[摘要] 对于传统旺季“金九银十”即将拉开的大幕，早在7、8月间，扬城不少开发商就已经“虎视眈眈”：各类营销活动花样百出、上演了一出“淡季不淡”的好戏。那么2012年的“金九银十”能否如期而至？接下来扬州楼市又将往何处发展？本期房天下记者观察，与您一起前瞻——扬城“金九银十”！
房天下观察：“亮剑”！扬城“金九银十”能否如约而至？
——开发商活动爱出“俏”备战营销“绷紧弦”
编者按：进入7、8月，多城市房地产成交大幅上涨，楼市破茧重生之势愈发明显。然而，楼市成交上扬正和中央一级调控产生激烈的碰撞。楼市重重迷雾让开发商谨慎制定销售策略、步步为营，也使购房者纠结在出手与观望之间。
国家统计局在8月18日发布的《7月70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与6月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个，上涨比例超七成。而7月扬城房价环比6月也“微涨”0.1个百分点。尽管楼市复苏迹象明显，但“楼市调控不动摇”的声音也不绝于耳。有业内人士认为，若调控没有出现大的变化，未来几个月有望维持这一趋势，但会相对理性，“金九银十”现象或不再突出。
对于传统旺季“金九银十”即将拉开的大幕，早在7、8月间，扬城不少开发商就已经“虎视眈眈”：各类营销活动花样百出、上演了一出“淡季不淡”的好戏。那么2012年的“金九银十”能否如期而至？接下来扬州楼市又将往何处发展？本期房天下记者观察，与您一起前瞻——扬城“金九银十”！
聚焦：“真回暖”还是“仅仅势头猛”
集中释放之后的楼市思考
从统计局18日公布的数据来看，现在说“楼市复苏”已经是有据可依，7月70个大中城市中50个城市新建商品住宅环比上涨，这一数字比6月翻番。其实自今年3、4月以来，由于政策利好、贷款放松等系列因素，楼市整体局面就已经有了“复苏”迹象。到了6、7月，甚至有多地出现“多人抢房热潮”，这让许多人产生了如此疑问：难道楼市将再现09年狂潮？
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（“金九银十”会如期而至吗？）
事实上，当前的楼市正处于胶着状态，热销与冷清并存，而房地产市场也尚未形成整体回暖趋势。一方面，今年以来多家开发商启动“以价换量”营销模式，在一定程度上刺激了购房者出手的决心，令市场成交量持续攀升；另一方面，热销的仅为少数拥有优惠、或品质受到认可的楼盘，并非所有的楼盘都在市场竞争中受捧，这一现象在扬州也得到体现。7月在多家开发商加快推盘、加大促销后，7月扬城商品住房成交14.29万平方米，同比增幅高达77.73%，创14个月以来单月成交新高。但实际上，通过查阅7月扬州楼市销售排行榜不难看出，排在前三位的和昌运河东郡、首开水印西堤及华鼎星城的成交总和瓜分了不少总成交的“天下”，热销的仅仅为个案，还是有很多案场人气有待进一步提升。
刚需是有限的，经过今年上半年集中几次消化后数量已经大减，对刚需而言价格始终是他们最为关注的焦点。可下半年以来，多地多个楼盘热销后，库存压力有所缓解，一些开发商不但减少了优惠，甚至还有部分在悄然提价，如此一来，令不少购房者放慢了前行的脚步。此外，7、8月间，督察组分赴16个省事调研房地产调控政策实施情况、评估后续政策的行为，令市场骤然变色，是否下一步又有新政出台？对政策的猜测也令一些购房者决定维持观望。因此，在连续数月成交上涨后，8月前两周并未延续之前的态势，而是出现多数城市成交连续下滑，部分房企新推房源价格开始回调。在现阶段，仅凭一个月的数据无法为楼市下一个注解，更无法现在预测楼市已经真正回暖。
评论：“金九银十”将会平稳度过
保持活跃度之余难现“井喷”
那么，今年“金九银十”成交会否迎来井喷？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，由于宏观调控手段的介入，淡季、旺季之说早已被打破，才会出现6、7月常规淡季的高成交。因此，由于进一步加速销售的动力不足，“金九银十”并不会出现井喷。随着前几个月长期抑制后的集中释放，未来购房需求将进入温和释放期。在经过数月的集中释放后，市场逐步有了降温迹象。因此，接下来的9、10月份的销量虽然仍会保持一定活跃度，但是否会超过6、7月份涨幅还难以定论。顾云昌同时认为，从现阶段来看，加大政策调整力度并不现实，调控政策仍将是对原有政策的坚决执行，对有执行偏差的立即进行整改。在此基础上，下半年楼市整体将保持稳定，防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。
除了市场因素外，7月底到8月初，国务院楼市督察组分赴16省市调研楼市调控政策的执行成效。虽然从媒体报道来看，督察组对各省市基本给予了肯定评价，但是中国房地产学会副会长陈国强此前曾在采访表示，“肯定”并不一定代表“完全满意”。日前，住建部有关负责人则透露，从此前开展的督察情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。国务院督察组已要求这些地区立即予以纠正。
另外，相关业内人士表示，由于此前大量新楼盘陆续上市，商业银行联系下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使得一段时期以来积累的住房需求集中释放。但这种导致楼市升温的措施属于“稳增长”中的常见现象，同时国家明确表达出了不会因为“稳增长”而放松对楼市的调控。
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