[摘要] 总价100万的二手房，买卖双方签合同时标注的成交价成了80万，这不是房价暴跌，而是买卖双方为了少缴税款故意“作低”成交价。事实上，二手房交易中的“阴阳合同”问题，在业界已是“公开的秘密”。如何有效疏堵？一直没有行之有效的办法。
总价100万的二手房，买卖双方签合同时标注的成交价成了80万，这不是房价暴跌，而是买卖双方为了少缴税款故意“作低”成交价。事实上，二手房交易中的“阴阳合同”问题，在业界已是“公开的秘密”。如何有效疏堵？一直没有行之有效的办法。
总价100万的二手房，买卖双方签合同时标注的成交价成了80万，这不是房价暴跌，而是买卖双方为了少缴税款故意“作低”成交价。事实上，二手房交易中的“阴阳合同”问题，在业界已是“公开的秘密”。如何有效疏堵？一直没有行之有效的办法。
今年1月起，市地税局在省内率先启动存量房交易纳税评估系统，市区二手房买卖先“估价”再纳税，无疑将有效打击“阴阳合同”的交易行为。纳税人申报的计税价格是否真实？对申报价格明显低于市场公允价格的行为如何处置？记者昨日获悉，二手房交易纳税评估系统使用至今的7个月，已有近500笔二手房“阴阳合同”受阻。
现状
7个月近500二手房“阴阳合同”受阻
成交一个价，纳税一个价，二手房交易中的“阴阳合同”问题几乎是人人皆知的秘密。由于“阴阳合同”的泛滥，也由此带来了“毁约”等法律纠纷和国家税款的流失等问题。为合理确定市区二手房交易计税价格，防止中介机构和个人采取不法手段偷逃国家税收，市地税局采用批量评估的办法确定了市区440多个小区近5700栋房屋的标准房计税价格，开发出存量房交易纳税评估系统软件，建立了存量房交易“一房一价”电子评税系统软件，并于2011年1月在省内率先使用。
记者昨日获悉，根据今年1-7月份纳税评估系统运行数据统计，市区共发生存量房交易3095笔，其中纳税人申报价格低于纳税评估系统评估价格的有1150笔，占二手住房交易总量的37.16%。扬州市地税局契税征收管理所所长陈前介绍说，系统投入使用后，申报价低于评估价的1150笔二手房交易中，有99%的纳税人都接受了评估价。从地税部门掌握的情况看，其中有近500笔交易都是“阴阳合同”。
疑问
不认“评估价”咋办？可由专家评估
在采访中，不少中介人士和买房人都提出了一个疑问；“如果我的实际成交价确实很低，而‘评估价’高出实际成交价怎么办？”“比如说，有的房子失过火，或是我们亲戚之间买卖，我就低价卖，是否也要按‘评估价’来纳税呢？”
陈前解释说，如果买房人对‘评估价’有异议，将由市物价局价格认证中心及市地税工作人员联合上门对房屋进行现场估价，并出具评估报告。而买房人将按照评估报告核定的价格进行纳税。若纳税人仍不能接受，则可申请行政复议。“比如一套房子报税价是65万，而评估出来是70万。买房人不同意按70万的价格纳税，那就要进行专家评估。比如装潢较好，专家评估价有可能高于系统生成的评估价；也有可能房屋有瑕疵，专家评估价可能会低于系统生成的评估价。这个时候，都要以专家出具的评估报告上的价格为准。”陈前说。
应对
二手中介“投石问路”，标准房价格上调
如何保证评估系统软件自动生成的“评估价”的准确性呢？陈前介绍说，市地税局通过多部门协作，对市区范围内小区进行全面摸底，确定了市区440多个小区近5700栋房屋的标准房计税价格，按小区不同类型的房屋制定了一个基准价格信息库，该系统可实现纳税精准到“一房一价”。
据记者了解，今年的前4个月，扬州房价环比有所上扬。评估系统软件按照“参考信息”能完全堵住“阴阳合同”吗？一位与记者相熟的中介人士坦言，“据我们了解，评估系统中标准房计税价格可能是不含装修的价格。而今年房价较去年也有所上涨，不少小区随着环境的改善也在。既然都是按评估价纳税，只要把价格报低，能逃一点是一点。”
针对这样的情况，陈前表示，从一季度地税部门掌握的情况看，有中介采用了“投石问路”方法，以掌握标准房价格区间。而今年以来，随着老小区改造和公交建设的发展，不少老小区如四季园等的居住环境、交通条件都有所提升，房产价值也随之上扬。因此，今年5月1日，地税部门对部分标准房计税价格进行了调整，上浮2%—20%不等，也是为了保证让纳税价更接近目前的实际成交价。
房价跌了咋办？
标准房计税价格随房价变动，暂定半年一调
记者了解到，随着楼市调控的深入，扬州的房价走势也出现了变化。继今年前4月，扬州房价环比上扬后，5、6两月环比涨幅持平，出现连续两个月零增长，而7月份更是出现了今年以来首度“负增长”。“标准房计税价格上调了，万一扬州未来限购或是房价下跌，我们缴税岂不是要多掏钱？”打算在年底购置二手房的市民黄先生说。
对此，陈前表示，市民大可不必担心。鉴于楼市调控不断深入的大环境，地税部门也暂定，在正常情况下，对评估系统中标准房计税价格，每半年调整一次，特殊情况下可适时进行调整。陈前介绍说，根据计划，今年11月份，标准房计税价格将迎来第二次调整。
标准房计税价格的“调整制度”也意味着，市民纳税可能不将是越缴越高。扬州居友房产经纪公司总经理沙正林表示，目前扬州的房价平稳略有下行，考虑到房价有下行的预期，标准房计税价格随房价变动调整，也让市民纳税更公平、更公正。
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