[摘要] 所谓的双限令是指珠海市出台了限购和限价楼市的双限制政策，成为全国首个实行楼市双限政策的城市。限购限价，虽然针对主城区，政策相对温和，但是作为第一个实行“双限”的城市，此举在全国范围内掀起了波澜。专家预测，这其实是房地产调控继续从严的信号，楼市调控将进一步升级。
购房双限购是什么意思?扬州购房会双限购吗?
所谓的双限令是指珠海市出台了限购和限价楼市的双限制政策，成为实行楼市双限政策的城市。限购限价，虽然针对主城区，政策相对温和，但是作为个实行“双限”的城市，此举在范围内掀起了波澜。专家预测，这其实是房地产调控继续从严的信号，楼市调控将进一步升级。
处在房地产调控最关键时期的今天，只要调控政策一有变动，总会牵动市场的每一根神经。而这一次，拨动人们神经的是闹得沸沸 的珠海取消“限购”被叫停风波，从最初的传言，到最后的辟谣，历时仅不过5个。
5叫停
7月13日19时45分，珠海某广告公司负责人在微博透露，“下午珠海市政府会议决定全市取消限价，前山河以西取消限购。”此消息一出，立即引起业内的强烈反应，该微博迅速被疯狂转发。
随后，有官方媒体表示已证实此事。同日晚间20时46分，某媒体在其微博上发布内容：“仅仅执行252天，珠海楼市的双限令夭折。记者刚刚从相关渠道证实，珠海市政府下午召开会议，决定全市取消限价，前山河以西取消限购！”
对此，珠海市政府相关人士于22时48分对媒体的求证回应表示，当天下午住规建局的确召开了会议，分析了当前珠海市的楼市情况，会议内容主要有：珠海市将按照国家和省的要求坚持房地产调控。
该回应还指出，珠海市进一步明确了主城区限购范围，以前限购的范围是香洲主城区，这次明确限购范围是东起梅花路与情侣路交界处、北到中珠交界线、西到前山河、南到海岸线。珠海市限价已经达到效果，限价不作为调控的主要手段。
同一天“双限”被取消的风声传出后，有业内人士爆料，珠海一标志性楼盘连夜就涨价1000元。
而在7月14日凌晨事情起了变化，0时30分珠海市住规建局主要负责人表示，双限令松绑措施虽然不违反楼市调控的原则，但因种种原因，已被紧急叫停，珠海楼市双限政策维持原状不变。事情至此，这一场从取消“双限令”到恢复“双限令”的漩涡就此结束，前后仅持续了5个。
而在7月14日下午，珠海市住房和城乡规划建设局专门就此事召开新闻发布会，该局相关负责人表示，目前，珠海市房地产市场调控的具体措施没有任何调整，相关措施如果要进一步精细化，必须经珠海市委市政府批准。
该负责人还介绍，近日珠海住建局在探讨下半年工作时，研究了房地产市场监管问题，会议明确指出当地将严格按照中央、广东省的精神，坚持房地产市场调控不动摇。
限贷限购双重打压下，房产市场交易低迷，但还有部分“特刚需”准备逆势买房，在买房的过程中，他们会遇到一些难题，此时，选择正确的买房策略就显得非常重要。
等不等银行贷款？
案例：A先生准备置换购房，看中他的房产的客户有两个，一个接受他的报价，但需要办理银行贷款，按目前银行的放款速度，贷款到位至少需要两三个月；另一个客户能全额付款，但还价低于前一个客户十多万元。而A先生已经看好了要置换的新房，并谈妥了价格，问题是上家也要求一次性付款，A先生的难题是要不要等个客户的贷款，他担心时间一长，自己看中的房子被别人抢走。
策略：A先生非常希望买下新房，这样，他需要考虑的问题就是，有没有办法筹到位客户贷款数额相等的“过桥”资金，如果能筹到，成本又是多少？如果筹资成本太高，不如接受后一位客户的还价。目前，个人短期融资的途径主要有三个，无抵押消费贷款、质押贷款和典当。
无抵押消费贷款目前的年利率约在8%左右，一般满三个月后可以提前还款，提前还款需要支付剩余本金5%的手续费。无抵押贷款办理手续简便，一般只要求借款人在当地有固定的工作，收入稳定，但缺点是贷款的额度较低，比如，年收入10万元左右的借款人，其借款额度只有13万元。
如果需要的“过桥”资金比较多，购房者可以选择质押贷款和房产典当。质押贷款是客户以未到期的国债、存单、保单等为质押，向银行申请的贷款，其质押率可以达到质押物的九成。购房者可以借亲友的国债、存单等做为质押物。房产典当目前的典当率基本可到房价的六成，典当的费用一般为每月3%左右，至少要典当两个月，从成本上来看，典当的费用，但如果仅仅借用两三个月，其成本并不比前两种方式多很多。典当的优势是放款速度快，一般100万元以内，当天就可以放款。
要不要买卖置换？
案例：B先生刚刚换了工作，上班的距离大大增加。他打算将房产置换到单位附近，但了解下来，买卖置换需要缴纳很多税费，同事建议他换租，但他考虑租房很麻烦，今后小孩读书也是问题，还是希望通过买卖置换。
策略：买卖置换与换租相比哪个合算？需要考虑的问题很多，首先要考虑的是两地房价的高低，如果房价差距不大，还要比较房租的高低，如果差价也不大，则还需要考虑置换的时机。按照目前的税费政策，持有的房产是否满5年，税率的差别很大，比如，5年以内的非普通住房转让，要按照房产的全额征收约5.65%的营业税及附加税费，而5年以上的只要按照差价征收。而如果转让的是自住房，满5年的可以免征个人所得税。因此，不考虑其他因素，5年内房产不要置换，不妨暂时换租。用不用儿子名义？
案例：C先生有一套房产，儿子刚刚参加工作不久，他计划将原有的房子卖掉，换一套大点的房子，问题是以儿子的名义买房，还是以自己的名义买房。中介的建议是以儿子的名义购房，能享受首套房贷款优惠，等贷款办好后，再将自己的名字加到产证上，这样只需支付房价一半的契税，而能节省更多的房贷利息。
策略：中介的建议确实能节省房贷利息，但C先生还要考虑其他一些因素，比如，儿子刚刚参加工作不久，其公积金缴纳有限，如果现在就买房，是否能用足公积金贷款的额度？另外，以儿子一个人的名义买房，公积金贷款的额度只有30万元，即便有补充公积金也只有40万元。而如果儿子将来与妻子共同买房，其公积金贷款的额度能翻一番。更需要考虑的是，如果限购、限贷政策执行时间较长，儿子将来买婚房的话，也要承担二套房贷的高利率，还有可能会无法贷款。
（来源：广州日报）严厉的调控已持续一年，“金九银十”再遇滑铁卢。买家期盼类似2009年初的抄底机会再次降临
乐观派：“棉袄还在身”
悲观派：“只剩裤衩了”
楼市新政已一周年，楼市持续低迷，当房价进入下跌通道后，还有多少下跌空间？何时到底？是购房人最关心的问题。作为内地房地产市场上最为活跃的两位房企大佬，潘石屹与任志强对于近期房地产市场的观点，明显在唱“对台戏”。
SOHO中国董事长潘石屹发表博文称，“开发商还没有死，穿单衣服的先死了，开发商还穿着棉衣呢，2009年销售3万多个亿，2010年销售5万多个亿，款还在慢慢回，现在开发商死不了，资金链还不错。”对于潘石屹的乐观，华远地产任志强则直接回应：“很快就只剩裤衩了。”
虽然两人的观点相左，但对于住宅的价格走势的判断却出奇一致。潘石屹表示，住宅价格应该降，今年不降，两三年以后还得降。任志强也一改以往强硬的口风，认为“严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了”。
整理：记者王荔珏
现象分析
严厉的调控政策下，楼市低迷已成不争的事实，特别是被寄予厚望的“金九银十”黄金销售期，楼市销售未见起色。在这种情况下，楼市“拐点论”成为讨论的热点，尽管业界对楼市拐点是否真正来临还存在不同的看法，但是不可否认的是，市场已出现一些“拐”的迹象了。
现象一：房企下调年度销售目标
出于对后市的担忧，9月26日，富力地产宣布下调全年销售目标至320亿元人民币，成为今年以来公开下调销售计划的上市房地产开发商，富力地产年初确定的销售目标为400亿元。富力方面表示，作出调整年度销售计划的考虑，是因为国家宏观调控的影响以及国内和国际金融在短期内不可观的前景，富力地产在此大的环境之下主动求变。
事实上，富力只是众多不能完成年度销售目标的房企之一。绿城中国此前也表示，“达到全年540亿元的销售目标有困难。”该公司中期业绩披露，上半年总销售203亿元，同比降7%，仅完成全年目标37%。有分析人士指出，今年大部分的中小型开发商将不可能完成年度目标，已有不少被迫调低全年销售计划。
现象二：房企融资渠道严重受阻
楼市销售不畅抑制了销售款的回流，而紧缩金融政策下房地产开发贷款的卡紧，使开发企业从银行获得贷款的可能性不断降低。近两年不断扩大规模的房地产信托，则成了许多大房企的融资新选择。多家开发商被迫大举融资，以稳定资金来源。自2011年1月起，包括华润置业、雅居乐、中骏置业、恒盛地产、佳兆业、碧桂园、远洋地产、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等多家大型房企纷纷启动海外融资，总融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元的两倍。
然而绿城被查、标普黑名单等不利消息相继传出，一方面银监会已着手控制房地产信托的规模，从这一渠道获得资金的可能性也在减小；另一方面，信托比银行贷款高得多的融资成本进一步加大了房企的资金压力。特别是标普将中国房地产市场的形势定为“不容乐观”，称房地产开发商在未来6~12个月面临的流动性压力将加大。标普的评价对饱受资金紧缺困扰的房地产企业来说，无疑雪上加霜。
现象三：降价风已蔓延各大城市
只有在开发商现金流出现短缺的情况下，房价才会出现大幅降价。从房企目前的情况来看，一些大型开发商已经开始出现现金流紧张的迹象。随着库存压力持续加大，开发商的资金压力将进一步增加，“以价换量”将会成为越来越多开发商解决现金流困境的选择，而且这种情况已经出现并呈蔓延之势，一些一线城市已出现降价的情况。北京楼市进入9月后有10多个项目下调价格，在41个销售超过30套的住宅项目中，均价相比之前有明显下调的项目达到11个。在上海，十一房展会成交暴跌，个别楼盘价格大幅跳水。在深圳，近期已出现多个低价抛售的大盘。降价在许多城市已成为现实。
现象四：广州楼市打折越来越狠
在楼市一向比较稳健的广州市场，尽管还没有出现十分明显的降价现象，但打折风已经兴起。在十一黄金周，以往小打小闹的9.8折、9.7折，已被铺天盖地的9.2折、9折所代替，更有楼盘低至8折。除了打折，直接推出一口价单位的也比比皆是，每套优惠幅度达数万元到几十万元。
从成交情况来看，广州楼市冷热不均，整体呈低迷之势。在价格较为坚挺的中心城区出货速度持续降低，在价格较低且有所松动的周边区域成交相对理想，但整个楼市成交情况较为惨淡。广州目前这种情况在楼市严重低迷的2008年也曾出现过。记者黄涛
“09拐点”连降18月稍纵即逝
虽然今年十一黄金周成交量价齐跌但未见明显“拐”的迹象
数据论证
尽管黄金周的签约数据有一定的滞后性，导致今年10月1日~7日的签约量仅有680套，尽管在节后四天开发商奋起直追签约，无奈和去年同期的井喷签约量相比，仍能看出限购限贷政策给楼市带来的巨大冲击。
十一黄金周成交：量价齐跌
根据数据的监控，今年10月1日~11日广州十区两市的签约套数为1906套，去年同期是6626套，跌幅超过七成。从广州市十区范围看，10月头11天签约量只有1259套，和去年同期十区的5477套相比，跌幅更近八成。尽管去年10月庞大的签约量是因为有亚运城撑场，但在“刨去”番禺的签约数据后，今年10月前11天的签约量为838套，去年同期为3027套，跌幅同样超过七成。
在签约量暴跌的情况下，今年十一黄金周的签约价格从整体来看也在下跌，广州十区两市的均价为11466元/m2，比去年同期下跌约9%；十区均价13960元/m2，同比也有2.5%左右的降幅；但中心六区的价格，今年黄金周和去年相比不降反升，达到17527元/m2，同比涨幅达9.7%。虽然现在很多人都感慨自己错过了2008年楼市低迷的抄底机会，但从4年前宏观调控对楼市产生的效果看，实际上并没有出现大家一直深信不疑的真正意义上的拐点。
今年走势：直到8月楼价仍坚挺
2008年年底~2009年年初楼市迷时，是比2007年10月有20%以上的跌幅，如果不是从中央到地方的救市政策，可能楼价真的就“拐”了，但拐点还是稍纵即逝。当时楼价从1万多元/m2跌到8000元/m2以下足足用了18个月，但楼价反弹只花了8个月。
今年以来，尽管遭遇到限购限贷等多重调控，楼市的抗跌性仍非常顽强。“新五条”和“广州版限购令”都没把楼价打下来，今年8月份楼价仍在1.4万元/m2的高位。虽然这几个月成交量明显萎缩，但市中心六区楼价不降反升。今年十一黄金周，广州十区均价虽已降到13024元/m2，但是否意味着新的拐点将出现？恐怕下结论还为时过早。
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