[摘要] 《每日经济新闻》调查发现，带动此轮深圳楼市成交上涨的因素众多，其中区位优势的特点明显。无论是花半里、还是万科红、翡丽郡，都位于区域核心地段，地理位置较为优越。但是开发商对价格调整十分谨慎，市场的反应远远低于开发商的预期，并没有大幅回暖的迹象。一旦开发商有涨价行为，销量立马掉下来。
北上深三地楼市回暖真相调查:房价反弹空间不大
股市里有句谚语：量在价先，即成交量往往是价格变化的先导。在房地产市场，这个规律同样适用。
5月，北京、上海、广州、深圳等一线城市成交量环比出现大幅上升，40个重点城市超八成的成交量出现上涨……由于楼市行情反弹，部分城市的部分楼盘已经出现涨价的迹象。
市场纷纷担忧，楼盘是否又会像2009年那样出现“拐点”？部分房企的涨价行为会否发展成燎原之势？针对这些问题，《每日经济新闻》推出“楼市又闻拐点声”系列报道，对房地产市场、企业、信贷、财政等方面进行解读。在今日系列报道的期，记者对各地市场情况进行了调查。
深圳：房价反弹空间或不大
每经记者胡廷鸿发自深圳
年初以来，经过长时间楼市博弈，开发商以价换量赢得刚需逐渐成为业界共识。在深圳，“一成首付”、“3年110%增值回购计划”等大尺度降价举措相继出现，紧接着有楼盘直接降价，大力出货。
在成交量上升之时，有开发商打起了悄悄涨价的主意。但当前的市场并不如开发商预期——一些楼盘价格一上去，成交马上跌下来。这从侧面印证了深圳房产业内人士的观点：今年房价仍将维持稳定局面。
促销拉升成交量
从4月份开始，深圳各城市主干道旁的户外广告中，位于深圳龙华新区，靠近观澜的龙华花半里的楼盘销售广告开始多起来。广告的增多，与楼盘销售走旺不无关系。
从今年春节以来，花半里连续4个月以每月400多套的成交量成为深圳在售楼盘的销售，目前均价在13500元/平方米左右。
据花半里营销总监陈勇介绍，春节以来，花半里推出的78~88平方米的主力户型，客户大多是附近华为科技园的刚需阶层。“成交量好主要是因为我们的性价比高，户型全是90平方米以下，首付30万元，月供仅5000~6000元，对刚需的吸引力较大。”
据悉，花半里从去年开盘以来推出1950套房源，如今只剩100多套房源，销售率超过九成。
今年上半年，在公开的销售榜上，同样热销的楼盘还有万科红翡丽郡、招商果岭、招商观园星河盛世等一些区域较好的楼盘。4月29日，星河盛世开盘推出866套，便很快销售出600多套。
据《每日经济新闻》记者调查发现，上述楼盘热销，均有开发商加大促销的因素。
随着刚需入市购房，3月深圳楼市成交量开始回升，开发商也开始躁动。5月份开发商的推盘节奏明显加快，部分开发商开始低调上调价格，借以试探市场。如位于沙井的万科翡丽郡5月19日开售第二批单位，均价从11000元/平方米涨至13500元/平方米，涨幅达22.73%。受楼市5月成交回升的影响，万科5月销售额再次超过100亿元。
房价反弹或受限
5月深圳楼市成交量出现大幅上涨，是楼市已经出现拐点，还是昙花一现？
《每日经济新闻》调查发现，带动此轮深圳楼市成交上涨的因素众多，其中区位优势的特点明显。无论是花半里、还是万科红、翡丽郡，都位于区域核心地段，地理位置较为优越。但是开发商对价格调整十分谨慎，市场的反应远远低于开发商的预期，并没有大幅回暖的迹象。一旦开发商有涨价行为，销量立马掉下来。比如，原计划开盘均价达到23000元/平方米左右的星河盛世，目前成交均价仅为20400元/平方米。
“市场上刚需的加入使得楼市短期成交回升，并不能理解为楼市翻盘，成交量还是围绕90平方米以下，区域性强、地理位置优越的楼盘。”陈勇称，正是因为开发商上半年出货决心较大，让利促销，才使楼市成交量有所上升。
深圳中原市场研究部监测数据显示，2012年龙华新区包括民治、龙华、观澜在内的新房项目有18个，建筑面积达312万平方米，按照4月份龙华新区的新房成交面积6.16万平方米计算，仍需要35个月来消化。
陈勇认为，面对巨大的供应量，开发商的压力仍然很大。他预计，6月份深圳将有16个新盘入市，这是开发商出货的时间节点。
世联地产市场研究总监吴志辉认为，深圳楼市成交回升主要是因为开发商降价促销，楼市成交低点已经过去。但他同时指出，不能对房价反弹抱有过高期望。由于限购政策持续，宏观经济增速放缓，今年房价反弹的空间不大，仍会保持稳定。
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