[摘要] 房地产信息公司Zillow的数据显示，即便在美国房地产泡沫达到顶峰的2005年，全美国房价收入比的最高值不过5.1倍左右，而在泡沫最严重的拉斯维加斯等城市，这一比例也不过为5.6倍。在美国的历史上，房价收入比通常为3倍左右，在泡沫破灭6年以后的今天，这个比例又已接近3倍。
这是一篇深刻、客观和理性的文章，并无任何所谓“恶意唱空中国”的阴谋论痕迹。《金融时报》记者吉密欧在进行大量访问的基础上，耗费了几个月的时间，才写出了综述多方理性观点的精妙文章。文章认为中国房地产业急刹车的可能性日益加大，这对于悲观情绪和不确定性正日益加剧的全球经济而言，意义非同一般。中国对于原材料的需求，推动了一些大宗商品出口国的繁荣发展，上述情况对于这些国家来说尤为重要。甚至是对于身处中国的各级决策者、企业、投资者和普通百姓，这篇文章同样有着重要的参考价值，非常值得一读，特此推荐。 -----曹建海
在一所如同古代王宫的样板间里，一群销售人员闲散地站立那里。此时，中国房地产崩盘的日子隐隐迫近，而他们正处在崩盘的“前线”。
在中国三线沿海城市温州，一条受到污染的河流旁边坐落着“中梁首府”楼盘，这是一个凡尔赛风格的豪华公寓项目，目前尚未开建，但已经在以每平米7万元人民币（合11000美元）的价格对外发售。这一价格是温州普通人年均收入的两倍多，要想在这里买上一套150平方米的房子，即使不吃不喝，他们也要攒上350年的钱。
不过，即便少数能买得起的人，想法似乎也在改变。一位因担心丢掉工作而要求匿名的销售助理表示，“上头告诉我们，在公开场合要宣称一切都进展顺利，即便温州其他所有项目都卖不动，我们的房子卖得出去。”
“中梁首府”在售的198套房子中，未来房主已交首付款的大约只有十几套。这位销售助理表示，“房价跌得很快，所有人都在等着房价进一步下跌，然后才会考虑出手。”
两难选择
近年来，随着开发商和地方政府争相利用房地产热牟利，在范围内，从北京、上海等大都市到地方小城镇，冒出了数不清的这样的楼盘。但如今，在经历了长达十年的繁荣、以及中央政府将近两年来实施旨在为过热的地产行业降温的举措之后，市场似乎已经转向。销量有所滑坡，价格不断走低，而开发商试图通过打折来吸引拿不定主意的买房人。
独立经济学家谢国忠(AndyXie)表示，“中国的房地产泡沫正在破裂。”在当前的高位上，“不久之后，房价的跌幅可能会高达25%，而在随后的两三年还会出现同样幅度的下跌。”
此轮市场低迷来临之际，市场正预计将出现一波新的供应，尤其在温州等位于中国富裕的东部沿海地区、规模稍小的城市。中国有8万家房地产开发商，它们拥有的土地足以建造近1亿套住房。据瑞信(CreditSuisse)分析师估算，再加上空置的待售住房，中国已有能力满足长达20年的住房需求。
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房地产行业崩盘，将给更大范围的中国经济领域、以及许多依赖中国推动自身增长的国家经济带来可怕的后果。
去年，房地产建设占到国内生产总值(GDP)的13%，而且在总投资中所占的份额超过了四分之一。而当前的中国经济，是有史以来最依赖投资的经济。在的钢铁消耗量中，房地产行业直接占到了40%；中国自身的钢铁产量，超过了排名紧随其后的10个钢铁生产国的总和，是迄今为止铁矿石等投入品的买家。
在中国，房地产建设对于很多其它行业也十分重要，从铜、水泥、煤炭到发电设备。瑞银(UBS)的乔纳森?安德森(JonathanAnderson)表示，房地产行业“对于中国的总体增长、大宗商品需求、家庭消费、对外贸易乃至基础重工业的利润水平都极其重要。”他认为，就其对世界其他地区的影响而言，（中国）房地产业是全球经济中最重要的一个行业。
中国房地产业急刹车的可能性日益加大，这对于悲观情绪和不确定性正日益加剧的全球经济而言，意义非同一般。中国对于原材料的需求，推动了一些大宗商品出口国的繁荣发展，上述情况对于这些国家来说尤为重要。
“过去几年中国所遵循的增长模式（房地产建设在其中占据了很大份额）正渐行渐远，”凯投宏观(CapitalEconomics)的马克?威廉姆斯(MarkWilliams)表示。“中国即将摆脱大宗商品密集型发展模式、以实现再平衡，人们尚未在价格中对此进行消化，而这肯定不利于澳大利亚、巴西和智利等经济体。”
中国房价上涨得如此之高、速度如此之快，对于几乎所有还没买房的人来说，拥有一套住房的梦想目前看来已遥不可及。公众的不满不断抬头，促使中国政府从去年初开始实施越来越严苛的限制性政策，比如提高首付比例、有些城市直接禁止购买第二套房。但直到最近几个月，上述措施的效果才开始显现。
政府统计数据（多数分析师认为其低估了实际水平）显示，在过去四年里，平均房屋价格上涨了一倍以上，而北京和其他某些地区的房价涨幅可能高达150%。虽然数据不够完整，但分析师们表示，目前中国城市普通住房的价格约为平均家庭年收入的8至10倍；在北京和上海等城市，房价收入比已接近30倍。
房地产信息公司Zillow的数据显示，即便在美国房地产泡沫达到顶峰的2005年，全美国房价收入比的值不过5.1倍左右，而在泡沫最严重的拉斯维加斯等城市，这一比例也不过为5.6倍。在美国的历史上，房价收入比通常为3倍左右，在泡沫破灭6年以后的今天，这个比例又已接近3倍。按揭贷款发放机构哈利法克斯(Halifax)的数据显示，2007年，英国的房价收入比曾达到过5.8倍的值。
中国的分析师和经济学家表示，过去十年里，政府的政策提供了荒谬的激励，似乎目标就是为了制造泡沫。首先，中国所有的土地都归国家所有，而地方政府的官员垄断了土地的供应。这种专制、晦暗和腐败的制度，使得官员们在决定谁能获得土地使用权、以及如何获得方面，具有非常大的权力。
财政收入持续减少，而又不准赤字运行，地方政府逐渐对占到总收入40%的土地出售（所谓“出售”，实际上只是出卖70年的使用权）产生了依赖。分析师表示，中国的税收制度鼓励富人进行房地产投机，他们基本没有什么其他的投资途径，而要是把钱存入银行的话，又必须接受实际上的负利率。
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一线城市楼市汹涌的降价潮，令市场风云变色，开发商无奈降价的幕后，则是各地节节攀升、大量积压的新房库存。下半年以来，销售下滑加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市，新房库存量均持续保持在历史高位。不少开发商开始理性应对，万科]、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，降价快跑。
新房库存升至历史高位
北京市房地产交易管理网显示，截至12月25日，北京市新建商品住宅库存达到12.42万套，比限购实施的天92900套的库存量上涨33.69%，库存面积高达1564万平方米。
北京中原地产分析人士指出，当前房地产业面临的压力大于2008年，北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平方米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史高位。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但本轮调控之下，房地产行业去库存过程预计会持续较长时间。
上海新房库存压力也颇大。数据显示，截至12月25日，上海一手房可售套数为6.73万套，可售面积969.26万平方米，较去年末增长55.5%，已超越2008年末850万平方米的库存水平，为近4年来新高。分析师表示，2010年调控以来，上海商品住宅库存量波动上扬，而楼盘销售情况不理想，导致库存逐渐累积。
广州楼市由于供应量大增，库存压力进一步加大。截至12月25日，广州商品房未售套数为10.6万套，未售面积达到1355.16万平方米，如果按照广州市近两个月平均销售量计算，即便供应量不再增加，消化这些库存也要22个月左右。
深圳市由于供应量较少，库存增幅不大，目前一手房可售套数达到29120套，可售面积为264.36万平方米，按照目前平均去库存速度，需要一年左右时间。
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，开发商眼睁睁看着存货一天一天增加，楼市销售已到冰点，预计春节前后这几个月，楼市将继续受煎熬。
统计显示，以京沪广深四个一线城市以及济南、南京、厦门、杭州四个二线城市为统计样本，截至2011年11月底，8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%。其中，北京、上海、广州库存增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约50%左右。
开发商存货压力巨大
Wind统计，按照申万一级行业分类，146家A股上市房企今年三季度末存货余额飙升至12227亿元，同比增幅高达42.31%。
其中，“招保万金”四大房企巨头的存货量占据了榜单的前四席。万科、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、金地集团、招商地产三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。三季度末存货余额同比增幅分别高达56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。
同时，房企销售情况快速下滑。某研究机构选取了在沪深和香港上市的15家大型房企进行统计，11月这15家上市房企商品房共成交370.7万平方米，环比10月大幅下降37.7%，比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企业销售面积同比下降，其中恒大地产、合景泰富的销售面积大幅跳水，同比下降均超过50%。
面临悬顶的库存压力，不少开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，降价快跑。上海中原地产研究部总监宋会雍表示，以上海为例，2008年7月万科开始降价时，上海市场商品住宅存量800多万平方米，与今年10月份的情况差不多。今年10月以来，万科、龙湖、中海、绿地等知名房企的降价抛售行动相当明智。
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