对刚需而言价格始终是他们最为关注的焦点。可下半年以来，多地多个楼盘热销后，库存压力有所缓解，一些开发商不但减少了优惠，甚至还有部分在悄然提价，如此一来，令不少购房者放慢了前行的脚步。此外，7、8月间，督察组分赴16个省事调研房地产调控政策实施情况、评估后续政策的行为，令市场骤然变色，是否下一步又有新政出台？对政策的猜测也令一些购房者决定维持观望。因此，在连续数月成交上涨后，8月前两周并未延续之前的态势，而是出现多数城市成交连续下滑，部分房企新推房源价格开始回调。在现阶段，仅凭一个月的数据无法为楼市下一个注解，更无法现在预测楼市已经真正回暖。
评论：“金九银十”将会平稳度过
保持活跃度之余难现“井喷”
那么，今年“金九银十”成交会否迎来井喷？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，由于宏观调控手段的介入，淡季、旺季之说早已被打破，才会出现6、7月常规淡季的高成交。因此，由于进一步加速销售的动力不足，“金九银十”并不会出现井喷。随着前几个月长期抑制后的集中释放，未来购房需求将进入温和释放期。在经过数月的集中释放后，市场逐步有了降温迹象。因此，接下来的9、10月份的销量虽然仍会保持一定活跃度，但是否会超过6、7月份涨幅还难以定论。顾云昌同时认为，从现阶段来看，加大政策调整力度并不现实，调控政策仍将是对原有政策的坚决执行，对有执行偏差的立即进行整改。在此基础上，下半年楼市整体将保持稳定，防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。
除了市场因素外，7月底到8月初，国务院楼市督察组分赴16省市调研楼市调控政策的执行成效。虽然从媒体报道来看，督察组对各省市基本给予了肯定评价，但是中国房地产学会副会长陈国强此前曾在采访表示，“肯定”并不一定代表“完全满意”。日前，住建部有关负责人则透露，从此前开展的督察情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。国务院督察组已要求这些地区立即予以纠正。
另外，相关业内人士表示，由于此前大量新楼盘陆续上市，商业银行联系下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使得一段时期以来积累的住房需求集中释放。但这种导致楼市升温的措施属于“稳增长”中的常见现象，同时国家明确表达出了不会因为“稳增长”而放松对楼市的调控。
》》》》》查看更多房天下 记者观察
本地：7月成交注入“强心针”
“快跑”之后8月成交显疲态
7月，扬州市区商品房成交1411套，环比上涨19.48%；成交面积177602平米，环比上涨15.70%；7月期间，商品住宅成交1150套，环比上涨19.05%，成交面积145566平米，环比上涨22.93%。7月扬州除了固有的热销区域西区、东区外，南区也在“晶龙湾名苑”等新盘带领下突围成功，4个区域可以用“花开遍地”加以形容。但8月以来，扬州市区商品房成交明显放缓，7月和昌运河东郡及首开水印西堤成交均突破百套，但本月除水印西堤依旧遥遥领先外，再难见破百套楼盘。
7月实际开盘的楼盘增多造就了成交的“大好光景”，名门壹品、首开水印西堤、华鼎星城、和昌运河东郡先后开出红盘，7月29日甚至出现了金达西湖公馆、嘉怡丽景花园两盘一日同开的景象。但到了8月，则是多见一些楼盘营销活动，并未出现楼盘扎堆开盘的现象。8月的扬州楼市在“快跑”之后似乎显露了疲态。
对于即将到来的“金九银十”，扬州顺畅营销策划公司总经理、资深房地产人陈仕凯认为，在开发商的优惠刺激，老百姓涨价预期的形成以及秋季房交会等因素作用下，楼市的销量肯定会有所上扬。但另一方面，整体经济形势并没有好转、楼市的成交也以刚需为主，因此“金九银十”销量会上扬，但不会出现异常火爆、甚至抢购的情景。而在价格方面，陈仕凯也认为，在国家不出台新的调控政策的前提下，随着楼盘尤其是一些高价盘的竞相入市，价格可能会出现小幅的波动，但整体仍将保持平稳态势。
（扬州8月开发商营销活动不断）
前瞻：开发商跃跃欲试 预备拼抢市场
购房者理性对待 价格依旧王道
尽管扬州8月总体成交逊色于7月，但开发商促销力度并没有减弱的意思：“华鼎星城，送面积、送设备、送优惠，折算可获赠2000元/㎡”、“智谷华府8月12日二期开盘当天优惠不低于500元/㎡”、“名门壹品二期房源预约平层大宅存5万抵12万”、“水印西堤三期三居8.88折”、“蓝爵庄园15加推2栋房源，价格仅4688元/㎡起”、“金阳光力宝国际公寓，非毛坯房源8750元/平起售，总价37.8万元起”……形形色色的优惠依然搅动着买房人“躁动不安”的心。
另一方面，开发商的各类营销活动也时刻吸引购房者的眼球：“金地艺境褐石首映礼盛大绽放”、“联发君悦运河真人版愤怒的小鸟登陆案场”、“华鼎星城国标泳馆尚美会所旗舰开启”、“和昌运河东郡客户答谢酒会”、“万科退台式情景花园洋房10种样板间对外亮相”、“华利2012扬州美女大赛惊艳登场”……各种各样、五花八门的营销活动让人赞叹创意之余也对开发商的跃跃欲试有所联想——对于接下来的“金九银十”，每家楼盘莫不是想网罗一切客户，最终促成成交。
开发商这厢拼抢激烈，购房者这边却相对理性，不少购房者明确表示，营销活动只是他们品鉴该楼盘综合素质的一方面，最终决定他们出手的还是价格。当首开水印西堤以“一骑绝尘”之势领跑7、8月成交时，市场其实已经收到了来自购房者的答案——当价格触动心中弦时，就离成交不远了。在房天下刚刚结束的8月第二场看房团中，“5”字头起的线路受到购房者追捧，前来看房的网友中不少都是刚需购房，其中不乏购置婚房的年轻人。对他们而言，由于手头较紧，所以尽管品质、地段、品牌都是他们考虑的因素，但价格确实是最关键的。
编后语：传统销售旺季“金九银十”已经近在眼前，开发商想借此打一场漂亮翻身仗的心情也愈发迫切。但在眼下当口，调控之声不绝于耳未免让人有些无所适从。其实对扬州这座三线城市而言，只要在政策上不出现太大的波动，开发商“以价换量”的促销模式依旧会继续，甚至为了成交或将会在“金九银十”加大力度。而就此前的一些成交数据来看，扬州房价整体应该不会出现较大波动，或许会有个别楼盘加大折扣力度，但并不会影响整体格局。
》》》》》查看更多房天下 记者观察
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
