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银行全面停发三套房贷 首套房确认成执行难点

扬州时报   2010-10-09 09:11

[摘要] 近日,国家密集出台房地产市场调控政策,继“新国十条”之后,又推出“五条升级版”。9月30日,扬州银监分局对辖内主要银行业金融机构进行了楼市新政落实情况的调查,并发布了调查报告。调查报告显示,我市金融机构已迅速落实新政,但首套房的查询确认成为银行贯彻执行新政的难点。

近日,国家密集出台房地产市场调控政策,继“新国十条”之后,又推出“五条升级版”。9月30日,扬州银监分局对辖内主要银行业金融机构进行了楼市新政落实情况的调查,并发布了调查报告。调查报告显示,我市金融机构已迅速落实新政,但首套房的查询确认成为银行贯彻执行新政的难点。

【调查报告】扬州金融机构迅速落实楼市新政

据银监部门的调查报告显示,我市银行业金融机构绝大部分已接到上级行或管理部门的要求,从2010年9月30日起严格按新规定执行,但配套规定或细则尚未制定或下发。个别未接到上级行通知的机构也已根据新政要求自行按新政执行。

市工行、市农行、市中行、市招行、市邮储银行、市中信银行、市江苏银行均表示,已经接到了总行的通知,执行房贷新政。市工行个人金融业务部副总经理文建良表示,总行下发的文件明确规定:暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。除了以上规定外,文件还要求加强对非住宅类贷款的监控,禁止用于购买住房;并同时加强对房地产开发贷款的管理。

市交行、市华夏银行等银行则表示,目前还没有接到总行的通知,但已自行按新政执行。

住房贷款业务量未出现明显变化

调查报告显示,一方面,由于楼市新政连续出台,银行机构住房信贷的政策效应尚未及显现;另一方面,新政中关于首付款比例不低于30%,停止受理第三套房贷等政策,我市银行业早在今年6月份已实际执行,因此新政出台后,目前对于住房贷款业务量的影响并不大。

据悉,江苏银行、华夏银行、邮储银行此前就已取消首套房两成首付,都要三成。中信银行、江苏银行、邮储银行等多家银行都已在此前叫停了三套房贷。而中行和交行也规定:三套房,原则上不做。因此,各家银行需要调整政策的“动作”并不大。

“我们每月的房贷业务在100笔左右,目前业务量仍比较稳定。”市华夏银行个人客户部总经理孙强介绍说,华夏银行一直就规定首套房首付要30%,新政对于住房贷款业务量的影响并不大。

【障碍难点】首套房查询确认成执行新政难点

调查报告显示,楼市新政执行,银行仍存在一些障碍。据我市辖内银行业反映,执行新政的主要障碍在于首套房的查询确认,目前借款人的首套房认定仅仅依靠借款人的书面承诺和人行征信系统查询,缺少房管部门权威认定结果,无法准确反映实际情况。

据了解,不仅的房产登记系统没有联网,扬州的市区、邗江、江都、宝应等使用的都是独立的房产登记系统。目前银行通行的做法只能是暂时省去买房人出具“家庭住房登记查询结果”这一环节,在查询过征信记录后,让客户填写一份“承诺书”。一位银行业人士直言:“一纸承诺书太容易作假了,对一些全款买过房的人来说,只要没贷过款,填个承诺书,银行还是会按首套房算。”

记者从相关部门了解到,我市相关部门正在研究出台“二套房的补充实施细则”,对如何查询房屋套数或将有所规范。未来这一障碍将有望破解。

【社会反应】改善性需求、低收入家庭或被“误伤”

公众对国家出台调控措施总体比较赞同,但不同层次的居民对政策的反映也存在差别。部分房地产开发企业和居民家庭认为当前第二、第三套住房的认定标准(认房又认贷)不合理,人为提高了改善性住房成本,抑制了改善性住房消费需求。新政要求对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款,故此类非本地居民(来扬工作、置业)家庭反应较为强烈。此外,新政也给低收入家庭购买首套小户型住房增加了难度。

“比如一个家庭,10年前贷款买了一个90平方米的房子,现在想换一个大一点的房子,属于真实的改善性住房需求。但由于已有一套房,现在贷款买房就要算二套房,首付和贷款成本都提高了。”易居房产经理许仁忠说。

业内人士说:“政策也打击了一些低收入的买房人,他们以前还可以用20%的首付买90平方米以下的小户型住房。但现在首付比例提高到30%,这显然增加了这部分人的购房难度。”

【走势分析】二套及三套房成交量将明显下降

调查报告显示:虽然出台一系列调控措施,个人住房、个人商用房成交数量仍较火爆。8月26日至9月26日,市区累计成交商品房2287套,创年内新高,环比涨幅67.79%;其中商品住宅1695套,环比涨幅高达93.05%。不仅成交数量明显增加,而且成交价格也出现上扬。此外,扬州市政府出台商用房契税减半的优惠政策,导致当前商用房成交较活跃。

针对当下的市场状况,调查报告预测:预计新政出台后,个人住房销售有所影响,成交数量有所下降,尤其是二套及三套房成交量明显下降。而这一预测也得到了银行业人士的认同。

针对新政的出台,扬州银监分局也提出了两条政策建议:对异地购房行为要出台更为严厉的控制措施,防止炒房和投机行为;政府也要增加土地供应量和廉租房供应量,加大市场供应,以缓解供需矛盾导致的房价上涨。

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