[摘要] 提前还房贷，还要收违约金？记者昨天采访了解到，近期江苏已经有两家银行开始对提前还贷收取违约金了。不过更多的银行表示目前尚未收取违约金，市民在提前还贷时，需要根据合同约定提前预约。
提前还房贷，还要收违约金？记者昨天采访了解到，近期江苏已经有两家银行开始对提前还贷收取违约金了。不过更多的银行表示目前尚未收取违约金，市民在提前还贷时，需要根据合同约定提前预约。
近日，一位盐城读者拨打快报热线96060反映，一国有银行开始向客户收取提前还款违约金。郑女士称，2007年她在该行办理了住房按揭贷款，还款期限为15年。去年8月份，她去银行查询了一下，发现自己还有12万元的贷款未还。当时她向银行的工作人员咨询，工作人员告诉她，如果要提前将剩下10年的贷款还清的话，要收取1个月的违约金。今年2月份，郑女士再次向银行提出申请，想要提前还贷，银行的工作人员告诉她，要交3个月的违约金，共计500多元。
记者发现，该行在南京地区也已经开始收取提前还贷违约金。在该行新街口附近一家网点内，记者在收款项目公示表上看到，有一项收费就是个人贷款提前还贷违约金，收费标准为6个月的贷款利息。该行一贷款中心工作人员也证实，他们的确开始收取提前还贷违约金。
记者了解到，南京一家股份制银行也开始对提前还贷收取违约金。该银行工作人员称，客户办理5年以上的贷款，还款期限超过3年，就不需要收取违约金。但在3年以下提前还贷则要收取贷款本金的1%作为违约金。
除此之外，目前绝大多数银行尚未对提前还贷收费，不过银行人员表示，收不收提前还贷违约金，具体还要以合同为准，所以客户在签订贷款合同时，就要注意到相关条款怎么约定的。此外，也有银行虽然不收费，但是往往会在申请贷款1年或者半年之内禁止客户办理提前还款。
"七不准"形同虚设 南京多数银行"存抵贷"没叫停
日前有消息称，由于受银监会“七不准”包括不准存贷挂钩等禁止性规定影响，有多家银行暂停存抵贷业务。记者昨日在南京多家银行采访了解后发现，目前南京绝大多数银行存抵贷、存贷通等类似业务都正常办理。一家未在南京开办此业务的银行相关人员表示，他们经过测算后认为，目前银行理财产品远比存抵贷要高，所以就没在南京开此业务。银行人士称，存抵贷业务并不强迫客户参加，根本不能算是存贷挂钩。
据了解，客户在办理存抵贷业务(也有一些银行称之为房贷理财业务)后，客户只要在房贷关联还款的账户存入一定金额的存款，那么这部分存款可以按照一定比例抵扣房贷利息，其年化可超过一年期定存，而且账户中的资金可随时提取，不影响流动性。虽然每家银行的存抵贷业务率上存在差异，但共同点是关联账户的存款余额越多，越多。
记者昨日调查了解到，目前农行、工行、中行以及兴业银行等存抵贷的业务均可正常办理。农行的“存贷双赢”只要关联贷款的银行卡里存款金额超过3到5万，即可在贷款行办理该业务，在扣除当月贷款金额后，卡中余额超过3万，卡里的存款就可以以较高的计算。兴业银行的存抵贷业务则是以存款金额的一半去抵贷款利息。客服人员介绍，该业务主要适用于个体工商户和活期存款较多的客户。工行存抵贷业务、中行存贷通业务均在正常办理。
记者在调查中发现，南京有一家银行不同网点给出的答复不一，有网点表示存抵贷已经不办理，另外有网点表示，必须贷款金额在50万以上、基准利率以上的客户才可以办理存抵贷业务。该行相关人士表示，他们并没有暂停这项业务，还是正常办理。另外一家总行开通了存抵贷业务，但是在南京并未开通该业务的银行相关负责人表示，他们测算过，真正通过存抵贷获得的并不是太明显，尤其是现在银行短期理财产品非常多，有7天、14天、21天等各种期限的理财产品，年化都能高达4%-6%，而且是按全额资金计算，而存抵贷是达到一定金额，并且按一定比例抵扣贷款利息，算下来远远赶不上短期理财产品，所以他们就没有在南京推该产品。多家银行人士表示，存抵贷产品并非房贷业务搭售，均由客户自愿申请，且不影响账户资金存取。与银监会本次“整治银行业金融机构不规范经营”活动所指的“不准以存款作为审批和发放贷款的前提条件”有所不同。
（来源：理财周刊）继住建部表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求之后，近期央行再次释放出满足首套房贷需求的信号。
在央行召开的2012年金融市场工作的座谈会上，央行强调在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
而事实上，自2011年10月份以来，受到银行信贷额度紧张的影响，多家银行不仅取消了首套房贷款的优惠，并对首套房贷款的利率有所上浮，上浮幅度为基准利率的5%～10%。但是，随着新年贷款额度有所放松，首套房贷款已经基本回归到基准利率的水平。
首套房贷款利率回调
去年的10月，建行率先在北京对首套房商业贷款利率进行上浮。据悉，首套房利率上浮的幅度为5%，如果申请贷款人希望尽快放款，还需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。
多家银行紧接其后也对首套房的贷款利率进行了上浮。比如在上海，建行执行的是基准利率的1.05倍，光大银行首套房贷款利率上浮5%～10%，广发银行上浮10%。在深圳，中行、深发展、兴业对于首套房的贷款利率为基准利率的1.1倍。不仅如此，部分银行由于额度告急，信贷审批发放时间延长到了两个月，甚至基本暂停了个人房贷业务。
不过，随着新年的来临，首套房的贷款利率已经出现了小幅的回落。记者了解到，从1月份开始，多家银行已经将首套房的贷款利率下调到基准利率的水平。也就是说，对于首套房的贷款客户们来说，现在申请商业住房贷款，首付为30%或以上，5年期以上的适用的利率为7.05%。同时，银行的放款审批发放也大幅增速，如中国银行上海市分行相关人士表示，首套房贷在相关证件齐全与个人信用记录完全情况下，一般一周之内审批流程就能完成。
与此同时，一些银行对于资质较好的客户还可以给出较为优惠的利率折扣。其中，上海的农行对于部分资质优良的客户，视情况可以给予基准利率九五折优惠。对于购买银行指定楼盘的客户，部分外资银行可以在基准利率的基础上下浮5%，也就是九五折优惠。
据业内人士分析，尽管央行已经明确提出了银行贷款应满足首次购房家庭的贷款需求，但是具体将贷款利率放松到怎样的程度，银行将不断进行探索，这也离不开宏观政策的指引。对于希望贷款的首次置业者来说，也可以继续观望，一些银行表示，可能到3月份银行会推出更多的贷款利率优惠。
但是，从整体上来说，首套房贷款利率也不可能出现以往的大幅折扣。原因在于，7折的优惠房贷利率，按照目前的贷款基准利率来计算，折扣后的利率为4.935%，而五年期存款利率的水平为5.5%，存贷倒挂对银行来说就意味着亏损。而85折的优惠利率为5.99%，这也不是银行愿意接受的。
而值得一提的是，对于第二套房的利率，银行商业贷款没有任何松动的迹象，首付与利率上浮的程度与之前相同。
公积金贷款仍为
毫无疑问，对于首次置业者来说，公积金贷款仍然具有较大的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起七折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
近期上海公积金管理中心所发布的《上海住房公积金2011年度运行分析报告》也指出，受宏观调控影响，2011年住房公积金个贷发放额呈下降趋势，2011年共发放公积金个贷金额265.05亿元，同比下降12.5%。但是，在公积金个贷规模下降的同时，首套房购房贷款比例和公积金户均贷款额却在上升。根据上海公积金管理中心所发布的数据，去年在公积金购房贷款总户数73322户中，首套房购房贷款户为65990户，占90%，比前年上升了8个百分点。公积金户均贷款额为36.1万元，比前年上升了5.7万元。
按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的可贷额度为60万元。要贷到60万元的贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为首次置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
首次置业者及早筹划
房贷利率牵动着购房人的神经，对于购房者来说，利率的上浮、下调将直接影响到置业成本。我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元，如按上浮10%的利率计算，每月需供款7181元。
新年之后，一些地区的房地产市场也出现了回暖的迹象，尤其是首次置业的“刚需”群体看房的愿望有所上升，在等待贷款政策明朗的同时，贷款人也可以预先进行一些准备。
如根据相关政策判断自己是否属于“首次置业”的范围。按照规定，如果已成年子女曾经和父母一起购房，在房产证上有子女的名字，那么再次购房时不得纳入首次置业的范围。对于此种情况，已成年子女可以事先到房地产交易中心办理从房产证上除名的手续（需缴纳一定的税费）。包括公积金贷款、商业住房贷款在进行贷款审核时，均会对这一情况进行审查。值得一提的是，按照规定，如果以前曾经使用过公积金进行“冲还贷”，在审核时是不能纳入首次置业范围的。
另外，如果家庭资产能力允许，建议贷款者可以将自己的资产集中到某一家银行，获得银行的VIP资格。大部分银行的做法是，按照客户在银行的存款、第三方存管账户资产、基金、外汇等统一衡量。相对来说，银行的VIP客户、资质优良客户在进行贷款审批时能够获得更多的优惠，像利率折扣、贷款审核发放时都有更多的受益。
需要提醒你的是，保持良好的信用记录同样重要，这已经成为银行审核贷款时候的硬PASS。不妨到央行打印一份自己的信用报告，及早检查你的各张信用卡的还款状况、以往其他贷款的还款记录，如有错误还需及早到银行进行更正。
（来源：无锡日报）
■意在缓解资金紧张压力
据新华社北京2月18日电中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
此次下调后，我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。
这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日，当时是央行三年来首次下调准备金率。
分析人士认为，随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常，央行此次下调准备金率0.5个百分点，意在进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。
粗略估算，此次下调后，可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。
■郭田勇：有利于银行信贷
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，本次下调存款准备金率首先是由于温家宝总理在前不久的一次讲话中明确表示，货币政策要进行预调微调。其次，从银行体系来说，银行的流动性相对比较紧张，1月份信贷额度和货币总量都比预期的要低，因此下调存款准备金率以后，银行的可贷资金量将会增多，有利于因为未来的信贷和货币供应量的平稳增长。
对于央行未来是否还会下调存款准备金率的问题，郭田勇认为，目前还有下调空间，未来还会有2-3个百分点的下调空间。
■李大霄：对股市起助推作用
英大证券研究所所长李大霄表示，央行在此时下调存款准备金率对股市来说是利好，为股市创造一个比较好的货币政策环境，对股市起到助推作用。此外，李大霄表示，由于目前是从比较高的位置开始下调存款准备金率，因此未来还会有下调空间。
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